【正文】 加便利埋下很好的伏筆。景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。二、項目概況：本項目占地面積500畝，基地呈方形。可直接與江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機(jī)場約20公里，交通十分便捷。 景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。 我們認(rèn)為本項目的消費者定位應(yīng)該是兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房價的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔(dān)總價80萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右?！癤X藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告目 錄總經(jīng)理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第3頁第一章：項目簡介………………………………………………………………………………………………………………………第6頁一、項目位置二、 項目概況第二章：土地價值研判…………………………………………………………………………………………………………………第8頁第三章：項目開發(fā)理念…………………………………………………………………………………………………………………第11頁一、整體目開發(fā)理念二、產(chǎn)皮設(shè)計理念第四章：項目定位建議…………………………………………………………………………………………………………………第16頁一、項目總體定位二、項目市場定位三、項目消費者定位四、市場競爭定位第五章：總體規(guī)劃分析及建議…………………………………………………………………………………………………………第21頁一、分區(qū)思路二、分期思路三、分區(qū)中的兩種不同布局思路四、容積率五、各區(qū)參數(shù)第六章：項目建筑規(guī)劃及建議…………………………………………………………………………………………………………第26頁一、產(chǎn)品規(guī)劃分析二、物業(yè)類型建議三、單體面積建議四、面積及房型配比五、房型設(shè)計建議六、建筑及風(fēng)格建議第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議…………………………………………………………………………………………………………第35頁一、景觀環(huán)境設(shè)計理念二、景觀環(huán)境手法第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議……………………………………………………………………………………………………第39頁一、藝術(shù)館區(qū)建議二、公共設(shè)施建議第九章：分期推案建議…………………………………………………………………………………………………………………第43頁第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用………………………………………………………………………………………………………第44頁第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財務(wù)分析…………………………………………………………………………………………………第45頁第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)計劃 ………………………………………………………………………………………第48頁附件：項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個論證方案…………………………………………………………………………………………………第49頁【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 我們將本項目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場定位。 單體面積的設(shè)計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力；而空間是別墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路1公里的機(jī)場高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準(zhǔn)備了充足條件?；貎?nèi)地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 ?；匚髂喜?、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫通連接市中心和沿機(jī)場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需20分鐘。歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。當(dāng)然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。理念之四：尊重共性，突出個性——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細(xì)致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。（3） 每一點都有藝術(shù)——我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。 別墅精神=領(lǐng)域感+獨立感+尊貴感+占有感+價值感+人際情感……一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。三、本項目的消費者定位兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。消費者年齡特征分析：從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。競爭優(yōu)勢——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢——以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排/雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅四、容積率 ——方案一： （以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，；。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟/雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險很大。從建筑型態(tài)角度分類建議：（1） 獨棟別墅——獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有；（2） 雙拼別墅——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低；（3） 雙立別墅——假雙拼。（2） 島居別墅——面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增?！月?lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造?！煽紤]導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。——客廳：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi)68平方米——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房