【正文】 ，發(fā)言時(shí)間為5分鐘左右。二、 活動(dòng)主題促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng) 推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展三、 活動(dòng)時(shí)間4月9日（周五）、4月10日（周六）、4月11日（周日）四、舉辦單位（擬邀請(qǐng)）（一） 主辦單位 CCTV—2 （二） 承辦單位上?；膷u房產(chǎn)工作室南京分公司 （三） 協(xié)辦單位中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道報(bào)社 （四）支持單位南京浙商投資有限公司江、浙、滬地區(qū)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 六、活動(dòng)地點(diǎn)南京希爾頓酒店 七、活動(dòng)安排（一） 邀請(qǐng)人員◆ 嘉賓 中共上海市委秘書長(zhǎng)或副秘書長(zhǎng)等政府官員。本次高品格的峰會(huì)，通過成功的運(yùn)作，必將會(huì)造成較大的社會(huì)影響，對(duì)塑造本項(xiàng)目和浙商集團(tuán)在政府、業(yè)界和傳媒中良性品牌形象具有很重要的作用。本次活動(dòng)，將促進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)的以城市為單元的溝通和交流，并進(jìn)一步整合城市資源，推動(dòng)長(zhǎng)三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，為未來經(jīng)營城市新思路作一些有意義的探索。參加《現(xiàn)代快報(bào)》房展會(huì)，并且刊登項(xiàng)目形象廣告，最大程度的提升房展會(huì)效果與樓盤形象。選擇網(wǎng)絡(luò)開通時(shí)間版面大小發(fā)布內(nèi)容備 注南京房地產(chǎn)網(wǎng)通欄廣告 形象廣告配合開盤，首先開通一個(gè)月。并不能夠從廣告效果或銷售結(jié)果上直接得到體現(xiàn)。日 期媒 體廣告形式廣告主題版 式備 注 周五現(xiàn)代快報(bào)軟 文對(duì)話浙商——南京浙商投資有限公司老總訪談半 版企業(yè)核心人物宣傳 周五金陵晚報(bào)軟 文把浙商寫進(jìn)歷史 把我們寫進(jìn)浙商半 版企業(yè)形象宣傳 周五金陵晚報(bào)軟 文財(cái)富新絲路——透視浙江商品特色半 版項(xiàng)目形象宣傳 周五現(xiàn)代快報(bào)軟文+ 硬廣告浙江商品城——財(cái)富眼 黃金線整 版產(chǎn)品形象宣傳 周五現(xiàn)代快報(bào)硬廣告活動(dòng)預(yù)告1城市聯(lián)動(dòng) 地產(chǎn)盛宴——“2004長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇” 權(quán)威關(guān)注通 欄活動(dòng)前期宣傳廣告1 周四溫州都市報(bào)硬廣告活動(dòng)預(yù)告1城市聯(lián)動(dòng) 地產(chǎn)盛宴——“2004長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇” 權(quán)威關(guān)注通 欄活動(dòng)前期宣傳廣告1 周五金陵晚報(bào)硬廣告活動(dòng)預(yù)告2城市聯(lián)動(dòng) 地產(chǎn)盛宴——“2004長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇” 權(quán)威關(guān)注活動(dòng)前期宣傳廣告2 周四溫州晚報(bào)硬廣告活動(dòng)預(yù)告2城市聯(lián)動(dòng) 地產(chǎn)盛宴——“2004長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇” 權(quán)威關(guān)注活動(dòng)前期宣傳廣告2 周五金陵晚報(bào)軟文+ 硬廣告硬廣告：投資抉擇 眼光決勝軟文：板塊選擇與投資回報(bào)最大化——浙江商品城掀起投資熱潮思考之一整 版拼整版產(chǎn)品賣點(diǎn)1規(guī)劃篇——政府規(guī)劃 周四溫州晚報(bào)軟文+ 硬廣告硬廣告：投資抉擇 眼光決勝軟文：板塊選擇與投資回報(bào)最大化——浙江商品城掀起投資熱潮思考之一整 版拼整版產(chǎn)品賣點(diǎn)1規(guī)劃篇——政府規(guī)劃 周一揚(yáng)子晚報(bào)硬廣告城市聯(lián)動(dòng)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 通慶賀中國在進(jìn)行活動(dòng)炒作，促進(jìn)本項(xiàng)目的社會(huì)關(guān)注度的同時(shí)，運(yùn)用報(bào)紙硬廣告，突出產(chǎn)品的幾大“核心賣點(diǎn)”；整個(gè)預(yù)熱期配以電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)和非常規(guī)媒體的立體廣告宣傳攻勢(shì)，全面推廣產(chǎn)品形象與主打賣點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)品在開盤時(shí)的第一次火爆銷售。