【正文】 項(xiàng)目，無(wú)論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢(shì)。（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房，相對(duì)株洲地區(qū)其他同類型樓盤而言，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。（2）屬于株洲市蘆淞區(qū)。4沒(méi)有大型購(gòu)物，休閑場(chǎng)所。道路條件差，而交通又是考慮買房的很大要素，如何解決交通問(wèn)題是我們面臨的主要問(wèn)題。偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。二十四小時(shí)保安，全封閉式管理。價(jià)格完全具有對(duì)比優(yōu)勢(shì)。3環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%，山中成片天然古木是株洲現(xiàn)有樓盤中絕無(wú)僅有的。消費(fèi)者分析根據(jù)《株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》及《株洲市鴻宇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下：環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；高綠化率。其新近開(kāi)發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。映荷園：河?xùn)|地帶?？傮w來(lái)說(shuō)，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境?，F(xiàn)將株洲市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理?，F(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。到2001年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到82118萬(wàn)元，住房項(xiàng)目方面的投資達(dá)到43628萬(wàn)元。房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。、在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出方案說(shuō)明目標(biāo)受眾三營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)二廣告主題四賣點(diǎn)界定第四節(jié)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析五“湘藝苑”項(xiàng)目分析一市場(chǎng)分析一最后，不足的是，該樓盤四周已無(wú)可開(kāi)發(fā)的面積，不能繼續(xù)開(kāi)發(fā)第二、三期，不能形成規(guī)模開(kāi)發(fā)、成片開(kāi)發(fā)，不能形成規(guī)模效益。而本項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商實(shí)力和地塊的限制，按傳統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)套路則很難占上風(fēng)。我們老老實(shí)實(shí)按照科學(xué)的態(tài)度，通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析，否定了眾多不切實(shí)際的、把握不大的、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多的市場(chǎng)需求，最后找到了老年住宅的市場(chǎng)需求，反復(fù)論證確定其可行性，才動(dòng)手開(kāi)發(fā)，從而保證了產(chǎn)品的銷售成功。從先出產(chǎn)品后找市場(chǎng)上升到先找市場(chǎng)后出產(chǎn)品。任何項(xiàng)目要真正贏得效益，都有必須形成規(guī)模化生產(chǎn)。而由于這類住宅項(xiàng)目業(yè)己大量開(kāi)發(fā)，相對(duì)過(guò)剩，到最后一再降價(jià)也賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)很大。