【正文】 上下水、電線（開關(guān)盒）。l 隨意改變陽臺功能。l 亂拉電線、超負荷用電。l 查看計量設(shè)施完好情況，檢查有無非法改動。l 維修人員保證裝修期間的用電安全，用水暢通，協(xié)助樓宇巡查員開展工作。l 收取裝修保證金。B、裝修接待把關(guān)l 嚴(yán)格裝修資格審核。l 裝修垃圾清運分包合同已簽訂。（2）辦理裝修手續(xù)的外部條件l 客戶已辦理完畢交付所有手續(xù)。l 財務(wù)部負責(zé)核收各項裝修費用。（5）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)中心對裝修垃圾堆放和清運的管理。第三節(jié) 裝修管理期的顧問內(nèi)容（1）提交裝修管理程序并組織培訓(xùn)。l 客戶檔案的制作管理工作。（4）交付手續(xù)辦理組織工作l 人員分組落實。l 交付通知已發(fā)出。l 已制訂好應(yīng)急接待預(yù)案。l 清潔開荒完畢；綠化完成。l 擺放花籃、盆景。l 法律法規(guī)宣傳張貼畫。l 進駐驗房表。l 小區(qū)質(zhì)量保證書。C、印刷各類入住表格及物品l 客戶手冊。l VI禮品購置完畢。l 照相人員及器材已落實。l 辦公設(shè)備到位并能正常使用。l 物業(yè)公司依法經(jīng)營手續(xù)已經(jīng)齊備。l 工程資料已經(jīng)齊備。l 安全管理部負責(zé)安全與交通疏導(dǎo)工作。第二節(jié) 交付分工、安排與準(zhǔn)備內(nèi)容（1）各部門的職責(zé)分工與人員配置l 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)組織安排入住工作。l 指導(dǎo)協(xié)調(diào)好供水、供電、燃氣、供暖、電信、有線電視、銀行的現(xiàn)場服務(wù)。l 提交交付工作各崗位應(yīng)知應(yīng)會手冊并組織培訓(xùn)。l 影響相鄰房屋的安全問題，由施工單位負責(zé)處理。l 冷卻水水位、機油油位正常。（5）柴油發(fā)電機驗收顧問要點l 蓄電池電解液液位沒有偏低。l 轎頂清潔且轎頂各操作開關(guān)有效（安全窗、急停、安全鉗、檢修、鋼帶防斷）。l 電容柜接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置良好，電容器無脹肚現(xiàn)象。l 水泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜無不良噪音。l 電機外觀整潔，銘牌完好，接地線連接良好，運行時無較大震動l 電機繞組相與相、。暗開關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙。l 電表安裝符合規(guī)范，關(guān)閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。箱門開啟靈活。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均符合要求。l 各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠，接地電阻值符合國家標(biāo)準(zhǔn)。采用管子配線時，連接點緊密、可靠，管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。l 燈具安裝牢固、位置正確。煙道、通風(fēng)道、垃圾道暢通，無阻塞物。l 明溝、散水、落水溝頭無斷裂、積水現(xiàn)象。管道順直且排水通暢。l 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口無滲漏，安裝平正、牢固，部件齊全、制動靈活。水壓試驗及保溫、防腐措施符合國家標(biāo)準(zhǔn)，按套安裝水表或預(yù)留表位。l 抹灰表面平整，無空鼓、裂縫和起泡等缺陷。（5）裝修驗收要點l 鋼木門窗安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。（4）樓地面驗收要點l 面層與基層粘結(jié)牢固，無空鼓、整體面層平整、無裂縫、脫皮和起砂等缺陷。l 無外貼瓷磚脫落。l 木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固、支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，構(gòu)件選材符合國家標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié) 建筑質(zhì)量的驗收顧問（1）主體結(jié)構(gòu)驗收要點l 地基沉降不超過國家標(biāo)準(zhǔn)允許變形值。