【正文】 發(fā)展銀行雄厚的資金實(shí)力、良好的社會(huì)信譽(yù)，無形中為元盛公司塑造了一個(gè)良好的社會(huì)形象。 社會(huì)形象好。同時(shí)，配合業(yè)務(wù)重組的需要，改革現(xiàn)有企業(yè)體制，提高元盛公司的企業(yè)競爭能力，做好分業(yè)與不分業(yè)的雙重準(zhǔn)備。在國家有關(guān)法律未做出變更的情況下，元盛公司可適當(dāng)結(jié)合目前金融形勢發(fā)展的趨勢，在法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，在經(jīng)營策略上做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。因此，元盛公司尚不能根據(jù)主觀臆斷而做出與國家法律法規(guī)相違的選擇，否則，發(fā)展銀行將面臨國家有關(guān)主管部門的嚴(yán)厲懲罰，如停止配股資格等，這將大大影響整個(gè)發(fā)展銀行的發(fā)展。然而，中國的金融環(huán)境已發(fā)生了巨大的變化，金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的步伐放緩，目前正處于兩難的選擇。第一種戰(zhàn)略選擇是保守和被動(dòng)的。因此，如元盛公司繼續(xù)目前的發(fā)展戰(zhàn)略，無疑，元盛公司仍將做出巨大犧牲，并最終損害到發(fā)展銀行及元盛公司廣大員工的利益。 從深圳每年進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審中，可以看到元盛公司在深圳房地產(chǎn)市場中的地位。市場地位分析22 / 77 深圳是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)激烈競爭的城市，全市房地產(chǎn)公司已由 1990 年的 72 家發(fā)展到 2022 年的 792 家，在短短的十年中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加了十倍。相比較分析，深圳其他數(shù)十個(gè)規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備逐年增加。深圳發(fā)展銀行的配股申請(qǐng)獲順利通過，深圳發(fā)展銀行獲得 30 多億配股資金，這對(duì)已被罰三年不能配股，資金嚴(yán)重匱乏，業(yè)務(wù)開展嚴(yán)重受損的深圳發(fā)展銀行來說無疑是柳暗花明。但同時(shí)，發(fā)展銀行所處金融行業(yè)這一特殊背景，業(yè)務(wù)范圍較窄，處置方式多集中在拍賣上，并因各種因素所限，拍賣所能實(shí)現(xiàn)的權(quán)益相對(duì)其它處置方式來說較低，發(fā)展銀行亦在積極探求以物抵債房地產(chǎn)處置的新渠道。入世后，面臨國外金融機(jī)構(gòu)將大量涌入的趨勢，為規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)國內(nèi)商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及競爭優(yōu)勢，央行對(duì)各金融結(jié)構(gòu)不良資產(chǎn)比率的監(jiān)管加強(qiáng)。實(shí)際上，主管部門對(duì)發(fā)展銀行與元盛公司脫鉤的要求也在趨緩，元盛公司在政策上將有可能免遭“一刀切”的厄運(yùn)。第四，分業(yè)經(jīng)營制度不利于金融創(chuàng)新。首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化和金融服務(wù)多元化將給中國金融分業(yè)經(jīng)營制度帶來重大影響。1995 年，我國政府確立了中國金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的原則和精神。2022 年，為規(guī)范深圳房地產(chǎn)市場，使其步入良性循環(huán)軌道，深圳規(guī)劃與國土資源局組建了深圳土地房產(chǎn)交易中心，并出臺(tái)了一系列相關(guān)的配套措施，促進(jìn)了深圳三級(jí)房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，資金其實(shí)就是競爭的焦點(diǎn)。2022 年，在深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名中，綜合開發(fā)企業(yè) 151 家，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) 409 家，元盛公司位居項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第 44 名。商品房施工面積 萬平方米，比上年同期增長 %。因此，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)過熱的苗頭已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，從而勢必影響國家對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策的制定與調(diào)整，最終將影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營。我國商品房的控制率已高于國際公認(rèn)的 15%的控17 / 77制率警戒線。商品房的可流通性是有限的，多數(shù)情況下，一套商品房被一個(gè)普通投資者購買后，很可能就意味著它已經(jīng)貶值了。從微觀方面看，近年來商品房價(jià)格上升的速度快于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度。近期政府管理部門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一些措施明顯地反映出其對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱的擔(dān)心。從宏觀方面看，近兩年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)過大。認(rèn)同這一觀點(diǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商可謂少之又少。