經(jīng)驗(yàn)決策上升到科學(xué)決策。應(yīng)市場(chǎng)（了解市場(chǎng)）、上升到培育市場(chǎng)、再上升到創(chuàng)造市場(chǎng)。經(jīng)縝密的策劃后，樓盤以夕陽(yáng)紅命名，正式開(kāi)盤。利用新聞擴(kuò)大本樓盤的知名度和美譽(yù)度，既提高效率，又降低成本；五：宣傳促銷針對(duì)老年人特點(diǎn)，制定了與眾不同的老年公寓促銷策略：利用附近113356777路公交車，充分解決老年人辦事、親友子女探望等交通問(wèn)題；水龍頭不用螺絲頭，防止擰不緊，擰不開(kāi)；裝修適用合理，不奢侈豪華；本來(lái)準(zhǔn)備送父母支敬老院的子女，可以用入院費(fèi)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，既解決了后顧之憂，又?jǐn)[脫了負(fù)罪感。二、敬老院雖然火爆，但入院使人心理上有被遺棄的感覺(jué)，子女也有不孝的負(fù)罪感。多數(shù)被訪問(wèn)者認(rèn)為：解決代溝的最佳方式是老年人與子女分開(kāi)居住，節(jié)假日兒女上門探望，全家團(tuán)聚。有了目標(biāo)消費(fèi)群的量化指標(biāo)，我們又對(duì)老年住宅的需求心理和資金來(lái)源等進(jìn)行了深入的分析。而成都市60歲以上老齡人口約130萬(wàn)，占全市總?cè)丝诒壤咏?3%，已提前進(jìn)入老齡社會(huì)。在對(duì)地塊周邊服務(wù)設(shè)施的調(diào)查中，筆者遇到一對(duì)老年夫妻，他們到附近的醫(yī)院就診，由于排隊(duì)掛號(hào)、候診排長(zhǎng)隊(duì)、拍肺部X光片和血液檢查、在兩幢大樓間來(lái)回奔波、等候檢查和化驗(yàn)結(jié)果、交費(fèi)取藥排隊(duì)等原因，為了一點(diǎn)普通感冒折騰近5個(gè)小時(shí)，心情痛苦煩躁反而使病情加重。成都東門國(guó)營(yíng)老廠商單位非常多，經(jīng)濟(jì)效益普遍較差，故價(jià)位低，賣點(diǎn)雷同。經(jīng)濟(jì)實(shí)力也不濟(jì)，沒(méi)有成片大規(guī)模開(kāi)發(fā)的實(shí)力，競(jìng)爭(zhēng)能力弱。大禹企劃公司選派精兵強(qiáng)將組成強(qiáng)大陣容，對(duì)該樓盤做了大量的市調(diào)工作。3：從追求橫向規(guī)模化上升到縱向一體化。競(jìng)爭(zhēng)的加劇，必然導(dǎo)致市場(chǎng)的細(xì)分，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁紛紛從概念出發(fā)，打出各自的特色：位置牌、環(huán)境牌、生活方式牌、開(kāi)間布局牌、裝修牌、智能牌、配套設(shè)施牌、物管牌、價(jià)格牌、付款方式牌，以適應(yīng)不同的房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求。、鮮明的個(gè)性特征取勝?！　”痉桨赣忻鞔_的思路，切實(shí)可行的執(zhí)行方案，而且運(yùn)用了先進(jìn)的形象公關(guān)傳播方案，為對(duì)本案的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估，我們采用了三個(gè)評(píng)估方法：　?、狈烙陱d修改費(fèi)不在此列；　?、祻V播廣告錄制、發(fā)布費(fèi)（時(shí)間跟活動(dòng)進(jìn)行，約2—3小時(shí)）；　　⒈二萬(wàn)個(gè)氣球的成本及印刷費(fèi)；　　由于本次活動(dòng)構(gòu)思新穎、規(guī)模超前，具體事務(wù)與動(dòng)用媒體煩瑣復(fù)雜等，使其在實(shí)施過(guò)程中具有較大的難度，這些都是影響活動(dòng)順利進(jìn)行的障礙；如果方案通過(guò)，執(zhí)行公司必須使所有步驟逐一落實(shí)，并預(yù)先準(zhǔn)備相應(yīng)補(bǔ)救措施，才能確保行動(dòng)成功?！　、迪挛缍c(diǎn)，青島晚報(bào)發(fā)布系列廣告；　?、彼脑氯涨鄭u晚報(bào)：內(nèi)容重新?tīng)I(yíng)造企業(yè)形象，提示明天弄海園行動(dòng)，但不注明具體行動(dòng)內(nèi)容；）　?