【正文】 銷策劃、政策法規(guī)及信息咨詢、投資顧問、市場調研、項目可行性研究、銷售代理等功能于一體的專業(yè)房地產機構。 網站制作及鏈接費用：100000元 銷售資料制作費用：樓書30000冊，300000元；沙盤模型、樓盤結構模型，50000元。推廣目標：項目整體銷售達到90%推廣手法：利用本公司龐大的網絡資源和前期積累的客戶資源，由業(yè)務員上門向目標客戶進行人員推銷，利用公司現有廣告渠道對樓盤進行宣傳推廣。人力推廣——根據收集的客戶資料，派員上門進行推廣和洽談。 正式推廣期時間：2002年月12月——2003年月1月推廣思路：這個階段是在第一階段的營銷基礎上，進一步加深主題，通過多種營銷方式密集轟炸的方式，引起社會關注，提高知名度，鞏固品牌形象。 制造恐慌主動把握買家心理，制造旺銷勢態(tài)，吸引觀望買家。 工地形象展示工地是宣傳最經濟和有效的場地，直接影響物業(yè)形象和銷售氣氛。增強目標市場消費者對項目的好感。2． 推廣目標戰(zhàn)略目標取決于企業(yè)的經營目標，與自身經營目標相統(tǒng)一的推廣目標可歸納為四點： 銷售增長目標本項目的一切廣告活動為了能開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業(yè)績，按開發(fā)經營計劃完成銷售目標?，F在的消費者購房心理已經較為成熟，加上推出市場的樓盤多，提供參考的信息就越來越多，買一套房往往要從幾十個樓盤中選出，這就要求發(fā)展商對項目的整合營銷能力要強，制定出周密的營銷策劃。自由的生活（Free life）——小戶型，無壓力供樓市場推廣方案銷售推廣策略近年來，深圳新推樓盤無論從總體規(guī)劃、配套設施、營銷服務等，都比以前房地產開發(fā)在綜合操作水平上有較大提高。5． 賣點提煉項目命名：自由城推廣訴求點：我們在設定本項目的社會形象定位時，力求表現出項目的4F概念：因此，建議將單位房款定位于25萬—45萬之間，單價：單價40006000元/平米是被訪者最易承受的價格段。如建筑風格已經確定不能夠更改，則至少應選擇色澤明亮的外墻漆，使建筑物從背景中跳出來，起到吸引眼球的作用。承重結構：目前本項目的兩座塔樓中一棟外墻結構已經基本完工，另一棟目前只蓋到5層，尚可對承重結構進行一定改動，建議在建筑設計中導入預應力結構設計，同一樓層盡量少的使用承重墻結構，每套房屋作為一個基本單位，打通后可以任意組合，這樣房屋就變得具有生命力了，成為可以不斷生長的房屋，原來是一房一廳，等到經濟情況好轉了或是家庭人口增多了，只要將鄰居的房子買下來打通就可以變成兩房兩廳或三房兩廳，這樣可以吸引相當一部分渴望一步到位但又資金不足的買家提前置業(yè)。便利的交通條件無論對房產的出租、轉讓，還是自居的上班族來說，都是有利的。主要會考慮到下面12種因素： 這是郊區(qū)很難比及的；從居住本身來講戶型不是很大，主要目標客戶群為創(chuàng)業(yè)者，一則可以滿足他們的居住需要，二來經濟力較小，并且，隨著其事業(yè)的發(fā)展，在未來二次置業(yè)時，使其成為他們另一項投資，因為此地段物業(yè)永遠是升值的；現在都市的居住條件不同與六、七十年代，現在比較重視人的需要，在采光、空氣、噪音、安全防護等方面多運用現代材料，以提高其質素；對舊城改造力度很大；智能代水平提高，信息來源最廣泛也最豐富。本項目的主要目標客戶應定位于在羅湖工作人士，并通過各種賣點的提煉，吸引一部分準備搬遷至外區(qū)的羅湖居民和投資人士，同時吸引本區(qū)一部分租房居住的年青人提前購房置業(yè)。地產因子消費者關注的比例%本項目情況小區(qū)周邊自然環(huán)境差周邊生活配套設施優(yōu)交通條件優(yōu)小區(qū)內生活配套設施無戶型結構和廳室布局可調控總價可調控單價可調控位置優(yōu)小區(qū)內環(huán)境景觀無小區(qū)規(guī)模無發(fā)展商品牌差其它無建筑風格可調控面積可調控合計100從上表可以看出，本項目在生活配套設施、交通條件、位置方面具有相當大的優(yōu)勢，另外，在價格、面積、戶型結構、建筑風格等方面有較大的發(fā)揮空間。