【正文】 項目，無論在住宅檔次、小區(qū)設計、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢。（2）小區(qū)內(nèi)配套服務設施不足，不能滿足眾多用戶需求。以758元——1088元每平方米的價格售房，相對株洲地區(qū)其他同類型樓盤而言，價格優(yōu)勢相當明顯。（2）屬于株洲市蘆淞區(qū)。4沒有大型購物，休閑場所。道路條件差，而交通又是考慮買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。偏離工業(yè)區(qū)：遠離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。二十四小時保安，全封閉式管理。價格完全具有對比優(yōu)勢。3環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達60%，山中成片天然古木是株洲現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。消費者分析根據(jù)《株洲房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《株洲市鴻宇房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風格要跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；高綠化率。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標群是中高薪階層。映荷園：河東地帶?？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境?，F(xiàn)將株洲市河西，河東小區(qū)進行大體對比分析如下：、政府引導監(jiān)管不夠，這又表現(xiàn)在銷后服務差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設搞不上去。定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理?，F(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等。到2001年為止,房地產(chǎn)項目投資達到82118萬元，住房項目方面的投資達到43628萬元。房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。、在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出方案說明目標受眾三營銷渠道及人員促銷建設二廣告主題四賣點界定第四節(jié)項目價格策略分析五“湘藝苑”項目分析一市場分析一最后，不足的是，該樓盤四周已無可開發(fā)的面積，不能繼續(xù)開發(fā)第二、三期，不能形成規(guī)模開發(fā)、成片開發(fā)，不能形成規(guī)模效益。而本項目因為開發(fā)商實力和地塊的限制，按傳統(tǒng)的競爭套路則很難占上風。我們老老實實按照科學的態(tài)度，通過深入的市場調(diào)查和分析，否定了眾多不切實際的、把握不大的、競爭對手眾多的市場需求，最后找到了老年住宅的市場需求，反復論證確定其可行性，才動手開發(fā)，從而保證了產(chǎn)品的銷售成功。從先出產(chǎn)品后找市場上升到先找市場后出產(chǎn)品。任何項目要真正贏得效益，都有必須形成規(guī)模化生產(chǎn)。而由于這類住宅項目業(yè)己大量開發(fā)，相對過剩，到最后一再降價也賣不出去的風險很大。