通過各種方式，使客戶了解今后由誰會直接面對他們進行服務(wù)工作，讓客戶在房產(chǎn)購買后，對需要長期面對的物業(yè)管理公司感到放心，給廣大客戶一個良好的預(yù)期，從而在一定程度上對銷售工作進行推動。第六節(jié) 宣傳自身背景和優(yōu)勢，展示強大服務(wù)商面貌當(dāng)然很多時候，除了對服務(wù)的認可，客戶會對物業(yè)服務(wù)的品牌有很高的要求。包括物業(yè)管理費的收費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費手續(xù)、停車場經(jīng)營方式以及正常物業(yè)費之外的超時能源、入室保潔的費用等，這些直接涉及到今后運行中的問題，都是客戶非常關(guān)心，而且會對此帶有更多的疑問。相信這一點也能對租售工作產(chǎn)生一定的推動作用。使客戶對本項目留下良好的印象。只有在各方信息充分溝通的情況下，才能使三方積極工作，促進營銷工作的順利進行?？墒褂玫钠放瓢ǎ赫猩叹治飿I(yè)管理有限公司招商局物業(yè)管理（香港）有限公司 提供銷售廣告中各項物業(yè)管理內(nèi)容，包括樓書廣告、展板廣告、圖象資料、影像資料等； 為售樓處、樣板房提供高標(biāo)準(zhǔn)的保安、保潔、綠化、茶水、迎賓、車輛管理等服務(wù)。l 規(guī)范使用企業(yè)形象識別體系。l 車輛堵塞交通。l 盜竊與搶劫。l 中央空調(diào)故障。 初步了解設(shè)備特點（水電工）、水電氣走向、班組主要機具、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修工作程序入伙時工作指引裝修管理培訓(xùn)返修查驗客戶溝通技巧/突發(fā)事件處理講授實操技能知識書面考試、實操水平、工作表現(xiàn)等具體業(yè)務(wù)考核在職培訓(xùn)每月維修手冊、設(shè)備手冊、消防手冊、維修技巧及常識、消防知識、主要設(shè)備知識、工具使用方法，以及技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)月工作情況，揚長避短討論學(xué)習(xí)工程顧問每半年一次實操考核，每季度專業(yè)知識書面考試政治思想教育、職業(yè)道德教育、安全管理教育、崗位禮儀培訓(xùn)集中研討工程顧問和主管每年1次各類專業(yè)技能強化培訓(xùn)，設(shè)備操作演練集中學(xué)習(xí)工程顧問和主管實操和書面考核外培取證按外培單位要求電工操作證、高壓電工等相關(guān)上崗證培訓(xùn)脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)相關(guān)外培機構(gòu)取得證書H：保安員培訓(xùn)計劃培訓(xùn)類型時 間內(nèi) 容方 式負責(zé)人要求崗前培訓(xùn)1天“金色藍灣”項目概況、員工手冊、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓(xùn)、服務(wù)意識集中學(xué)習(xí)安管顧問通過入職培訓(xùn)書面考核1個月崗位職責(zé)、工作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、紀(jì)律和獎懲制度、相關(guān)規(guī)章制度和有關(guān)政策及法令集中學(xué)習(xí)與個別輔導(dǎo)相結(jié)合安管顧問、保安班長期滿進行上崗考核鑒定本崗位秩序維護服務(wù)的基礎(chǔ)知識運用：消防、安管設(shè)施、設(shè)備的操作實習(xí)崗位服務(wù)技能、隊列訓(xùn)練、素質(zhì)訓(xùn)練、崗位禮儀培訓(xùn)實地操作培訓(xùn)期滿部門主管進行實操考核突發(fā)應(yīng)急預(yù)案演練講解與實地演習(xí)相結(jié)合在職培訓(xùn)每月政治思想、職業(yè)道德、法律常識、 消防知識、本崗位專業(yè)知識集中學(xué)習(xí)安管顧問和保安班長每季度進行1次崗位知識考試每周2次每次半小時隊列操練、擒拿格斗、防衛(wèi)術(shù)、捕俘拳 、體能、崗位禮儀集中訓(xùn)練安管顧問和保安班長每季度1次軍訓(xùn)考核每季度1次突發(fā)應(yīng)急事件演練集中訓(xùn)練安管顧問和保安班長實操考核半年1次消防實戰(zhàn)演習(xí)集中訓(xùn)練安管顧問和保安班長實操考核外培取證按外培單位要求安管上崗證培訓(xùn)脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)公安局或勞動保障部門取得證書I：保潔工培訓(xùn)計劃培訓(xùn)類型時 