【正文】 0 4,750 4,700 4,499 商 業(yè) 5,000 5,000 5,000 銷 售 均 價 3,830 3,895 3,980 4,072 4,160 4,308 4,259 4,077 總價方面：多 層 洋 房 聯(lián) 排 別 墅鳳 凰 城 增 城 新 塘 35/40公 里 3000 4287(含 花 園 ）南 國 奧 林 匹 克 番 禺 南 村 27/32公 里 3900華 南 新 城 番 禺 南 村 25/30公 里 3700星 河 灣 番 禺 南 村 24/29公 里 4900雅 居 樂 花 園 番 禺 南 村 25/30公 里 3600江 南 世 家 南 湖 路 20/25公 里 6000頤 和 山 莊 南 湖 路 16/20公 里 6500 8000錦 繡 香 江 番 禺 南 村 26/31公 里 6500城 西 花 園 金 沙 洲 與 本 案 同 一 片 區(qū) 3400富 力 半 島 花 園 增 槎 路 與 本 案 相 鄰 片 區(qū)本 案 黃 岐 23/18公 里園 景 4736元 /平 方 米 、 望 江 5200元價 格 （ 元 /平 方 米 ）項 目 位 置 距 新 /舊 中 軸 線建 筑 形 式面 積 80平 方 米 100平 方 米 120平 方 米 120平 方 米 140平 方 米總 價 31 萬 39 萬 46 萬 54 萬 63 萬15年 7成 月 供 1665 2165 2616 2997 349620年 7成 月 供 1390 1807 2185 2503 2920情 景 洋 房多 層 住 宅26 / 32第五部分 投資收益分析本項目可實現(xiàn)利潤總額 33865 萬元，單位稅前利潤 797 元/平方米，凈利潤 22689 萬元，單位凈利潤 534 元/平方米。這些白領追求時尚，懂得享受生活，本項目的生態(tài)環(huán)境對其中一部分具有吸引力。5）南海市住宅銷售均價范圍在 3300——3800 元/平方米之間。? 2022 年南海市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資 13352 元，同比增長 10%。5） 城市中心的地位匯集了購房主力軍：老三區(qū)，尤其越秀區(qū)、東山區(qū)是廣州市的政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)，東風路商務圈，環(huán)市中路商務圈，北京路、上下九商業(yè)圈，以及廣東省政府、廣州市政府各部門機關均匯集于此，是購房主力軍的集中區(qū)域。3） “三高”樓盤占據(jù)主要市場：老城區(qū)住宅項目以“三高”為特點即：高樓層、高密度、高價格。 需密切關注金沙洲的拍賣動向，同時在產(chǎn)品定位上做好文章。該項目與本案在開發(fā)時間上不會沖突。? 同一片區(qū)在建、在售項目：金沙洲城西花園? 占地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，目前已開發(fā)到第四期；? 目前三期已完成銷售，現(xiàn)推售四期最后單位，總體銷售良好；? 該項目以當?shù)丶案浇鬄硡^(qū)拆遷戶為主要目標客戶；? 平均售價 3400 元/平方米，其中蘇州園林銷售均價為 4000 元/平方米；? 開發(fā)商為村辦企業(yè)，所使用土地為征地返還用地該項目對本案不構成競爭威脅。番禺樓盤對市區(qū)樓盤的影響，首先表現(xiàn)在價格上，由于土地成本、開發(fā)稅費便宜，番禺樓盤在價格上有較大的優(yōu)勢；其次是消費心理上－－大規(guī)模開發(fā)加上集體炒作，使得消費者對這一區(qū)域的認同感加強；再有就是對產(chǎn)品質素的認識上，這些樓盤為消費者提供了更好的參照，市區(qū)樓盤要想吸引消費者，也必需提高。廣州市人均居住面積 13 平方米，距離“居住富?！鄙杏幸欢ň嚯x，因此，改善現(xiàn)有居住條件的內在需求加上二手市場、租賃市場的支持，使得相當一部分人能從容“以房換房”。? 從市場熱點來看，2022 年、2022 年 19 月份，住宅市場的熱點都集中在郊居化住宅上，首先是 2022 年五一開始的華南板塊，接下來是今年五一距離廣州 40 公里之外的碧桂園鳳凰城，這一方面說明了廣州市民對住宅郊居化模式的接受程度逐漸認可；同時說明郊居化優(yōu)美的自然風景、清新的空氣、新穎的建筑形式對客戶的引力正在加大；2）住宅市場供應量較去年有較大增加，但依然小于同期成交量? 2022 年 19 月份，全市住宅成交量 556 萬平方米，同比增長 %；同期批準預售住宅面積 532 萬平方米，同比增長 41%，增幅遠遠大于成交量。（三） 、住宅市場特點總體特點：2022 年初至今年 9 月，廣州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)健康發(fā)展的勢頭，其表現(xiàn)為預售商品房成交面積同比略有上升，而同期供應量則得到有效控制，二手房屋交易亦繼續(xù)增長，顯示本地房地產(chǎn)市場逾趨成熟。? 