本階段通過宣傳項(xiàng)目的附加值與SP活動(dòng)對(duì)所剩房源進(jìn)行去化，以達(dá)到順利清盤的銷售效果。在此期間，借助大環(huán)境各種活動(dòng)與房地產(chǎn)大市場(chǎng)升值，使項(xiàng)目在階段達(dá)到銷售速度與銷售利潤的“雙贏”。在該階段，必須在開盤熱銷的基礎(chǔ)上繼續(xù)制造市場(chǎng)關(guān)注度，并再次掀起銷售熱潮并達(dá)到銷售高峰，實(shí)現(xiàn)銷售速度的目標(biāo)與開發(fā)商的資金回籠。5）建筑規(guī)劃特色投資優(yōu)質(zhì)物業(yè) 放之四海皆準(zhǔn)通過描述浙江商品城靈動(dòng)流線外觀、陽光生態(tài)走廊、中心文化廣場(chǎng)、休閑娛樂組團(tuán)等建筑規(guī)劃特色，展現(xiàn)物業(yè)優(yōu)良的品質(zhì)、經(jīng)典的商業(yè)文化和值得信賴的投資價(jià)值。營銷推廣表現(xiàn)1）整體形象塑造財(cái)富眼 黃金線突出浙江商品城是敏銳商業(yè)觸角大勢(shì)所趨，是最具價(jià)值投資智慧的體現(xiàn)。大氣——項(xiàng)目具有20萬方的巨大體量，開發(fā)商擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力與影響力。3） 完美的黃金分割線：投資是一種平衡的藝術(shù)，最完美的投資，就是要定在現(xiàn)在與未來之間的那條黃金分割線上，以實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化。4） 見證財(cái)富的實(shí)現(xiàn)：投資的智慧，最終體現(xiàn)在對(duì)所預(yù)見的未知未來的一種歷史見證，一種現(xiàn)實(shí)認(rèn)定。營銷推廣主線 財(cái)富眼 黃金線財(cái)富眼是一種投資的智慧智慧意味著對(duì)現(xiàn)在與未來的洞察、預(yù)見和證悟，是見人所未見而針針見血發(fā)人所未發(fā)而矢矢中的黃金線是一種平衡的藝術(shù)最完美的投資就是要定在現(xiàn)在與未來之間的那條黃金分割線上早一步入市可能犧牲早半步入市就獲得成功晚半步則又失去了商機(jī)財(cái)富眼——1） 發(fā)現(xiàn)財(cái)富的眼睛：投資者敏銳的眼光，充滿著發(fā)現(xiàn)財(cái)富的智慧，能夠犀利洞察現(xiàn)在、預(yù)見未來，能夠穿透表象，直指本質(zhì)。◆ 消費(fèi)人群來源最終消費(fèi)目的決定最終消費(fèi)市場(chǎng)A 純粹進(jìn)行消費(fèi)的人群該類消費(fèi)者主要來源于項(xiàng)目周邊地區(qū)與江寧，較少也會(huì)有南京城區(qū)的消費(fèi)者前往消費(fèi)。B 滿足自身經(jīng)營利益的消費(fèi)人群這群人在此進(jìn)行的消費(fèi)是為了滿足他人的終端消費(fèi)。他們?cè)缫褜⒎康禺a(chǎn)作為資本運(yùn)營和資本產(chǎn)出的一個(gè)重要方面，投入大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，力求在火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣得到資本的再次積累。 ◆ 投資人群來源良好的產(chǎn)品，目光的聚焦。商業(yè)項(xiàng)目存在比普通住宅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，但又存在更大的收益性，只要該商業(yè)物業(yè)具有良好的市場(chǎng)前景，就會(huì)引起商業(yè)物業(yè)投資者青睞的目光。 消費(fèi)者定位 直接消費(fèi)人群——投資者◆ 投資人群投資回報(bào)是他們的唯一追求這是一群極富有商業(yè)頭腦的投資者。南京商貿(mào)流通業(yè)與都市圈的相互依存性不斷增強(qiáng)，客觀上已形成一個(gè)利益共同體。浙江商品城將建設(shè)為立足南京、輻射長(zhǎng)三角的商業(yè)匯聚之處和商品集散地?！?開發(fā)商的品牌效應(yīng)為產(chǎn)品的市場(chǎng)去化提供了有利的條件。