間內(nèi) 容方 式負責(zé)人要求崗前培訓(xùn)1天“金色藍灣”項目概況、員工手冊、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓(xùn)、服務(wù)意識集中學(xué)習(xí)入職培訓(xùn)講師團通過入職培訓(xùn)書面考核5個工作日本崗位職責(zé)、工作紀(jì)律；本崗位清潔操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境保護意識和美化概念講授、自學(xué)環(huán)境主管1周后進行“員工上崗考核鑒定”相應(yīng)崗位的操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)；清潔機械的使用與保養(yǎng)，清潔劑使用及注意事項實地操作與個別輔導(dǎo)相結(jié)合書面考試，以及轉(zhuǎn)正考核鑒定在職培訓(xùn)每月職業(yè)道德、工作宗旨、工作精神；與清潔有關(guān)的政府法規(guī)、條例；崗位專業(yè)知識的更新與先進技術(shù)；清潔安全消防知識集中學(xué)習(xí)環(huán)境主管嚴(yán)格簽到制度，做好培訓(xùn)記錄月末討論工作中遇到的問題尋求解決方法；討論如何吸取先進的工作經(jīng)驗；相互交流各種合理化建議座談環(huán)境主管班長負責(zé)做好工作總結(jié)記錄季末清潔機械的操作、保養(yǎng)；清潔用品的使用及注意事項；清潔工作的要求和難點分析集中培訓(xùn)環(huán)境主管嚴(yán)格簽到制度，做好培訓(xùn)記錄J：綠化養(yǎng)護工培訓(xùn)計劃培訓(xùn)類型時 間內(nèi) 容方式負責(zé)人要求崗前培訓(xùn)1天“金色藍灣”項目概況、員工手冊、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓(xùn)、服務(wù)意識集中學(xué)習(xí)環(huán)境主管通過入職培訓(xùn)書面考核5個工作日綠化范圍、達標(biāo)要求、本崗職責(zé)、工作規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、項目美化、綠化、靜化、凈化、和環(huán)保意識面授教育和實操相結(jié)合環(huán)境主管上崗考核鑒定在職培訓(xùn)每月綠化工具的使用保養(yǎng)，有關(guān)盆栽、花卉養(yǎng)護常識，花卉樹木修剪、整形常識；綠化專業(yè)書刊學(xué)習(xí)；園林綠化典范資料學(xué)習(xí)；園林綠化，鑒賞知識學(xué)習(xí)集中培訓(xùn)學(xué)習(xí)環(huán)境主管年中1次實操考評，年末1次專業(yè)知識考試K、緊急事件處理培訓(xùn)針對“金色藍灣”的實際情況，對物業(yè)服務(wù)中心員工進行下述緊急事件處理培訓(xùn)：l 火警應(yīng)變。為做好員工培訓(xùn)工作，需建立起如下圖所示的培訓(xùn)工作程序。l 鼓勵自學(xué)：重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班。l 外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)：選派員工參加管理部門組織上崗證培訓(xùn)和各項專業(yè)技能培訓(xùn)。l 建立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。具體培訓(xùn)目標(biāo)如下：l 確保每個員工年度培訓(xùn)在120課時以上。l 通知辦理入職手續(xù)，簽訂勞動合同。l 選擇合適的具體招聘渠道。6） 提交物業(yè)服務(wù)中心開辦物資設(shè)備采購方案。2） 指導(dǎo)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同并辦理湛江市物業(yè)管理行政主管部門備案。（16）綠化工程檢查內(nèi)容要求與記錄。（12）機電設(shè)備運行檢查內(nèi)容要求與記錄。（8）電表箱檢查內(nèi)容要求與記錄。（4）備用電源（發(fā)電機）接管檢查內(nèi)容要求與記錄。對上述事項，我們將及時編制《設(shè)計變更（改變或增加或減少）顧問建議報告》和《整改顧問建議報告》，并同建設(shè)單位、施工單位就發(fā)現(xiàn)的問題進行及時溝通，達成共識，并協(xié)助解決設(shè)計變更與整改建議落實中的問題。（12）室外空調(diào)排水管道安裝。（8）消防設(shè)備安裝：報警主機、聯(lián)動控制柜、消防廣播設(shè)備、線路敷設(shè)、中繼器（模塊）、水流繼電器、各類探測器、廣播喇叭、手報按鈕、電話插（孔）板、警鈴、消火栓、噴淋系統(tǒng)。