普通住宅祥和花園二期 羅沙路旁 8500元/平方米 普通住宅美荔園 紅嶺中路荔枝公園正門對面 8000元/平方米 普通住宅丹楓白露 深南東路與沿河南路交匯處 5800元/平方米 普通住宅普通住宅七彩時光 文錦北路與翠山路交匯處 7100元/平方米 普通住宅金眾經典家園 紅桂路與寶安南路交界 8000元/平方米 普通住宅花樣年華 東門路與文錦路交匯處 9500元/平方米 普通住宅心怡花園 東湖路與東曉路交匯處 7500元/平方米 普通住宅銀座金鉆 嘉賓路 翡翠7300元/平方米 普通住宅沁芳名苑 愛國路與東門北路交匯處 不詳 普通住宅都薈名苑 曬布路 不詳 普通住宅鴻業(yè)苑三期 東門北路40號 5700元/平方米 普通住宅萬科俊園 愛國路1001號，愛國路與文錦路交匯處 3800元/平方米 普通住宅越港商業(yè)中心 人民北路1006號 5000元/平方米 普通住宅華麗園 翠竹路 6500元/平方米 別墅深港豪苑 紅桂路與寶安南路交匯處 6000元/平方米 商住樓綠景山莊 草埔村金稻田路 5000元/平方米 普通住宅太平洋商貿大廈 和平路與與嘉賓路交匯處 7800元/平方米 普通住宅龍景花園 羅芳路口 6500元/平方米 普通住宅云景豪園 春風路2033號 6500元/平方米 普通住宅物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè)類別價格臥龍閣 沿河路 6500元/平方米 普通住宅鴻業(yè)花園 東門北路和翠竹路交匯處 8500元/平方米 普通住宅田心大廈 寶崗路田心辦公樓 6700元/平方米 普通住宅陽光明居一期 東湖路與布心東昌路交匯處 5800元/平方米 普通住宅筍崗大廈 寶安北路 12000元/平方米 普通住宅深華麗園 水貝一路與貝麗北路交匯處 8300元/平方米 普通住宅物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè)類別價格萬事達名苑二期 泰寧路 4000元/平方米 普通住宅金園 寶安南路松園路二巷一號西湖大廈附近 5300元/平方米 普通住宅匯錦名園 鳳凰路與深港一支路交匯處 400000元/套 普通住宅景庭苑 怡景路，怡景花園內 7194元/平方米 普通住宅太白居 東曉路與布心路交匯處 7000元/平方米 普通住宅怡泰中心 東門中路與文錦中路交匯處 6500元/平方米 普通住宅頤園 銀湖路東側 10000元/平方米 普通住宅泰和花園 東曉路泰和花園 4700元/平方米 普通住宅名仕商城 東門解放路與人民北路交匯處 6600元/平方米 普通住宅西湖花園 寶安南路 6500元/平方米 普通住宅置富花園 布吉路檢查站 7500元/平方米 普通住宅翠竹新邸鹿鳴園 翠竹北路 6850元/平方米 %。羅湖被訪者獲知樓盤信息渠道選擇頻次%報紙廣告電視廣告雜志廣告親人、熟人介紹路邊傳單戶外廣告路過看到樓盤條幅廣告房地產信息網站其它8． 新聞/資訊、電視劇、體育是被訪者喜歡節(jié)目中提及在前三位的內容。 四、羅湖被訪者市場需求定量報告1． 來自羅湖區(qū)的被訪者（以下簡稱為羅湖被訪者）認為購房最重視的因素是周邊自然環(huán)境，其次為交通條件，第三是周邊生活配套，建筑風格、區(qū)內景觀、發(fā)展商品牌的因素對購房者的影響較小。而愿意承擔單價超過8000元/%。11. 100平米左右的三房是被訪者需求的主體。建筑風格比例%熱帶海濱建筑風格歐陸風格江南居民風格中國嶺南建筑風格美式風格中國北方建筑風格其它合計1007. 報紙廣告和電視廣告是大家獲知樓盤信息的主要途徑。3. 福田是被訪者最有可能購買的區(qū)域，南山居其次。 南山被訪者外流傾向最小，%會選擇福田，%的會選擇羅湖。 與羅湖、福田被訪者少有在南山工作不同的是，南山被訪者有相當部分在福田、羅湖工作。