【正文】 0 4,750 4,700 4,499 商 業(yè) 5,000 5,000 5,000 銷 售 均 價 3,830 3,895 3,980 4,072 4,160 4,308 4,259 4,077 總價方面：多 層 洋 房 聯(lián) 排 別 墅鳳 凰 城 增 城 新 塘 35/40公 里 3000 4287(含 花 園 ）南 國 奧 林 匹 克 番 禺 南 村 27/32公 里 3900華 南 新 城 番 禺 南 村 25/30公 里 3700星 河 灣 番 禺 南 村 24/29公 里 4900雅 居 樂 花 園 番 禺 南 村 25/30公 里 3600江 南 世 家 南 湖 路 20/25公 里 6000頤 和 山 莊 南 湖 路 16/20公 里 6500 8000錦 繡 香 江 番 禺 南 村 26/31公 里 6500城 西 花 園 金 沙 洲 與 本 案 同 一 片 區(qū) 3400富 力 半 島 花 園 增 槎 路 與 本 案 相 鄰 片 區(qū)本 案 黃 岐 23/18公 里園 景 4736元 /平 方 米 、 望 江 5200元價 格 （ 元 /平 方 米 ）項 目 位 置 距 新 /舊 中 軸 線建 筑 形 式面 積 80平 方 米 100平 方 米 120平 方 米 120平 方 米 140平 方 米總 價 31 萬 39 萬 46 萬 54 萬 63 萬15年 7成 月 供 1665 2165 2616 2997 349620年 7成 月 供 1390 1807 2185 2503 2920情 景 洋 房多 層 住 宅26 / 32第五部分 投資收益分析本項目可實現(xiàn)利潤總額 33865 萬元，單位稅前利潤 797 元/平方米，凈利潤 22689 萬元，單位凈利潤 534 元/平方米。這些白領(lǐng)追求時尚，懂得享受生活，本項目的生態(tài)環(huán)境對其中一部分具有吸引力。5）南海市住宅銷售均價范圍在 3300——3800 元/平方米之間。? 2022 年南海市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資 13352 元，同比增長 10%。5） 城市中心的地位匯集了購房主力軍：老三區(qū)，尤其越秀區(qū)、東山區(qū)是廣州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)，東風(fēng)路商務(wù)圈，環(huán)市中路商務(wù)圈，北京路、上下九商業(yè)圈，以及廣東省政府、廣州市政府各部門機(jī)關(guān)均匯集于此，是購房主力軍的集中區(qū)域。3） “三高”樓盤占據(jù)主要市場：老城區(qū)住宅項目以“三高”為特點即：高樓層、高密度、高價格。 需密切關(guān)注金沙洲的拍賣動向，同時在產(chǎn)品定位上做好文章。該項目與本案在開發(fā)時間上不會沖突。? 同一片區(qū)在建、在售項目：金沙洲城西花園? 占地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，目前已開發(fā)到第四期；? 目前三期已完成銷售，現(xiàn)推售四期最后單位，總體銷售良好；? 該項目以當(dāng)?shù)丶案浇鬄硡^(qū)拆遷戶為主要目標(biāo)客戶；? 平均售價 3400 元/平方米，其中蘇州園林銷售均價為 4000 元/平方米；? 開發(fā)商為村辦企業(yè)，所使用土地為征地返還用地該項目對本案不構(gòu)成競爭威脅。番禺樓盤對市區(qū)樓盤的影響，首先表現(xiàn)在價格上，由于土地成本、開發(fā)稅費(fèi)便宜，番禺樓盤在價格上有較大的優(yōu)勢；其次是消費(fèi)心理上－－大規(guī)模開發(fā)加上集體炒作，使得消費(fèi)者對這一區(qū)域的認(rèn)同感加強(qiáng)；再有就是對產(chǎn)品質(zhì)素的認(rèn)識上，這些樓盤為消費(fèi)者提供了更好的參照，市區(qū)樓盤要想吸引消費(fèi)者，也必需提高。