經(jīng)驗決策上升到科學決策。應市場（了解市場）、上升到培育市場、再上升到創(chuàng)造市場。經(jīng)縝密的策劃后，樓盤以夕陽紅命名，正式開盤。利用新聞擴大本樓盤的知名度和美譽度，既提高效率，又降低成本；五：宣傳促銷針對老年人特點，制定了與眾不同的老年公寓促銷策略：利用附近113356777路公交車，充分解決老年人辦事、親友子女探望等交通問題；水龍頭不用螺絲頭，防止擰不緊，擰不開；裝修適用合理，不奢侈豪華；本來準備送父母支敬老院的子女，可以用入院費轉(zhuǎn)為購房款，既解決了后顧之憂，又擺脫了負罪感。二、敬老院雖然火爆，但入院使人心理上有被遺棄的感覺，子女也有不孝的負罪感。多數(shù)被訪問者認為：解決代溝的最佳方式是老年人與子女分開居住，節(jié)假日兒女上門探望，全家團聚。有了目標消費群的量化指標，我們又對老年住宅的需求心理和資金來源等進行了深入的分析。而成都市60歲以上老齡人口約130萬，占全市總人口比例接近13%，已提前進入老齡社會。在對地塊周邊服務設施的調(diào)查中，筆者遇到一對老年夫妻，他們到附近的醫(yī)院就診，由于排隊掛號、候診排長隊、拍肺部X光片和血液檢查、在兩幢大樓間來回奔波、等候檢查和化驗結果、交費取藥排隊等原因，為了一點普通感冒折騰近5個小時，心情痛苦煩躁反而使病情加重。成都東門國營老廠商單位非常多，經(jīng)濟效益普遍較差，故價位低，賣點雷同。經(jīng)濟實力也不濟，沒有成片大規(guī)模開發(fā)的實力，競爭能力弱。大禹企劃公司選派精兵強將組成強大陣容，對該樓盤做了大量的市調(diào)工作。3：從追求橫向規(guī)?；仙娇v向一體化。競爭的加劇，必然導致市場的細分，開發(fā)商絞盡腦汁紛紛從概念出發(fā)，打出各自的特色：位置牌、環(huán)境牌、生活方式牌、開間布局牌、裝修牌、智能牌、配套設施牌、物管牌、價格牌、付款方式牌，以適應不同的房產(chǎn)消費市場需求。、鮮明的個性特征取勝。　　本方案有明確的思路，切實可行的執(zhí)行方案，而且運用了先進的形象公關傳播方案，為對本案的實施效果進行評估，我們采用了三個評估方法：　?、狈烙陱d修改費不在此列；　?、祻V播廣告錄制、發(fā)布費（時間跟活動進行，約2—3小時）；　?、倍f個氣球的成本及印刷費；　　由于本次活動構思新穎、規(guī)模超前，具體事務與動用媒體煩瑣復雜等，使其在實施過程中具有較大的難度，這些都是影響活動順利進行的障礙；如果方案通過，執(zhí)行公司必須使所有步驟逐一落實，并預先準備相應補救措施，才能確保行動成功?！　、迪挛缍c，青島晚報發(fā)布系列廣告；　　⒈四月三十日青島晚報：內(nèi)容重新營造企業(yè)形象，提示明天弄海園行動，但不注明具體行動內(nèi)容；）　?、吃屑t色綢帶的弄海園小型面包車：四五輛；五、發(fā)布策略（關心青島變化，樂于娛樂的居民家庭。　?、敝黧w：市南區(qū)景線“五一”外游的所有家庭。三、表現(xiàn)策略二、傳播目標　　一九九九四年不論是對青島地產(chǎn)業(yè)還是飲食娛樂業(yè)來說都是關鍵性的一年，處在籌建、奠基、封頂、竣工等不同階段的地產(chǎn)公司均都面臨著同一問題回攏資金，迅速出售；均都處于同一環(huán)境市場冷淡，供大于求。一、前言第三階段：報紙廣告投放20萬元+廣播投放5萬元+電視投放15萬元+傳單投放4萬元（4）預算：活動形式：l引領時代潮流、體現(xiàn)個性品味l為貧困學生獻愛心活動——分為兩個部分：一是為貧困學生提供助學金；二是為春節(jié)不能回家的貧困學生提供一定的計時工作崗位。ll（2）ll廣場大型宣傳活動：活動名稱：“春之聲”服飾廣場開業(yè)展示活動。