、吃屑t色綢帶的弄海園小型面包車：四五輛；五、發(fā)布策略（關(guān)心青島變化，樂(lè)于娛樂(lè)的居民家庭?！　、敝黧w：市南區(qū)景線“五一”外游的所有家庭。三、表現(xiàn)策略二、傳播目標(biāo)　　一九九九四年不論是對(duì)青島地產(chǎn)業(yè)還是飲食娛樂(lè)業(yè)來(lái)說(shuō)都是關(guān)鍵性的一年，處在籌建、奠基、封頂、竣工等不同階段的地產(chǎn)公司均都面臨著同一問(wèn)題回?cái)n資金，迅速出售；均都處于同一環(huán)境市場(chǎng)冷淡，供大于求。一、前言第三階段：報(bào)紙廣告投放20萬(wàn)元+廣播投放5萬(wàn)元+電視投放15萬(wàn)元+傳單投放4萬(wàn)元（4）預(yù)算：活動(dòng)形式：l引領(lǐng)時(shí)代潮流、體現(xiàn)個(gè)性品味l為貧困學(xué)生獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)——分為兩個(gè)部分：一是為貧困學(xué)生提供助學(xué)金；二是為春節(jié)不能回家的貧困學(xué)生提供一定的計(jì)時(shí)工作崗位。ll（2）ll廣場(chǎng)大型宣傳活動(dòng)：活動(dòng)名稱：“春之聲”服飾廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)展示活動(dòng)?！吨貞c青年報(bào)》——是近來(lái)異軍突起的以青年為目標(biāo)讀者群的報(bào)刊，其發(fā)行量正在穩(wěn)步上升，頗受公眾的關(guān)注。建議媒體：《渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)》——是一家更貼近廣大市民中年輕一族的生活的大眾媒體，針對(duì)香格里拉的目標(biāo)消費(fèi)群體，該媒體具有很強(qiáng)的客源拓展?jié)摿?。其他的宣傳載體，諸如：車內(nèi)彩旗、印刷品、“春之聲”品牌的形象代言人（吉祥物）。建議媒體及宣傳方式：l以促銷活動(dòng)相配合。以硬性廣告為主。第二階段該階段是香格里拉服飾廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)及經(jīng)營(yíng)的高潮，是充分向廣大市民展示其魅力的階段。該階段的推廣陣地側(cè)重于重慶電視7頻道和〈渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)〉〈重慶晨報(bào)〉等，以本地的地方媒體為主。l第一階段該階段是“春之聲”服飾廣場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放前的“伏筆”，利用媒體的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行低調(diào)的軟性炒作，達(dá)到“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”的潛移默化效果；并以公益活動(dòng)為炒作主題進(jìn)行軟性新聞鋪墊。在傳統(tǒng)的商業(yè)銷售淡季期間，作為休閑服飾類的商品卻真正進(jìn)入使用旺季，有效的推廣活動(dòng)將推動(dòng)有效的消費(fèi)行為，因此這一階段才是真正有所回報(bào)的階段。節(jié)假日是商家比較看好的銷售旺季，但對(duì)于服飾類商品來(lái)說(shuō)，由于正處于季節(jié)交替的前夕，在春節(jié)期間零售額的增長(zhǎng)是不被看好的，春節(jié)最大的消費(fèi)在食品或禮品方面。這一階段主要介紹“春之聲”服飾廣場(chǎng)的特色定位，極力倡導(dǎo)“購(gòu)物即享受”的全新消費(fèi)理念，通過(guò)推廣活動(dòng)形成“春之聲”服飾廣場(chǎng)的品牌形象，為開(kāi)業(yè)打下良好基礎(chǔ)，并加強(qiáng)系列宣傳活動(dòng)，以全方位立體的宣傳態(tài)勢(shì)擴(kuò)大“春之聲”服飾廣場(chǎng)的知名度。其他平面：戶外品牌廣告、宣傳單頁(yè)、導(dǎo)購(gòu)手冊(cè)。傳播的內(nèi)容與方式：l電視：與其他的電視媒體相比，電視媒體以其傳播速度快，受眾面廣，形象生動(dòng)的表現(xiàn)形式，富有感染力，觸及面廣，千人成本低的優(yōu)勢(shì)而獨(dú)占鰲頭。（2）三、（7）（5）公關(guān)活動(dòng)：對(duì)于知名度和美譽(yù)度的建立，有效的公關(guān)活動(dòng)是永遠(yuǎn)不可替代的方式，同時(shí)公關(guān)活動(dòng)與促銷活動(dòng)將會(huì)有效的結(jié)合在一起。