【正文】 中型會議室各3個，80平方米和40平方米的會議室各2個。因此，未來賓館經(jīng)營的主要目標客戶定位：外來商務(wù)客人、國內(nèi)外旅游客人。經(jīng)綜合研究分析，本項目選址方案符合義烏市的相關(guān)規(guī)劃，實施區(qū)位交通條件較好，土地平整，工程條件優(yōu)越，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，選址方案合理。本項目部平面布置的主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表51。本項用的供電電源，由義烏市供電局高壓專線供給，采用雙回路 10kV 電源供電，以滿足一級負荷的供電要求。本工程接入點給水管管徑DN250，兩路進水，沿建筑道路環(huán)形狀管網(wǎng)布置，以滿足本工程生活與消防用水的要求。水陸交通四通八達，具有相當輻射范圍。地震：項目所在區(qū)域內(nèi)屬于金衢盆地東緣，地貌以丘陵為主，系少震、弱震區(qū)，遠場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征。地質(zhì)條件基本均勻一致，土地承載能力適合一般工業(yè)民用建筑。 建設(shè)條件 自然條件義烏市屬亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏冬季長，春秋季短，氣候溫和，雨量充沛，日照充足，濕度較大，季風氣候特征明顯，并具盆地小氣候特點。 用地周邊情況及特點項目周邊情況詳見表41。其次，隨著科學(xué)技術(shù)水平的進一步提高以及用戶對酒店產(chǎn)品認識和要求的不斷深入，酒店用品的專業(yè)化程度將越來越強，科技含量也會越來越高。 未來3年酒店用品市場銷售額預(yù)測在未來幾年中我國酒店用品市場業(yè)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。并且，為滿足現(xiàn)代人“求新奇、求享受、求舒適”的需求，酒店企業(yè)將會更多地應(yīng)用各類新科技、新知識，強化現(xiàn)代企業(yè)的智能個性。它是一種以消費者為導(dǎo)向、強調(diào)個性化的營銷方式，適應(yīng)了定制化時代的要求；它具有極強的互動性，是實現(xiàn)企業(yè)全程營銷的理想工具；它還能極大地簡化顧客的購買程序，節(jié)約顧客的交易成本，提顧客的購物效率?！瓣P(guān)系網(wǎng)絡(luò)”營銷的基礎(chǔ)是酒店向顧客提供各類附加利益，以附加值來增加酒店產(chǎn)品的價值。“關(guān)系網(wǎng)絡(luò)”營銷區(qū)別于原先的營銷方式，較好地考慮了中國國情。第三，人性化，即強調(diào)用心服務(wù)，真正體現(xiàn)一種真誠的人文關(guān)懷精神。品牌競爭要求酒店企業(yè)必須增強品牌意識，注重品牌的設(shè)計和推廣，堅持以過硬的質(zhì)量作為品牌競爭的基礎(chǔ)，以獨特、新穎、鮮明、引人入勝的形象作為品牌競爭的標識，以靈活多變的公關(guān)宣傳作為品牌拓展的手段，以合理的價格作為品牌含金量的尺度，并以深厚的文化底蘊作為品牌的生命，從而在消費者的心目中確立酒店的品牌形象。節(jié)約能源，減少消耗，保護環(huán)境，倡導(dǎo)綠色消費，提供綠色服務(wù)，將成為我國酒店業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。 酒店發(fā)展的可持續(xù)化目前，酒店將逐步走上一條可持續(xù)發(fā)展的道路。在酒店企業(yè)內(nèi)部，將會建立一套按能授職、論功行賞的人事體制，通過員工的合理流動，發(fā)揮員工的才能；通過目標管理，形成一套科學(xué)的激勵機制，在企業(yè)內(nèi)部做到自主自發(fā)；通過酒店企業(yè)文化，利用文化的滲透力和訴求力，培養(yǎng)忠誠員工，確保酒店企業(yè)人力資源的相對穩(wěn)定。因此，酒店企業(yè)將會更多地采用以人為本管理的方式來密切企業(yè)與員工的關(guān)系。 客房入住率目前義烏四星級酒店的客房入住率均在70%以上，%。 義烏酒店折?，F(xiàn)狀各酒店都有折扣，折扣類型主要有三種，一是普通折扣，主要針對散客，一般5～8折不等；二是貴賓折扣，一般4～；三是協(xié)議折扣，主要針對長住客戶，～，但某些賓館可能只采用其中的兩種。義烏作為國際性商貿(mào)城市，餐飲、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)極為興旺，各類酒店生意十分紅火，星級酒店客房率平均在80%以上。在這個目標下和發(fā)展方向上，業(yè)主、管理方各司其職、各負其責。隨著義烏國際化進程的不斷加快，這些年，高星級賓館、酒店和國際連鎖酒店品牌不斷入駐商城，這讓義烏酒店業(yè)也不斷走向國際化。