《重慶青年報》——是近來異軍突起的以青年為目標讀者群的報刊，其發(fā)行量正在穩(wěn)步上升，頗受公眾的關注。建議媒體：《渝州服務導報》——是一家更貼近廣大市民中年輕一族的生活的大眾媒體，針對香格里拉的目標消費群體，該媒體具有很強的客源拓展?jié)摿?。其他的宣傳載體，諸如：車內(nèi)彩旗、印刷品、“春之聲”品牌的形象代言人（吉祥物）。建議媒體及宣傳方式：l以促銷活動相配合。以硬性廣告為主。第二階段該階段是香格里拉服飾廣場開業(yè)及經(jīng)營的高潮，是充分向廣大市民展示其魅力的階段。該階段的推廣陣地側重于重慶電視7頻道和〈渝州服務導報〉〈重慶晨報〉等，以本地的地方媒體為主。l第一階段該階段是“春之聲”服飾廣場對外開放前的“伏筆”，利用媒體的優(yōu)勢進行低調(diào)的軟性炒作，達到“潤物細無聲”的潛移默化效果；并以公益活動為炒作主題進行軟性新聞鋪墊。在傳統(tǒng)的商業(yè)銷售淡季期間，作為休閑服飾類的商品卻真正進入使用旺季，有效的推廣活動將推動有效的消費行為，因此這一階段才是真正有所回報的階段。節(jié)假日是商家比較看好的銷售旺季，但對于服飾類商品來說，由于正處于季節(jié)交替的前夕，在春節(jié)期間零售額的增長是不被看好的，春節(jié)最大的消費在食品或禮品方面。這一階段主要介紹“春之聲”服飾廣場的特色定位，極力倡導“購物即享受”的全新消費理念，通過推廣活動形成“春之聲”服飾廣場的品牌形象，為開業(yè)打下良好基礎，并加強系列宣傳活動，以全方位立體的宣傳態(tài)勢擴大“春之聲”服飾廣場的知名度。其他平面：戶外品牌廣告、宣傳單頁、導購手冊。傳播的內(nèi)容與方式：l電視：與其他的電視媒體相比，電視媒體以其傳播速度快，受眾面廣，形象生動的表現(xiàn)形式，富有感染力，觸及面廣，千人成本低的優(yōu)勢而獨占鰲頭。（2）三、（7）（5）公關活動：對于知名度和美譽度的建立，有效的公關活動是永遠不可替代的方式，同時公關活動與促銷活動將會有效的結合在一起。廣告宣傳：塑造“春之聲”的品牌的知名度和美譽度，將它打造成重慶一流的購物廣場。（3）營銷推廣周期（1）“春之聲”的品牌核心概念：（3）并在此基礎上，增強經(jīng)營戶的信心，推動“春之聲”服飾廣場的市場建設，以此影響目標消費群體，形成市場經(jīng)營的良性循環(huán)，從而推動“春之聲”服飾廣場的健康發(fā)展。（4）（2）使“春之聲”服飾廣場成為重慶市以“運動、休閑、青春、時尚”為主題商場的第一品牌?！按褐暋狈棌V場營銷推廣及傳播策略一、錦繡花園推廣策劃案小戶型白領公寓網(wǎng)絡行銷推廣方案陜西省太白山國家森林公園企劃案ERP項目實施的經(jīng)驗教訓煙臺南大街購物城營銷案例錦繡花園推廣策劃案光大花園全程策劃解碼鄭州健達世紀花園策劃案寧波廣州市美林海岸花園品牌策略商業(yè)用房江畔人家：傾情演繹“新城市主義”生...陸家嘴花園營銷策劃析臺灣「亞資科技建國商場」開幕活動案萬兆家園“疊彩人家”營銷策劃案例武漢麗島花園策劃案例泰康軒樓書文案淄博陽光華庭商業(yè)步行街策劃與經(jīng)營創(chuàng)新Town的營銷手法明珠花園營銷案例『案例』讓心情盛開—家居花卉品牌市場推廣策劃ESPRIT濟南專賣店開業(yè)形象策劃案深圳地產(chǎn)風云榜活動方案上城旅游宣傳冊設計制作方案[原創(chuàng)]德意大廈北戴河聆濤園企劃說明書『別墅案例』尚城豫園124畝塊地項目可行性分析報告上海市單身公寓市場調(diào)查報告江信商城商鋪銷售方案概要江南家園2004年推廣總計劃鄭州健達世紀花園策劃案國際企業(yè)中心一期項目開發(fā)計劃書“春之聲”服飾廣場營銷推廣及傳播策略商草橋居住區(qū)西（B）區(qū)上市前整體營銷策劃方案市場篇天陽光錄東方銀座案例分析國際風情街項目調(diào)研規