◆ 市場(chǎng)定位具有較為科學(xué)理性的市場(chǎng)依據(jù)。2） 周邊在建與擬建商業(yè)項(xiàng)目不存在真正的同質(zhì)產(chǎn)品，可能存在著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性。4） 江寧區(qū)科學(xué)園、大學(xué)城、周邊大型生活小區(qū)，為本項(xiàng)目提供了大量的人氣保證。6） 項(xiàng)目開工至今并未進(jìn)行一定量的有效的廣告宣傳，從而項(xiàng)目并不具有一定的知名度。2） 雖然存在較大數(shù)量的內(nèi)部預(yù)約客戶，但都保持著觀望的態(tài)度。7） 開發(fā)商雄厚的資金實(shí)力保證了項(xiàng)目有效地開發(fā)運(yùn)營，其商業(yè)品牌保證了項(xiàng)目的有效運(yùn)作。3） 項(xiàng)目準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位為本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)的形成奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 產(chǎn)品定位178。浙江商品城，其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其也將產(chǎn)巨大的社會(huì)價(jià)值——?jiǎng)?chuàng)造一種當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的模式，創(chuàng)造一種當(dāng)?shù)鼐用裥碌馁徫镄蓍e的生活方式，創(chuàng)造一種新的商業(yè)文明，創(chuàng)造出顯著的社會(huì)效益。商業(yè)，也稱為貿(mào)易，它是隨著社會(huì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種商品價(jià)值的交換。一個(gè)時(shí)代的風(fēng)流人物，必定的一個(gè)時(shí)代的驕傲與楷模。城市的資本更是潛藏在城市的每一個(gè)角落。178。 定位原則源于市場(chǎng) 高于市場(chǎng) 引導(dǎo)市場(chǎng)好的產(chǎn)品，往往都遵循這樣的市場(chǎng)原則：市場(chǎng)上有什么？市場(chǎng)上缺什么？我們的產(chǎn)品能為市場(chǎng)帶來什么？任何一個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)生，都是立足于市場(chǎng)的。義烏，一個(gè)浙江商人創(chuàng)造奇跡的代表之地。針對(duì)消費(fèi)者做出的營銷推廣是有效的產(chǎn)品推廣。首先必須找到本項(xiàng)目的消費(fèi)者，而且消費(fèi)者的需求又是不斷變化的，有些需求甚至是潛意識(shí)的。（對(duì)市場(chǎng)的分析見市場(chǎng)篇）產(chǎn)品——好的市場(chǎng)還要有好的產(chǎn)品來支撐才能真正創(chuàng)造一種商業(yè)物業(yè)形態(tài)與經(jīng)營模式，塑造商業(yè)地產(chǎn)品牌。只有這樣，才能保證營銷推廣方案的實(shí)際可操作性；只有這樣，才能保證營銷推廣方案的有效性，也就是說是能夠指導(dǎo)并促進(jìn)銷售的；只有這樣，策劃才能夠給項(xiàng)目帶來切實(shí)可行的附加值；只有這樣，營銷推廣才能建立真正的可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)品牌。對(duì)于本項(xiàng)目而言，產(chǎn)品在市場(chǎng)上的順利銷售并不僅僅指產(chǎn)品可以在市場(chǎng)上去化，而是要制造出一種火爆銷售的結(jié)果并且實(shí)現(xiàn)銷售利潤的最大化。但是，產(chǎn)品的市場(chǎng)去化時(shí)間與銷售利潤則會(huì)由于營銷策劃的總體思路與方法而產(chǎn)生不同的結(jié)果。并且這種支撐點(diǎn)應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。對(duì)市場(chǎng)的把握能夠使開發(fā)商和營銷商順勢(shì)而為，取得成功。而消費(fèi)者又是最難把握的。針對(duì)消費(fèi)者做出的產(chǎn)品是有市場(chǎng)基礎(chǔ)與市場(chǎng)前景的產(chǎn)品。他們?cè)谥袊臇|南沿海，用一種務(wù)實(shí)有效的商業(yè)運(yùn)營模式和經(jīng)營方法，創(chuàng)造出一個(gè)又一個(gè)的商業(yè)神話。178。