2006年度假游，自助游和汽車自駕游等旅游方式受到普遍歡迎，此類旅游客源快速增長。其中，單只是2006年9月，中國入境旅游人數(shù)就達到了10437724人，％?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。本項目的建設(shè)將加快義烏服務(wù)業(yè)的發(fā)展根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的總體部署，國家發(fā)展和改革委員會于2005年12月21日發(fā)布了第40號《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》，本項目符合第一類鼓勵類第二十五條其他服務(wù)業(yè)中的21條旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加入WTO以來，中國旅游業(yè)利用外資的總體規(guī)模已達500億美元。中國還將著力實現(xiàn)利用外資方式多樣化，引導(dǎo)外資以并購、參股、再投資等多種形式參與國內(nèi)企業(yè)改組改造，除關(guān)系國家安全的重要領(lǐng)域和重點企業(yè)外，逐步放松對外方控股其它企業(yè)和領(lǐng)域的限制。研究逐步放寬服務(wù)領(lǐng)域?qū)ν馍掏顿Y在地域、股權(quán)、業(yè)務(wù)范圍等方面限制的政策。建立支持國內(nèi)企業(yè)走出去的服務(wù)平臺，扶持出口導(dǎo)向型服務(wù)企業(yè)發(fā)展，積極參與國際競爭，擴大互利合作和共同發(fā)展。四是提高服務(wù)業(yè)對外開放水平。二是科學(xué)調(diào)整服務(wù)業(yè)發(fā)展布局。 產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 我國產(chǎn)業(yè)政策與外商投資政策本項目符合中國加入世貿(mào)組織的承諾根據(jù)相關(guān)政策，中國將根據(jù)自身發(fā)展的需要和加入世貿(mào)組織的承諾，擴大服務(wù)領(lǐng)域的對外開放，完善服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的法律規(guī)范，健全統(tǒng)一規(guī)范的外商投資服務(wù)領(lǐng)域市場準入制度，鼓勵引進國外服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化理念、先進的經(jīng)營管理經(jīng)驗、技術(shù)手段和現(xiàn)代市場運作方式。(4)根據(jù)省政府《關(guān)于進一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的文件精神，要求積極引導(dǎo)、多方籌措，加大旅游產(chǎn)業(yè)的對外開放力度，該項目的實施，在現(xiàn)實意義上，也是省府所提倡的加快旅游產(chǎn)業(yè)在率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，加快城市化進程和建設(shè)文化大省中的重要作用，為把我省建設(shè)成為旅游經(jīng)濟強省而添磚加瓦。 項目建設(shè)的有利條件(1)義烏地理位置優(yōu)越，位處浙江省中部腹地，南接廣東、福建，北連上海經(jīng)濟區(qū)，東鄰東方大港——寧波港，距中國最大城市上海300公里，距浙江省會城市杭州120公里。四要大力推進社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。二要大力推進產(chǎn)業(yè)提升，為國際性商貿(mào)城市提供強大支撐。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，義烏“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設(shè)、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破600億元，人均生產(chǎn)總值爭取突破1萬美元，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標，經(jīng)濟社會發(fā)展達到中等發(fā)達國家水平，國際性商貿(mào)城市初具規(guī)模。目前義烏市場為周邊地區(qū)提供的直接就業(yè)崗位6萬多個。二是推進產(chǎn)業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。義烏與全國其他經(jīng)濟強市（縣）相比，一個顯著區(qū)別是，義烏的快速發(fā)展除了自身不斷做強做大之外，還能夠十分有力地帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展，尤其在建設(shè)浙中城市群中的作用日益突出。