廣告宣傳：塑造“春之聲”的品牌的知名度和美譽(yù)度，將它打造成重慶一流的購(gòu)物廣場(chǎng)。（3）營(yíng)銷推廣周期（1）“春之聲”的品牌核心概念：（3）并在此基礎(chǔ)上，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)戶的信心，推動(dòng)“春之聲”服飾廣場(chǎng)的市場(chǎng)建設(shè)，以此影響目標(biāo)消費(fèi)群體，形成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)，從而推動(dòng)“春之聲”服飾廣場(chǎng)的健康發(fā)展。（4）（2）使“春之聲”服飾廣場(chǎng)成為重慶市以“運(yùn)動(dòng)、休閑、青春、時(shí)尚”為主題商場(chǎng)的第一品牌?！按褐暋狈棌V場(chǎng)營(yíng)銷推廣及傳播策略一、錦繡花園推廣策劃案小戶型白領(lǐng)公寓網(wǎng)絡(luò)行銷推廣方案陜西省太白山國(guó)家森林公園企劃案ERP項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)煙臺(tái)南大街購(gòu)物城營(yíng)銷案例錦繡花園推廣策劃案光大花園全程策劃解碼鄭州健達(dá)世紀(jì)花園策劃案寧波廣州市美林海岸花園品牌策略商業(yè)用房江畔人家：傾情演繹“新城市主義”生...陸家嘴花園營(yíng)銷策劃析臺(tái)灣「亞資科技建國(guó)商場(chǎng)」開(kāi)幕活動(dòng)案萬(wàn)兆家園“疊彩人家”營(yíng)銷策劃案例武漢麗島花園策劃案例泰康軒樓書文案淄博陽(yáng)光華庭商業(yè)步行街策劃與經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新Town的營(yíng)銷手法明珠花園營(yíng)銷案例『案例』讓心情盛開(kāi)—家居花卉品牌市場(chǎng)推廣策劃ESPRIT濟(jì)南專賣店開(kāi)業(yè)形象策劃案深圳地產(chǎn)風(fēng)云榜活動(dòng)方案上城旅游宣傳冊(cè)設(shè)計(jì)制作方案[原創(chuàng)]德意大廈北戴河聆濤園企劃說(shuō)明書『別墅案例』尚城豫園124畝塊地項(xiàng)目可行性分析報(bào)告上海市單身公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告江信商城商鋪銷售方案概要江南家園2004年推廣總計(jì)劃鄭州健達(dá)世紀(jì)花園策劃案國(guó)際企業(yè)中心一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書“春之聲”服飾廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣及傳播策略商草橋居住區(qū)西（B）區(qū)上市前整體營(yíng)銷策劃方案市場(chǎng)篇天陽(yáng)光錄東方銀座案例分析國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃書育商麗江苑營(yíng)銷策劃報(bào)告蓬萊苑整體策劃方案山景別墅策劃報(bào)告成都華陽(yáng)濱河花園項(xiàng)目整體策劃萍鄉(xiāng)市國(guó)際汽車交易展示中心銷售方案(預(yù)熱期)陽(yáng)光100樓書濟(jì)南天潤(rùn)花園項(xiàng)目整體策劃書福祥閣西餐廳開(kāi)業(yè)慶典策劃方案某公司的營(yíng)銷策劃方案招標(biāo)公告解析YOHO現(xiàn)代超市開(kāi)業(yè)可行性分析貴陽(yáng)恒生大廈樓盤策劃德國(guó)隆塔化工策劃案集體婚慶大典促銷案九龍宏盛家園的售樓書設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目的策劃報(bào)告小戶型白領(lǐng)公寓網(wǎng)絡(luò)行銷推廣方案2003年北京房地產(chǎn)十大營(yíng)銷經(jīng)典回顧昆明西市區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的ＸＺ樓盤策劃案廣州芳草園策劃案例成都王府花園策劃案例項(xiàng)　