水表。（4）供配電設(shè)備安裝：高壓環(huán)網(wǎng)柜、電力變壓器、開關(guān)柜、計量柜、控制柜、電表箱、母線槽與橋架線槽、電纜敷設(shè)、發(fā)電機組。七、 建筑施工與設(shè)備安裝階段的顧問內(nèi)容在內(nèi)部建筑施工與設(shè)備安裝階段，物業(yè)管理顧問有15個工作要點，力爭通過對施工進行階段性抽查，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中與施工中存在的技術(shù)、工藝、材料（管材，型材，線管、導(dǎo)線、開關(guān)、插座、燈具、門窗配件等安裝與裝修材料）等因各種原因產(chǎn)生的各類將影響未來交房與物業(yè)管理的問題。（4）公共安全設(shè)施：硬盤式錄像電腦、畫面監(jiān)視器、N畫面分割器、攝像機與云臺、門禁管理主機、門禁管理單元主機、電控鎖與IC卡、電子巡更、火災(zāi)自動報警主機、防火設(shè)備聯(lián)動控制柜、消防廣播系統(tǒng)（前置放大器，功率放大器，廣播分區(qū)控制器，喇叭，CD機）。 對施工中不利于日后管理/不便于使用/不安全/不節(jié)能環(huán)保之處及時提出改進建議六、 設(shè)備選型的顧問內(nèi)容在設(shè)備選型階段，物業(yè)管理顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助開發(fā)商對設(shè)備供應(yīng)商進行綜合考察。 對項目施工階段對如何營造良好形象，創(chuàng)造開發(fā)單位品牌提出顧問建議；216。 安防系統(tǒng)和交通組織優(yōu)化216。 節(jié)能環(huán)保措施216。 環(huán)境、景觀設(shè)計216。 會所功能和設(shè)計216。包含但不限于以下內(nèi)容：216。此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，物業(yè)管理企業(yè)就可以有充裕的時間熟悉物業(yè)，更好的提供服務(wù)。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運行。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。以下是物業(yè)管理前期介入在各個環(huán)節(jié)上的意義及內(nèi)容：一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。駐場顧問團由項目經(jīng)理+各專業(yè)經(jīng)理組成，在項目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項目物業(yè)管理的運營活動，負責(zé)整個項目的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及人員培訓(xùn)。（2）“金色藍灣”客戶滿意率達到90%。 （4）制定嚴(yán)格的裝修管理制度，事前提示?！敖鹕{灣”交付及裝修的物業(yè)管理顧問目標(biāo)招商局物業(yè)在“金色藍灣”的顧問服務(wù)中，強調(diào)交付及裝修期的有序管理，通過積極溝通，避免客戶投訴的集中爆發(fā)，為小區(qū)營造祥和的工作氛圍奠定基礎(chǔ)。具體顧問目標(biāo)包括：（1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作。（3）按照ISO9000體系要求，建立各專業(yè)的管理服務(wù)程序。“金色藍灣”銷售配合顧問目標(biāo)招商局物業(yè)將利用自身品牌優(yōu)勢和經(jīng)驗優(yōu)勢，積極配合甲方開展?fàn)I銷活動。具體顧問目標(biāo)包括：（1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，重點檢驗前期規(guī)劃及設(shè)備選型中從物業(yè)管理角度提出的專業(yè)建議的落實情況。 甲方滿意度≥90%216。 項目建立起完善的管理機制和運作體系216。駐場顧問團由項目經(jīng)理+各專業(yè)經(jīng)理組成，在項目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項目物業(yè)管理的運營活動，負責(zé)整個項目的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及人員培訓(xùn)。此種方式能保證顧問公司的各項思路在現(xiàn)