所以，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品是在立足市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可以被市場(chǎng)所接受并最終引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)的產(chǎn)品。當(dāng)一個(gè)催化劑使它顯現(xiàn)出來并能夠使之啟動(dòng)或者說流通，它就會(huì)產(chǎn)生高于原有狀態(tài)下幾倍的效益?！?時(shí)代數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝?！?商業(yè)商業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，決定了商業(yè)的高利潤。浙江商品城，其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值——進(jìn)行商品的交換，創(chuàng)造出顯著的經(jīng)濟(jì)效益。浙江商品城，一個(gè)擁有航母一般體量，崛起在南京江寧的商業(yè)項(xiàng)目，向世人展示了其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，表明了它必將承載著眾人無限的期望，在商海中乘風(fēng)破浪，傲立顛峰。2） 項(xiàng)目的高層次的市場(chǎng)定位符合填補(bǔ)了南京商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)空缺，并且與現(xiàn)代化商業(yè)市場(chǎng)越來越高市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)相吻合。6） 項(xiàng)目所在區(qū)域沒有真正同質(zhì)化的產(chǎn)品與之形成競(jìng)爭(zhēng)?！?劣勢(shì)1） 項(xiàng)目所在地段為江寧新的開發(fā)區(qū)，目前地段、人氣、市政規(guī)劃、交通條件、商業(yè)配套都存在明顯的不足。5） 消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位存在一定的脫節(jié)。3） 政府對(duì)江寧科學(xué)園、大學(xué)城的未來規(guī)劃，使得項(xiàng)目所在地區(qū)擁有巨大的升值潛力?！?威脅點(diǎn)1） 已經(jīng)存在的成熟商業(yè)市場(chǎng)使項(xiàng)目的成功運(yùn)營具有較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。68 / 68 產(chǎn)品核心價(jià)值經(jīng)過對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行客觀的分析，我們可以看出產(chǎn)品的核心價(jià)值是◆ 本項(xiàng)目的產(chǎn)品體量巨大，產(chǎn)品規(guī)劃具有市場(chǎng)前瞻性，內(nèi)部商業(yè)配套齊全?！?開發(fā)商資源的優(yōu)勢(shì)為產(chǎn)品的市場(chǎng)去化奠定了有利的基礎(chǔ)?！? 大型浙江商品集散地 依照江寧未來規(guī)劃及實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，江寧新城景象已初見規(guī)模，消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)?！? 輻射周邊城市隨著南京對(duì)外高速公路網(wǎng)絡(luò)的逐步建成，南京一小時(shí)都市圈內(nèi)的南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖等8城市中，南京的商貿(mào)流通業(yè)處于核心地位，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)流通規(guī)模大、經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)健全、市場(chǎng)吸引力增強(qiáng)等。浙江商品城將成為一座充滿活力、商氣蓬勃的商品王國，人來貨往，舉目皆商業(yè)氣息，一個(gè)商品流通、信息和展示中心，潛藏其間的價(jià)值將是幾何級(jí)的裂變效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)，高收益與較穩(wěn)定投資回報(bào)的結(jié)合，引導(dǎo)他們將資金轉(zhuǎn)入其中。只有擁有最終消費(fèi)者的商業(yè)項(xiàng)目，才能保證擁有良好穩(wěn)