【正文】 目前邯鄲市存在許多不理性的投資。（1）普遍的低品質(zhì)市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃；（2）自然競爭的狀態(tài)給先進營銷理念和手段提供了足夠的空間；（3）整個小區(qū)都是80m2到90m2 的小戶型；（4）邯鄲市“三年大變樣”計劃帶來發(fā)展機會；（5）刺激消費的政策出臺，帶來市場機會；邯鄲市的房地產(chǎn)市場是一個不確定的市場。因此邯鄲市商品住宅的去化量非常有限。客觀上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面：（1）競爭激烈項目周邊樓盤較多，競爭會相對較為激烈。（6）配套優(yōu)勢城市基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，城市自來水管網(wǎng)、排水排污管網(wǎng)、供電網(wǎng)、天然氣管網(wǎng)、有線網(wǎng)線、通信網(wǎng)線等可以直接接通，為住宅樓的建設(shè)提供了必備的外部條件。（3）政策優(yōu)勢邯鄲市結(jié)合河北省“三年大變樣”戰(zhàn)略。 項目SWOT分析（1）地理位置優(yōu)勢項目位于邯鄲市叢臺區(qū)，座落于中華北 豐收路與幸福大街交叉口西北角（老舒爾美廠），場址地理位置優(yōu)越，商業(yè)繁華，交通便利，是理想的住宅小區(qū)用地。在談到對收入狀況的滿意程度時，%，%。被調(diào)查者的戶口絕大部分都是邯鄲本地戶口，%，配偶為邯鄲戶口的也有84%,這說明，存在一部分進入邯鄲家庭的非邯鄲戶籍人員。 他們渴望擁有一套屬于自己的居住場所。投資者在邯鄲購房目的不是用來居住，而是作為一個投資工具，他們主要看重項目地段的升值性，投資的小額性，項目周邊的租賃需求。在新政的大環(huán)境下，他們大都采取持幣觀望態(tài)度。邯鄲的主流置業(yè)者分以下幾大類型：邯鄲市本地居民、在邯鄲工作的白領(lǐng)人士、投資者、周邊市縣的置業(yè)人群。對于購房者而言，買房動機一般分為幾種情況：第一類是自住型的；第二類是投資購買后出租獲取回報收益的；第三類是跟風購買的；第四類是投機炒房的。生活質(zhì)量的不斷提高，人們更多的去追求舒適的居住和生存環(huán)境。從構(gòu)成家庭總收入的四項指標看，呈現(xiàn)“三升一降”態(tài)勢。（四）、價格對比XXX萬和公寓城市西景佰旺家苑起價4500元/平方米5230元/平方米5200元/平方米4600元/平方米均價4700元/平方米5400元/平方米5600元/平方米4800元/平方米最高價4800元/平方米6000元/平方米6500元/平方米5000元/平方米小結(jié)：通過對比可以看出本項目在價格上還是有優(yōu)勢的，并且結(jié)合面積，付款金額總數(shù)少，使大多數(shù)客戶接受。 競爭樓盤狀況分析對項目周邊樓盤調(diào)查如下。個人購買力的旺盛，帶來的是居住條件的顯著改善。其中，%，%；，%。今年上半年，%。受廊坊榮盛房地產(chǎn)公司和北京城建集團開發(fā)公司的帶動影響，上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)快速增長。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)205家，比上年同期增加48家。將會吸引本地居民將資金轉(zhuǎn)移到住宅市場，投資購買踴躍。在四省交界區(qū)域中，只有邯鄲具備鐵路交叉、國道交匯、高速縱橫過境和航空港四位一體的立體交通條件。目前項目地始發(fā)6路、17路、57路三條公交線路，公交線全面覆蓋整個城市核心區(qū)。綿綿7000余年的歷史鑄造成了邯鄲十大文化脈系。1986年武安縣（后改市）劃歸邯鄲市。1954年改省轄市。 邯鄲解放后，邯鄲縣城始建為邯鄲市，直屬晉冀魯豫邊區(qū)政府（政府設(shè)在邯鄲市）。邯鄲地名之由來，現(xiàn)一般以《漢書其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資達1277億元，%。增長31%。 全部財政收入突破200億元，%。反之，從2010年8月房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的作用日益提高的角度看，明年的經(jīng)濟增長離不開房地產(chǎn)投資的拉動。如果房地產(chǎn)價格大幅下跌，地價可定也會下降，那么地方政府融資平臺的貸款成為呆壞賬的可能性大增，這對我國金融體系穩(wěn)定的維護，保護金融改革成果來說，無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。為應(yīng)對國際金融危機，中央政府采取的一系列宏觀經(jīng)濟政策，其主要實施者是各級地方政府，而地方政府為了獲得銀行信貸資金支持，組建了3000多家地方政府融資平臺，這些融資平臺以財政收入以及投資項目的收費收入等來償還銀行信貸資金的本息。此外，房地產(chǎn)資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，還有許多不同之處。 項目擬建地點項目位于邯鄲市叢臺區(qū)，座落于中華北 豐收路與幸福大街交叉口西北角（老舒爾美廠），場址地理位置優(yōu)越，商業(yè)繁華，交通便利，是理想的住宅小區(qū)用地。這些因素推動了邯鄲市房地產(chǎn)總體需求水平的提高，拉動房價不斷上漲。 構(gòu)建大都市 亮點更彰顯建設(shè)中的邯鄲結(jié)合邯鄲文化底蘊和自然資源特征，邯鄲市將進一步完善“1+8”組團式都市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)筑科學合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。國務(wù)院批準具有地方立法權(quán)的“較大的市”和市區(qū)人口超百萬的特大城市。小區(qū)在使用過程中，獲得了用戶的一致好評。表1 比較因素條件說明表 比較因素估價對象實例A實例B實例C坐落XXXX與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同交易日期2011年2月2011年2月2011年3月交易價格待估5470元/平方米5450元/平方米5500元/平方米區(qū)域因素商業(yè)繁華度較好較好較好較好景觀較好較好較好較好交通條件較好較好較好較好區(qū)域環(huán)境較好較好較好較好公共配套設(shè)施較好較好較好較好個別因素土地使用權(quán)類型劃撥劃撥劃撥劃撥土地用途住宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混戶型三室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室三廳一衛(wèi)建筑面積 m2 m2成新狀況九成新九成新九成新十成新朝向南北南北南北南北裝修狀況簡裝簡裝簡裝毛坯樓層6/66/66/66/6設(shè)備設(shè)施狀況較好較好較好較好以估價對象的各種因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，根據(jù)估價對象與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素指數(shù)表。實例情況見表1。四、最高最佳使用分析該房地產(chǎn)為于邯鄲市叢臺區(qū)，為住宅，配套齊全、交通便捷、根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。估價對象建筑物維修保養(yǎng)情況較好，為框架剪力墻結(jié)構(gòu)的毛坯房。