在全國經(jīng)濟(jì)增長放緩，國內(nèi)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)商品零售價(jià)格指數(shù)不斷下降的情況下，以全國住房制度改革為契機(jī)，房地產(chǎn)市場從 1998 年開始進(jìn)入新一輪增長階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售同時(shí)出現(xiàn)了快速增長的勢頭，房地產(chǎn)業(yè)演繹著“冬天里的童話” 。2022 年 4 月，將凈資產(chǎn)已為負(fù)數(shù)的銀寰公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓銀寰公司另一方股東，合同轉(zhuǎn)讓價(jià) 100 萬元，已收回 80 萬元，虧損近 1800 萬元。上海元盛房地產(chǎn)有限公司成立的主要任務(wù)是與上海北橋房地產(chǎn)公司合作開發(fā)位于上海北橋鎮(zhèn)的“銀橋花園” 。然而，項(xiàng)目尚未建成即遇到房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下，建至一半被迫停工。這種方式在 90 年代初非常普遍，但并不符合有關(guān)法律、法規(guī)，也出現(xiàn)了很多的問題，放款多未能收回。其中深圳 1 個(gè)，即深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司；上海兩個(gè)，即上海銀濤高爾夫有限公司和上海元盛房地產(chǎn)有限公司；大連兩個(gè)，即大連元盛房屋開發(fā)有限公司和大連銀寰房地產(chǎn)有限公司。 發(fā)展銀行對(duì)元盛公司的投資情況發(fā)展銀行除對(duì)元盛公司投資 2101 萬元資本金外，還陸續(xù)無償撥入了53476 萬元資金供元盛公司使用，這 5 億余元資金大部分是在房地產(chǎn)過熱的 1991 年至 1993 年的上半年投入的，具體投資情況及時(shí)間分布情況見11 / 77表 13。由于原投資的土地嚴(yán)重貶值，發(fā)展銀行無法承受硬性處置帶來的巨額虧損。因此，1996 年 6 月前各項(xiàng)目的完成的投資額沖抵了各項(xiàng)目的股份退讓或轉(zhuǎn)讓所得收益后的實(shí)際投資額。元盛公司的一切開發(fā)項(xiàng)目就此停止下來，直到 1996 年，整個(gè)公司基本上處于停頓狀態(tài)。在這一戰(zhàn)略的指引下，元盛公司開始在全國沿海城市大量購置土地。表 11 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司歷史沿革情況表時(shí) 間 公司名稱 注冊(cè)資本 經(jīng)營范圍198101997 深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司600萬元土地開發(fā)和房產(chǎn)業(yè)務(wù)19971991 深圳市元盛實(shí)業(yè)公司2101萬元土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含專營、專賣、專控商品及限制項(xiàng)目）8 / 7719912025 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司2101萬元土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含專營、專賣、?？厣唐芳跋拗祈?xiàng)目） ；物業(yè)管理）需取得相關(guān)資質(zhì)證方可從事經(jīng)營）20252026 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司2101萬元土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含專營、專賣、?？厣唐芳跋拗祈?xiàng)目） ；物業(yè)管理）需取得相關(guān)資質(zhì)證方可從事經(jīng)營） ；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 元盛公司發(fā)展歷程元盛公司自成立至今可分為目標(biāo)迥然不同的三個(gè)歷史階段。1996 年 7 月 24 日，根據(jù)央行限期脫鉤的要求，房地產(chǎn)公司更名為深圳市元盛實(shí)業(yè)公司，向脫鉤工作邁出了第一步。第四章是關(guān)于元盛公司現(xiàn)有沉淀資產(chǎn)的處置及以物抵債資產(chǎn)的處置方案設(shè)計(jì)。根據(jù)以上分析，提出了元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的發(fā)展戰(zhàn)略。作者力爭通過本論文的研究，實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)方面的目標(biāo)：（1）全面梳理和深刻剖析元盛公司發(fā)展歷程、現(xiàn)狀，面臨的困難、發(fā)展的機(jī)遇等，為業(yè)務(wù)重組這一戰(zhàn)略的提出提供深厚的背景支持；（2）根據(jù)元盛公司面臨的內(nèi)外部環(huán)境，從實(shí)際出發(fā)，研究元盛公司業(yè)務(wù)重組的方案，從根本上解決元盛公司的生存和發(fā)展問題。然而，在元盛公司歷年投資經(jīng)營的項(xiàng)目中，大都存在投資資金數(shù)額大，遺留問題多，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，泡沫成份嚴(yán)重等問題，有的須先要經(jīng)歷漫長的確權(quán)過程，否則根本就無法清理。為此，深圳發(fā)展銀行（以下簡稱“發(fā)展銀行” ）對(duì)其全資子公司——深圳發(fā)展銀行房地產(chǎn)公司（現(xiàn)已更名為深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司）提出了盤活資產(chǎn)、回收投資、分業(yè)經(jīng)營的總體要求。關(guān)鍵詞：分業(yè)經(jīng)營，業(yè)務(wù)重組，不良資產(chǎn)處置，企業(yè)體制。不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)作為新、老業(yè)務(wù)的交叉點(diǎn)是元盛公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的重中之重。在以上雙重背景下，為解決元盛公司的生存與發(fā)展問題，培育元盛公司新的利潤增長點(diǎn)，本論文就為什么進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，如何進(jìn)行業(yè)務(wù)重組及如何從體制上保障業(yè)務(wù)重組方案的順利實(shí)施進(jìn)行了研究。