廣州市人均居住面積 13 平方米，距離“居住富?！鄙杏幸欢ň嚯x，因此，改善現(xiàn)有居住條件的內(nèi)在需求加上二手市場、租賃市場的支持，使得相當(dāng)一部分人能從容“以房換房”。? 從市場熱點來看，2022 年、2022 年 19 月份，住宅市場的熱點都集中在郊居化住宅上，首先是 2022 年五一開始的華南板塊，接下來是今年五一距離廣州 40 公里之外的碧桂園鳳凰城，這一方面說明了廣州市民對住宅郊居化模式的接受程度逐漸認(rèn)可；同時說明郊居化優(yōu)美的自然風(fēng)景、清新的空氣、新穎的建筑形式對客戶的引力正在加大；2）住宅市場供應(yīng)量較去年有較大增加，但依然小于同期成交量? 2022 年 19 月份，全市住宅成交量 556 萬平方米，同比增長 %；同期批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積 532 萬平方米，同比增長 41%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量。（三） 、住宅市場特點總體特點：2022 年初至今年 9 月，廣州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)健康發(fā)展的勢頭，其表現(xiàn)為預(yù)售商品房成交面積同比略有上升，而同期供應(yīng)量則得到有效控制，二手房屋交易亦繼續(xù)增長，顯示本地房地產(chǎn)市場逾趨成熟。? 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 2022 年達(dá) 萬元，增長 %，按當(dāng)年國家平均匯率計算，達(dá)到4586 美元，在全國十大城市中居于前列。三、規(guī)劃布局：初步設(shè)想小區(qū)主入口設(shè)在東南面，利用新修道路，將金沙洲城市生態(tài)園的山水景觀作為本18 / 32項目的前區(qū)，結(jié)合入口，依山臨湖設(shè)置會所兼售樓處、商業(yè)配套、以及一期啟動住宅組團(tuán)，在開盤及一期即形成鮮明的“山水樓盤”概念。2. 南海市主管常務(wù)副市長明確表示給予大力支持辦理。? 防范：廣州項目發(fā)展部已與南海市主管該業(yè)務(wù)的常務(wù)副市長請示，明確表示我方競買成功后，給予辦理（容積率在 內(nèi)）規(guī)劃要點手續(xù)。? 防范：1. 合作方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)法院與拍賣行，縮短拍賣公告期；2. 抬高拍賣保證金金額，減少潛在的競爭者；3. 制定最高拍賣價格。乙方每支付一筆款項的同時，甲方應(yīng)向乙方提供相應(yīng)金額的可以列入開發(fā)成本的合法票據(jù)。16 / 32? 乙方每支付一筆款項的同時，甲方應(yīng)向乙方提供相應(yīng)金額的可以列入開發(fā)成本的合法票據(jù)。1) 權(quán)益轉(zhuǎn)讓總價按照拍賣地塊拍賣成交后由政府主管部門確認(rèn)的實際土地面積及按每畝人民幣 180,000 元為標(biāo)準(zhǔn)計算的總額，扣除實際拍賣成交價及 ％的稅費(fèi)（含拍賣手續(xù)費(fèi)、契稅和至乙方單方取得拍賣地塊《國有土地使用證》之日止政府收取的其他稅費(fèi)，含 4%拍賣傭金）后剩下的余額部分；全部稅費(fèi)明細(xì)：序 號 稅 種 稅 率1 營 業(yè) 稅 5%2 堤 圍 費(fèi) 營 業(yè) 稅 % %3 教 育 費(fèi) 附 加 營 業(yè) 稅 6% %4 城 建 稅 營 業(yè) 稅 5% %5 土 地 增 值 稅 成 交 價 3%6 契 稅 成 交 價 3%7 登 記 評 估 費(fèi) 評 估 價 %8 所 得 稅 成 交 價 2%合 計 %稅 基成 交 價甲方參與聯(lián)合競買，按本協(xié)議規(guī)定已支付的拍賣價款。