在潛在顧客中，%的人能夠支付10—15萬元的首期，而15—20萬的首期也有兩成的潛在顧客能承受。%的潛在客戶表示能夠承擔40—60萬的總價；%的潛在客戶能夠承受40及40萬元以下的總體水平；%愿意承擔，80萬的總價相當于一個臨界點，在81—%，表明潛在顧客的購買力差別較大，開發(fā)商在制定價格策略時應盡量避免81—100萬這一區(qū)域。鐘愛小高層小高層的需求仍為市場主體。三房是需求主體100平方米左右的三房是市場需求的主體。 標新立異和純娛樂性環(huán)境設計不太合適潛在顧客群的審美觀和傳統(tǒng)心理。這一結論表明深圳市住宅購買西移趨勢更為明朗，且力度在不斷加強，南山地產的發(fā)展存在較大的市場機遇。 周邊生活配套設施、交通條件和區(qū)內生活配套設施也是潛在客戶購房時重視的因素，也就證明了住宅銷售過程不僅是賣住宅的過程，同時也是賣服務、賣配套的過程。 小區(qū)周邊自然環(huán)境已成為潛在客戶購房是最重視的因素，相對之下價格因素所處的重要程度已經成為第二層面潛在客戶考慮的問題，也就表明深圳的住宅消費市場已經由價格引導型發(fā)展到環(huán)境引導型，這也表明深圳居民的生活目標向追求生活質量和享受生活方向發(fā)展。福田是潛在客戶認為是深圳最適合居住的地方，而南山居其次且比例與福田相差不大，表明在潛在客戶心目中，對南山的認同度相當高福田新區(qū)熱銷福田是市民最有可能購買的區(qū)域，南山居其次。 以水景和大面積活動廣場為主的小區(qū)內環(huán)境設計方法也受到潛在客戶的喜歡，所以開發(fā)商可以根據樓盤特點，采用多種環(huán)境設計方法的組合以滿足不同類型潛在客戶的需要。大部分被訪者購買用途為自住。在面積上，三房在100平方米左右，兩房在80平方米左右，一房在50平方米左右，四房在140平方米左右，五房及以上則在200平方米以上。80萬是購房消費臨界點20—60萬的單套住宅總價是潛在顧客比較容易承受的，尤其是總價在30—50萬之間是潛在顧客承受能力最強的區(qū)間段。10萬首期能接受按揭付款是市民接受的主要付款方式，10—15萬元是較佳的首付額度。 羅湖被訪者主要在羅湖、福田工作。 福田的被訪者三成會流向南山，%%。因素比例%小區(qū)周邊自然環(huán)境周邊生活配套設施交通條件小區(qū)內生活配套設施戶型結構和廳室布局總價單位位置小區(qū)內環(huán)境景觀小區(qū)規(guī)模發(fā)展商品牌其它建筑風格面積合計1002. 最適合居住的區(qū)域首選取福田，南山取代羅湖列居次席。喜歡內容比例%以綠化和樹木為主65以水景為主以大面積活動廣場為主以體育器材為主以雕塑景觀為主以新奇沒見過的景觀為主其它以游戲設施為主合計1006. 熱帶海濱建筑風格和歐陸風格是被訪者喜歡的建筑風格類型。欄目單項提及率%新聞、資訊體育經濟地產、建材娛樂生活政治、軍事、法律文化、教育、衛(wèi)生電視劇其他10. 今后三年是此次被訪者計劃購房的集中時間，尤其是2002年人數較多。14. 單價40006000元/平米是被訪者最易承受的價格段。17. 多數被訪者月供能力是20003000元/月。7． 報紙廣告和電視廣告是羅湖被訪者獲知樓盤信息的主要渠道。11． 在學歷分布上，羅湖被訪者中專大專學歷占一半，本科學歷的占近四成。普通住宅5000元/平方米 逾峰臺 寶安南路與濱河路交匯處 普通住宅6000元/平方米 國際名苑 友誼路與江貝路交匯處 普通住宅8000元/平方米 天元大廈 紅桂路 普通住宅6000元/平方米 金楓花園 羅芳路 普通住宅850000元/套 帝廷峰 深南東路羅湖區(qū)蔡屋圍 商住樓5600元/平方米 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè)類別價格聚龍大廈一期 東門中路與文錦中路交匯處 普通住宅8000元/平方米 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