2006年，我省將以推進“三帶十區(qū)”建設(shè)為重點，加快旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時啟動“十百千”工程，創(chuàng)建10個旅游經(jīng)濟強縣、重點培育100個旅游強鎮(zhèn)和1000個特色旅游村。出境旅游人數(shù)達到3400萬人次，%；旅游業(yè)新增就業(yè)50萬人。入境過夜旅游人數(shù)可達4680萬人次，與上年同比分別增長約10%和12%；，與上年同比增長10%；出境旅游者可達3100萬人次，%；全年國內(nèi)旅游收入達5286億元人民幣，國際旅游收入達到292億美元，與上年同比分別增長12%和13%；全年旅游總收入預(yù)計可達到7650億元人民幣，與上年同比增長12%。每年旅游新吸納就業(yè)50萬人，到2010年旅游直接就業(yè)人數(shù)達到1000萬人。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號項目名稱單位數(shù)量備 注1建設(shè)規(guī)?？傆玫孛娣em247945總建筑面積m287500其中；地上面積m257500 地下面積m2300002項目內(nèi)容地下車位個400 酒店大堂m22700娛樂餐飲m24200酒店客房間28200含套房90間3新增建設(shè)總投資萬元794604酒店經(jīng)營期限年505經(jīng)營效益 年營業(yè)收入萬元18150正常年 年總成本費用萬元8042正常年 營業(yè)稅金及附加萬元1106 年凈利潤萬元67526財務(wù)評價指標 投資利潤率％ 營業(yè)利潤率％ 投資內(nèi)部收益率％稅后 投資回收期(含建設(shè)期)年稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)萬元8710稅后7盈虧平衡點(BEP)%第二章 投資環(huán)境分析及行業(yè)準入 項目與相關(guān)規(guī)劃關(guān)系 我國的旅游規(guī)劃“十一五”時期我國旅游業(yè)工作圍繞“兩個目標”。通過項目開發(fā)，拉動區(qū)域價值的提升，促進周邊環(huán)境的改善和區(qū)域品質(zhì)的提升。 本項目財務(wù)上可行項目建設(shè)總投資為79460萬元(約合10400萬美元)。 本項目選址是合理適宜的項目選擇在義烏市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經(jīng)發(fā)大道，符合城市總體規(guī)劃和城市土地利用總體規(guī)劃的要求，符合城市重點發(fā)展方向。并對各種照明燈具、過道、公用部位和辦公場所等處的照明均可采用節(jié)能燈具。本項目將充分利用寶貴的土地資源，根據(jù)國家現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行，在規(guī)定允許的范圍內(nèi)盡可能提高建筑高度，以提高土地的綜合利用率。而義烏市目前缺乏高標準賓館，五星級賓館僅1家(尚在申報中)，從目前義烏社會經(jīng)濟發(fā)展和城市品位的提升以及滿足市場需求出發(fā)，義烏市需要軟硬件到位、環(huán)境舒適、擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的舒適型五星級賓館，本項目用地已通過公開拍賣的形式取得，且用地性質(zhì)、用地位置均符合義烏市城市總體規(guī)劃和義烏市用地規(guī)劃，符合城市建設(shè)的需要。因此，從目前義烏社會經(jīng)濟狀況和城市品位的提升需要出發(fā)，義烏需要軟硬件到位、環(huán)境舒適的高星級賓館；從市場供需結(jié)構(gòu)的滿足看，義烏需要擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的賓館；從經(jīng)營可行性的角度，義烏擁有良好軟硬件服務(wù)品質(zhì)的賓館其良好的經(jīng)營效益可預(yù)期。四要大力推進社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。二要大力推進產(chǎn)業(yè)提升，為國際性商貿(mào)城市提供強大支撐。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，義烏“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設(shè)、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破600億元，人均生產(chǎn)總值爭取突破1萬美元，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標，經(jīng)濟社會發(fā)展達到中等發(fā)達國家水平，國際性商貿(mào)城市初具規(guī)模。