投資及收益的分配比例為南桂公司 10％，萬科 90％。發(fā)展商尚須開設(shè)住戶大巴或購買公交線路以方便住戶出行。還有，距地塊 20 米遠(yuǎn)的廣州市勞動技術(shù)學(xué)校有廣州市綠色學(xué)校之稱，是廣州市青少年社會實踐基地和軍訓(xùn)定點基地，校內(nèi)設(shè)施齊全、環(huán)境幽雅，可考慮聯(lián)合辦班。具體報裝時，電信局會根據(jù)區(qū)內(nèi)負(fù)荷情況進(jìn)行通訊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，開發(fā)商無需額外投資。永久用電還須在商業(yè)開發(fā)區(qū)地塊內(nèi)再建變配電室，并從距地塊 400 米外的 110KV 高壓電力線接入來提供區(qū)內(nèi)電力。自本項目出發(fā)，三分鐘車程上沙貝立交，即可進(jìn)入廣州環(huán)城高速公路及廣佛高速公路。11 / 32與南海市之間的交通：路徑一：地塊西部，有一條緊鄰的鎮(zhèn)級公路，沿此公路向南約五分鐘車程可到達(dá)黃岐街辦，向北十二分鐘車程可到達(dá)里水鎮(zhèn)中心區(qū)。從廣州進(jìn)入地塊的沿途現(xiàn)狀三． 項目周邊的社區(qū)配套情況10 / 32（a）. 大市政配套現(xiàn)狀1．道路交通狀況與廣州市之間的交通：路徑一：黃岐項目雖位于南海，但與廣州老三區(qū)僅間隔金沙洲地塊，地理位置優(yōu)越，交通也非常便利。8 / 32地塊現(xiàn)狀組圖 穿過地塊邊緣的架空輸電線另外，地塊邊緣有兩條架空高壓（220KV 和 110KV）輸電線通過，對景觀有一定損害，但開發(fā)商可將其遷移，以消除其影響。? 地塊西公路對面為廣州市中學(xué)生勞動技術(shù)學(xué)校。? 地塊南對面的工業(yè)開發(fā)區(qū)占地面積 199922 平方米（約 300 畝） ，目前開發(fā)區(qū)東北面已修建廣東現(xiàn)代俊惠學(xué)校、檢察院培訓(xùn)中心和南方制版廠（約占 150 畝） 。附著物以自然生長的樹木和雜草為主，及兩個天然水塘。 詠昱金屬制品有限公司 南方制版有限公司6. 進(jìn)入地塊沿途現(xiàn)狀.從廣州環(huán)城高速公路下沙貝立交后，沿廣佛高速路旁輔道，穿過地塊邊的工業(yè)開發(fā)區(qū)地塊，到達(dá)地塊南部約 公里，約三分鐘的車程。從本項目穿過金沙洲大橋，即可進(jìn)入廣州市四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)。另外，原發(fā)展商在地塊商住開發(fā)區(qū)內(nèi)打井 13 眼，井深 110 米，水質(zhì)優(yōu)良，達(dá)國家飲用礦泉水標(biāo)準(zhǔn)，可項目所在地12 分鐘車程通往里水鎮(zhèn)5 分鐘車程通往黃岐街辦沿廣佛高速公路可在十五到三十五分鐘內(nèi)到達(dá)南海市各鎮(zhèn)中心區(qū)。3．電地塊邊工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)已建好變配電室，裝機(jī)容量兩萬千瓦，可供應(yīng)整個小區(qū)臨時施工用電。5．通訊目前地塊內(nèi)已鋪設(shè)有南海市電信局的通信光纖光纜。（b） 社區(qū)配套現(xiàn)狀1．教育： 地塊邊即有泌沖第二小學(xué)及黃岐高級中學(xué)，另外，現(xiàn)已停辦的廣州現(xiàn)代俊慧學(xué)校就位于相鄰地塊內(nèi)，設(shè)有幼兒園，小學(xué)，中學(xué)。公交系統(tǒng)：南海市內(nèi)有 10 路公共汽車通達(dá)距