目深圳皇御商城投資個(gè)案初探煙臺(tái)華聯(lián)新村行銷策劃案例廣州嘉和苑——體現(xiàn)完美精神的都市豪宅都市庭園案例剖析臺(tái)灣大遠(yuǎn)百「搞怪一條街」造街計(jì)劃案萬(wàn)達(dá)呼市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告盛世服裝城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書濟(jì)南天潤(rùn)花園項(xiàng)目整體策劃書太原HS花園項(xiàng)目媒體整合推廣策劃案重慶頤天廓威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書鐘山國(guó)際高爾夫項(xiàng)目銷售建議書（提綱）新疆國(guó)箐苑營(yíng)銷推廣方案吉林市高層香格里拉營(yíng)銷推廣方案俊園成功秘笈重慶南方集團(tuán)永川南方花園策劃廣州海景策劃廣州紫荊花園整體營(yíng)銷案星海知音人家整體策劃案廣州中海康城整體策劃案泰州原野大酒店CIS策劃案錦繡正弘的高端攻略——錦繡正弘國(guó)際公寓企劃宣傳工作...“夕陽(yáng)紅”金港花苑項(xiàng)目策劃案推出“購(gòu)物即享受”的消費(fèi)新概念（2）開(kāi)業(yè)前達(dá)到50%以上在目標(biāo)消費(fèi)者中的知名度。第三階段達(dá)到85%以上在目標(biāo)消費(fèi)者中的知名度?！按褐暋狈棌V場(chǎng)整體推廣策略通過(guò)一系列的營(yíng)銷推廣手段，展示“春之聲”服飾廣場(chǎng)的特色和獨(dú)特的定位，以喚起社會(huì)公眾的關(guān)注和目標(biāo)消費(fèi)者的青睞，激發(fā)出大家的購(gòu)物熱情，提高“春之聲”服飾廣場(chǎng)在本地區(qū)的影響力。“春之聲”的品牌識(shí)別系統(tǒng)：（2）“春之聲”的推廣主題：購(gòu)物即享受2002年1月12日——2002年2月19日，本案的重點(diǎn)推廣期，利用節(jié)假日造足人氣。營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)手段（1）（3）主題推廣活動(dòng)：利用“春之聲”的各個(gè)主題進(jìn)行一系列的活動(dòng)。推廣對(duì)象延伸：對(duì)能夠影響直接消費(fèi)者的第三人或第四人展開(kāi)推廣活動(dòng)，使其在影響直接消費(fèi)者的過(guò)程中自己也變成直接消費(fèi)者。商業(yè)推廣合作：聯(lián)合各經(jīng)銷商或生產(chǎn)商，在獎(jiǎng)勵(lì)性銷售活動(dòng)中聯(lián)合推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。階段性和集中性相結(jié)合的整合傳播策略：根據(jù)商品銷售的規(guī)律性，對(duì)每個(gè)不同的推廣階段采取不同的整合傳播策略。l（4）報(bào)紙平面：形象宣傳、商品信息告之l蓄勢(shì)期：2001年12月12日——2002年1月11日，開(kāi)業(yè)前期的鋪墊和蓄勢(shì)。沖刺期：2002年1月12日——2002年2月19日，本案的重點(diǎn)推廣期，利用節(jié)假日造足人氣。持續(xù)期：2002年2月20日——2002年4月5日，持續(xù)的推廣活動(dòng)，創(chuàng)造出“淡季不淡”的銷售氛圍?！按褐暋狈棌V場(chǎng)各階段傳播及廣告媒體組合費(fèi)用計(jì)算方式采用信息發(fā)布的字?jǐn)?shù)多少計(jì)算。lll利用春節(jié)的余溫，在真正運(yùn)動(dòng)休閑服飾的使用消費(fèi)旺季，利用活動(dòng)造勢(shì)，再次形成公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，掀起又一個(gè)運(yùn)動(dòng)、休閑服飾的消費(fèi)熱點(diǎn)。春天是年輕人的季節(jié)，同時(shí)也是購(gòu)物的季節(jié)——“春之聲服飾廣場(chǎng)”購(gòu)物節(jié)隆重登場(chǎng)。告訴求，在公關(guān)活動(dòng)的前后適當(dāng)加強(qiáng)?！吨貞c晚報(bào)》——是重慶發(fā)行量最大的消遣娛樂(lè)性大眾媒體，擁有非常高的市民認(rèn)知度，并形成了相對(duì)穩(wěn)定的訂閱習(xí)慣。現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)推廣（1）“春之聲”冬春時(shí)裝及飾品展示會(huì)——常