十一、估價人員喬懷軍、蘇衛(wèi)光、孫風芹十二、估價作業(yè)日期2011年3月25號——2011年3月30號。即在估價一宗房地產(chǎn)價格時，如若附近地區(qū)或相似區(qū)域內(nèi)有若干效用相近的房地產(chǎn)價格存在，則可以依據(jù)“替代原則”推斷出估價對象的價格。：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。價格定義房地產(chǎn)抵押價值評估，采用公開市場的價值標準，參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格，同時也考慮未來市場變化風險和短期強制處分等對抵押價值的影響，抵押物拍賣價格可能會低于市場價格。估價對象地塊長方形，地勢較平坦，地質(zhì)對建筑物無不連不良影響，基礎(chǔ)設(shè)施接入程度為“五通一平”即通上水、下水、電、通訊、道路和場地平整；建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，三室兩廳平面布置，功能分區(qū)合理實用；估價對象裝修情況為：內(nèi)外墻涂料墻；地磚地面、防盜門、鋁合金窗，使用保養(yǎng)狀況較好。不得用于拆遷補償、涉案糾紛等其他用途，若用于其他用途，對使用者造成的損失，我公司不承擔任何責任。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。、平等、自愿的交易市場。、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 邯鄲市XXXXXX號樓XX單元XX號房地產(chǎn)估價報告編 制 人：XX學 號：XXXXXXXXXXXXXXX班 級：08房地產(chǎn)經(jīng)營與估價1班指導(dǎo)老師：XXX 目 錄致委托函…………………………………………………………………………….…4估價師聲明…………………………………………………………………………….5估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………………………….... 6一、估價的假設(shè)條件………………………………………………………...…. 6二、估價的限制條件………………………………………………………….…6估價結(jié)果報告……………………………………………………………………...…..7一、委托估價方……………………………………………………………….....7二、受托估價方……………………………………………………………….…7三、估價對象 ………………………………………………………........….7四、估價目的…………………………………………………………………….8五、估價時點………………………………………………………………….…8六、價格定義………………………………………………………………….…8七、估價依據(jù)………………………………………………………………….…9八、估價原則………………………………………………………………...…..9九、估價方法與技術(shù)思路.....................................................................................10十、估價結(jié)果.........................................................................................................10十一、估價人員.....................................................................................................10十二、估價作業(yè)時效.............................................................................................10十三、估價報告應(yīng)用的有效期.............................................................................10估價技術(shù)報告……………………………………………………………………….....11一、個別因素分析…………………………………………………………….…11二、區(qū)域因素分析……………………………………………………….........…11三、市場背景分析………………………………………………………….........11四、最高最佳使用分析……………………………………………………….…11五、估價方法選用…………………………………………………….................11六、估價測算過程……………………………….................................................12七、估價結(jié)果確定…………………………….....................................................14八、估價結(jié)論…………………….........................................................................14九、估價人員…………………….........................................................................15十、估價作業(yè)…………………….........................................................................15附件………………………………………………………………………………………………...16致 委 托 函劉某某先生：我公司于2011年3月25號接受貴方委托，對位于邯鄲市叢臺路XXXXXXXXXXXXXXXX的全部房產(chǎn)進行評估，估價目的是房屋出售提供價值參考，到2011年3月30號評估工作結(jié)束。邯鄲市XXXX房地產(chǎn)估價公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2011年3月30號估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：。，復(fù)印件無效。，不受任何權(quán)利限制，可以在公開市場上合法地進行轉(zhuǎn)讓。，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。估價結(jié)果報告一、委托估價方委 托 人：劉先生身份證號：130***************委托人地址：邯鄲市叢臺路XXXXXXXXXXXXXXXX產(chǎn)權(quán)所有人：某某二、受托估價方估價機構(gòu)：邯鄲市XXXX房地產(chǎn)評估有限責任公司法定代表人：XXXX住所：XXXX號聯(lián)系電話：3020008資質(zhì)等級：叁級資質(zhì)證書編號：冀建房估（邯）13號三、估價對象（一）估價對象登記狀況：權(quán)屬人XX先生房屋坐落邯鄲市叢臺路XXXXXXXXXXXXXXX產(chǎn)權(quán)來源商品房所有權(quán)證號邯房權(quán)證國字第**********號房屋結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)層數(shù)/層次六層/六層建筑面積 m2建造年代2000年估價對象概況估價對象位于邯鄲市叢臺區(qū)，周圍生活配套設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施接入程度好，有246203