2 / 773 / 774 / 77深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì)（畢業(yè)論文）層 次：本 科專 業(yè)：工商管理姓 名：張 澗時(shí) 間：2022 年 3 月目 錄前 言 ..........................................................................................4第一章 元盛公司的背景情況概述及發(fā)展戰(zhàn)略選擇 ......................7 元盛公司背景情況及發(fā)展歷史概述 .................................................7 元盛公司背景情況概述 .............................................................................7 元盛公司發(fā)展歷程 .....................................................................................8 發(fā)展銀行對(duì)元盛公司的投資情況 .........................................................10 元盛公司分業(yè)經(jīng)營工作進(jìn)展情況 ...................................................11 下屬子公司的清理工作 ...........................................................................11 項(xiàng)目清理工作 .........................................................................................14 元盛公司面臨的環(huán)境分析 ...............................................................15 元盛公司的行業(yè)背景分析 .....................................................................15 元盛公司面臨的綜合環(huán)境分析 .............................................................19 元盛公司的戰(zhàn)略選擇 .......................................................................22第二章 元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的現(xiàn)實(shí)條件分析 ......................25 優(yōu)勢條件分析 ...................................................................................25 作為發(fā)展銀行子公司的優(yōu)勢條件 .........................................................25 專業(yè)優(yōu)勢 .................................................................................................27 現(xiàn)實(shí)條件分析 ...................................................................................28 元盛公司財(cái)務(wù)狀況分析 .........................................................................28 元盛公司管理體制分析 .........................................................................31 對(duì)元盛公司進(jìn)行現(xiàn)實(shí)條件分析的基本結(jié)論 ......................................33第三章 元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) ..............................35 發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢互補(bǔ)關(guān)系，尋找業(yè)務(wù)交叉點(diǎn) .......35 受托處置深圳發(fā)展銀行以物抵債房地產(chǎn) .............................................35 為發(fā)展銀行所屬物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù) .............................................41 代為建設(shè)、經(jīng)營、管理深圳發(fā)展銀行東沖培訓(xùn)中心 .........................42 逐步向房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)、咨詢服務(wù)、營銷代理等方向發(fā)展 .......44第四章 不良資產(chǎn)處置與經(jīng)營的思路 ..........................................47 對(duì)原有沉淀資產(chǎn)進(jìn)行重置評(píng)估、分類治理 ...................................47 拓寬思路，采取多種資產(chǎn)處置策略 ...............................................51 開拓多種營銷渠道，實(shí)現(xiàn)處置價(jià)值最大化 .....................................54 不良資產(chǎn)處置的稅費(fèi)分析 .................................................................57第五章 新的經(jīng)營戰(zhàn)略下元盛公司的經(jīng)營任務(wù)與目標(biāo) ..............59 制定元盛公司經(jīng)營任務(wù)與目標(biāo)的指導(dǎo)思想 ...................................59