人均國內生產(chǎn)總值 2022 年達 萬元，增長 %，按當年國家平均匯率計算，達到4586 美元，在全國十大城市中居于前列。三、規(guī)劃布局：初步設想小區(qū)主入口設在東南面，利用新修道路，將金沙洲城市生態(tài)園的山水景觀作為本18 / 32項目的前區(qū)，結合入口，依山臨湖設置會所兼售樓處、商業(yè)配套、以及一期啟動住宅組團，在開盤及一期即形成鮮明的“山水樓盤”概念。2. 南海市主管常務副市長明確表示給予大力支持辦理。? 防范：廣州項目發(fā)展部已與南海市主管該業(yè)務的常務副市長請示，明確表示我方競買成功后，給予辦理（容積率在 內）規(guī)劃要點手續(xù)。? 防范：1. 合作方負責協(xié)調法院與拍賣行，縮短拍賣公告期；2. 抬高拍賣保證金金額，減少潛在的競爭者；3. 制定最高拍賣價格。乙方每支付一筆款項的同時，甲方應向乙方提供相應金額的可以列入開發(fā)成本的合法票據(jù)。16 / 32? 乙方每支付一筆款項的同時，甲方應向乙方提供相應金額的可以列入開發(fā)成本的合法票據(jù)。1) 權益轉讓總價按照拍賣地塊拍賣成交后由政府主管部門確認的實際土地面積及按每畝人民幣 180,000 元為標準計算的總額，扣除實際拍賣成交價及 ％的稅費（含拍賣手續(xù)費、契稅和至乙方單方取得拍賣地塊《國有土地使用證》之日止政府收取的其他稅費，含 4%拍賣傭金）后剩下的余額部分；全部稅費明細：序 號 稅 種 稅 率1 營 業(yè) 稅 5%2 堤 圍 費 營 業(yè) 稅 % %3 教 育 費 附 加 營 業(yè) 稅 6% %4 城 建 稅 營 業(yè) 稅 5% %5 土 地 增 值 稅 成 交 價 3%6 契 稅 成 交 價 3%7 登 記 評 估 費 評 估 價 %8 所 得 稅 成 交 價 2%合 計 %稅 基成 交 價甲方參與聯(lián)合競買，按本協(xié)議規(guī)定已支付的拍賣價款。投資及收益的分配比例為南桂公司 10％，萬科 90％。發(fā)展商尚須開設住戶大巴或購買公交線路以方便住戶出行。還有，距地塊 20 米遠的廣州市勞動技術學校有廣州市綠色學校之稱，是廣州市青少年社會實踐基地和軍訓定點基地，校內設施齊全、環(huán)境幽雅，可考慮聯(lián)合辦班。具體報裝時，電信局會根據(jù)區(qū)內負荷情況進行通訊基礎設施的建設，開發(fā)商無需額外投資。永久用電還須在商業(yè)開發(fā)區(qū)地塊內再建變配電室，并從距地塊 400 米外的 110KV 高壓電力線接入來提供區(qū)內電力。自本項目出發(fā)，三分鐘車程上沙貝立交，即可進入廣州環(huán)城高速公路及廣佛高速公路。11 / 32與南海市之間的交通：路徑一：地塊西部，有一條緊鄰的鎮(zhèn)級公路，沿此公路向南約五分鐘車程可到達黃岐街辦，向北十二分鐘車程可到達里水鎮(zhèn)中心區(qū)。從廣州進入地塊的沿途現(xiàn)狀三． 項目周邊的社區(qū)配套情況10 / 32（a）. 大市政配套現(xiàn)狀1．道路交通狀況與廣州市之間的交通：路徑一：黃岐項目雖位于南海，但與廣州老三區(qū)僅間隔金沙洲地塊，地理位置優(yōu)越，交通也非常便利。8 / 32地塊現(xiàn)狀組圖 穿過地塊邊緣的架空輸電線另外，地塊邊緣有兩條架空高壓（220KV 和 110KV）輸電線通過，對景觀有一定損害，但開發(fā)商可將其遷移，以消除其影響。? 地塊西公路對面為廣州市中學生勞動技術學校。? 地塊南對面的工業(yè)開發(fā)區(qū)占地面積 199922 平方米（約 300 畝） ，目前開發(fā)區(qū)東北面已修建廣東現(xiàn)代俊惠學校、檢察院培訓中心和南方制版廠（約占 150 畝） 。附著物以自然生長的樹木和雜草為主，及兩個天然水塘。 詠昱金屬制品有限公司 南方制版有限公司6. 進入地塊沿途現(xiàn)狀.從廣州環(huán)城高速公路下沙貝立交后，沿廣佛高速路旁輔道，穿過地塊邊的工業(yè)開發(fā)區(qū)地塊，到達地塊南部約 公里，約三分鐘的車程。從本項目穿過金沙洲大橋，即可進入廣州市四通八達的立體交通網(wǎng)。另外，原發(fā)展商在地塊商住開發(fā)區(qū)內打井 13 眼，井深 110 米，水質優(yōu)良，達國家飲用礦泉水標準，可項目所在地12 分鐘車程通往里水鎮(zhèn)5 分鐘車程通往黃岐街辦沿廣佛高速公路可在十五到三十五分鐘內到達南海市各鎮(zhèn)中心區(qū)。3．電地塊邊工業(yè)開發(fā)區(qū)內已建好變配電室，裝機容量兩萬千瓦，可供應整個小區(qū)臨時施工用電。5．通訊目前地塊內已鋪設有南海市電信局的通信光纖光纜。（b） 社區(qū)配套現(xiàn)狀1．教育： 地塊邊即有泌沖第二小學及黃岐高級中學，另外，現(xiàn)已停辦的廣州現(xiàn)代俊慧學校就位于相鄰地塊內，設有幼兒園，小學，中學。公交系統(tǒng)：南海市內有 10 路公共汽車通達距