目前義烏市場為周邊地區(qū)提供的直接就業(yè)崗位6萬多個。二是推進產(chǎn)業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。義烏與全國其他經(jīng)濟強市（縣）相比，一個顯著區(qū)別是，義烏的快速發(fā)展除了自身不斷做強做大之外，還能夠十分有力地帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展，尤其在建設(shè)浙中城市群中的作用日益突出。(香港)高慧國際投資有限公司注冊資本為3000萬美元，以美元現(xiàn)匯投入。義烏高慧酒店有限公司義烏凱悅大酒店建設(shè)項目第一章 總論 項目概況項目名稱：義烏高慧酒店有限公司義烏凱悅大酒店(暫名)建設(shè)項目承辦單位：承辦單位法人代表：項目負責人：項目建設(shè)地址：義烏高慧酒店有限公司位于義烏市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經(jīng)發(fā)大道，用地面積47945平方米。經(jīng)營期限：酒店經(jīng)營期限為50年 項目承辦單位概況本項目的承辦單位為義烏高慧酒店有限公司，該公司由（香港）高慧國際投資有限公司投資創(chuàng)辦的外資公司，該公司的法定地址為義烏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)?！笆濉逼谀?，義烏實現(xiàn)人均地方生產(chǎn)總值5500美元，完成財政總收入35億元；綜合實力居全國百強縣市第15位，城市綜合競爭力列浙江省縣級市首位。2005年義博會專門設(shè)立“山海協(xié)作專區(qū)”，搭建區(qū)域協(xié)作發(fā)展平臺。三是大力發(fā)展來料加工業(yè)，推進充分就業(yè)?！笆晃濉睍r期，是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標的攻堅階段，也是義烏建設(shè)國際性商貿(mào)城市的關(guān)鍵時期。加快市場組織形態(tài)的創(chuàng)新，培育現(xiàn)代交易方式，推進國際化經(jīng)營，促進義烏專業(yè)市場國際化進程，加快發(fā)展會展、物流、金融、購物旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把義烏市場建設(shè)成為商品交易成本最低、信用最好、信息最靈、手段最新、服務(wù)最佳的國際性小商品流通中心、展示中心。圍繞建設(shè)國際性商貿(mào)城市目標，高標準修編城市系統(tǒng)規(guī)劃，高質(zhì)量創(chuàng)建生態(tài)城市，嚴要求管理文明城市，努力建設(shè)新型移民城市，大力發(fā)展多元文化，培養(yǎng)造就國際化時代新義烏人，努力把義烏建設(shè)成為與國際化、信息化時代和汽車社會相適應(yīng)的現(xiàn)代化城市。完善社會保障體系建設(shè)，打造平安義烏，全力維護社會穩(wěn)定。 報告結(jié)論 本項目實施是必要的義烏市民營經(jīng)濟發(fā)達，商務(wù)活動頻繁，對賓館餐飲業(yè)具有強勁的市場需求，同時，義烏市每年接待國內(nèi)旅游者及探親人數(shù)穩(wěn)步增長；接待境外旅游者每年增長幅度超過18%。本項目是建設(shè)浙江“經(jīng)濟旅游強省”的重要補充，項目的建設(shè)將加快義烏服務(wù)業(yè)的發(fā)展。在建筑節(jié)能材料的使用方面，采用國內(nèi)成熟的節(jié)能技術(shù)，如新型墻體材料及隔熱、隔音、門窗體系等均考慮節(jié)能要求。本項目與全市總體規(guī)劃相符，且項目所在地內(nèi)道路、水電、排污及配套工程齊全，不會對環(huán)境造成影響，也不會對當?shù)鼐用竦恼Ｉ顜碛绊憽？偨ㄖ娣e：其中：地上57500平方米 地下30000平方米功能分布：地下設(shè)置車位400個 地上一層設(shè)置大堂3000平方米 地上2～4層布置娛樂、會議、餐飲等配套用房 地上5～20層布置客房500間（套房90間） 本項目建設(shè)條件良好本項目由義烏高慧酒店有限公司實施建設(shè)，該公司實力雄厚，且項目所在地水、電等公用基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，交通便利，項目具有良好的建設(shè)條件。通過引進國際知名酒店管理公司，提升義烏城市形象和知名度。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總詳見表11。到2010年，國際旅游收入達到530億美元，國內(nèi)旅游收入達到8500億元，旅游總收入達到12700億