(guī)劃書育商麗江苑營銷策劃報告蓬萊苑整體策劃方案山景別墅策劃報告成都華陽濱河花園項目整體策劃萍鄉(xiāng)市國際汽車交易展示中心銷售方案(預熱期)陽光100樓書濟南天潤花園項目整體策劃書福祥閣西餐廳開業(yè)慶典策劃方案某公司的營銷策劃方案招標公告解析YOHO現(xiàn)代超市開業(yè)可行性分析貴陽恒生大廈樓盤策劃德國隆塔化工策劃案集體婚慶大典促銷案九龍宏盛家園的售樓書設計一個項目的策劃報告小戶型白領公寓網(wǎng)絡行銷推廣方案2003年北京房地產(chǎn)十大營銷經(jīng)典回顧昆明西市區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)的ＸＺ樓盤策劃案廣州芳草園策劃案例成都王府花園策劃案例項　目深圳皇御商城投資個案初探煙臺華聯(lián)新村行銷策劃案例廣州嘉和苑——體現(xiàn)完美精神的都市豪宅都市庭園案例剖析臺灣大遠百「搞怪一條街」造街計劃案萬達呼市項目可行性研究報告盛世服裝城項目經(jīng)營策劃書濟南天潤花園項目整體策劃書太原HS花園項目媒體整合推廣策劃案重慶頤天廓威尼斯藍灣上市推廣策略書鐘山國際高爾夫項目銷售建議書（提綱）新疆國箐苑營銷推廣方案吉林市高層香格里拉營銷推廣方案俊園成功秘笈重慶南方集團永川南方花園策劃廣州海景策劃廣州紫荊花園整體營銷案星海知音人家整體策劃案廣州中?？党钦w策劃案泰州原野大酒店CIS策劃案錦繡正弘的高端攻略——錦繡正弘國際公寓企劃宣傳工作...“夕陽紅”金港花苑項目策劃案推出“購物即享受”的消費新概念（2）開業(yè)前達到50%以上在目標消費者中的知名度。第三階段達到85%以上在目標消費者中的知名度。“春之聲”服飾廣場整體推廣策略通過一系列的營銷推廣手段，展示“春之聲”服飾廣場的特色和獨特的定位，以喚起社會公眾的關注和目標消費者的青睞，激發(fā)出大家的購物熱情，提高“春之聲”服飾廣場在本地區(qū)的影響力?！按褐暋钡钠放谱R別系統(tǒng)：（2）“春之聲”的推廣主題：購物即享受2002年1月12日——2002年2月19日，本案的重點推廣期，利用節(jié)假日造足人氣。營銷推廣戰(zhàn)術手段（1）（3）主題推廣活動：利用“春之聲”的各個主題進行一系列的活動。推廣對象延伸：對能夠影響直接消費者的第三人或第四人展開推廣活動，使其在影響直接消費者的過程中自己也變成直接消費者。商業(yè)推廣合作：聯(lián)合各經(jīng)銷商或生產(chǎn)商，在獎勵性銷售活動中聯(lián)合推動市場的發(fā)展。階段性和集中性相結合的整合傳播策略：根據(jù)商品銷售的規(guī)律性，對每個不同的推廣階段采取不同的整合傳播策略。l（4）報紙平面：形象宣傳、商品信息告之l蓄勢期：2001年12月12日——2002年1月11日，開業(yè)前期的鋪墊和蓄勢。沖刺期：2002年1月12日——2002年2月19日，本案的重點推廣期，利用節(jié)假日造足人氣。持續(xù)期：2002年2月20日——2002年4月5日，持續(xù)的推廣活動，創(chuàng)造出“淡季不淡”的銷售氛圍?！按褐暋狈棌V場各階段傳播及廣告媒體組合費用計算方式采用信息發(fā)布的字數(shù)多少計算。lll利用春節(jié)的余溫，在真正運動休閑服飾的使用消費旺季，利用活動造勢，再次形成公眾關注的焦點，掀起又一個運動、休閑服飾的消費熱點。春天是年輕人的季節(jié)，同時也是購物的季節(jié)——“春之聲服飾廣場”購物節(jié)隆重登場。告訴求，在公關活動的前后適當加強?！吨貞c晚報》——是重慶發(fā)行量最大的消遣娛樂性大眾媒體，擁有非常高的市民認知度，并形成了相對穩(wěn)定的訂閱習慣?，F(xiàn)場營業(yè)推廣（1）“春之聲”冬春時裝及飾品展示會——常