【正文】 9月）購買目的1999年2000年（1～9月）一手房交易情況二次以上37．73%38．44%改善條件37．44%31．22%首次置業(yè)62．27%61．56%解決居住32．19%37．49%其它30．37%31．29%二手房交易情況二次以上32．85%31．54%改善條件35．37%35．48%首次置業(yè)67．15%68．46%解決居住41．83%42．3%其它22．80%22．22%小結(jié)：分析結(jié)果顯示，無論是一手市場還是二手市場，首次置業(yè)皆占三分之二以上，表明首次置業(yè)依然是中山房地產(chǎn)市場交易的主流。每年交易50個億，意味著，一個10億元產(chǎn)值的盤，占其五分之一，銷售難度情形可以預(yù)見。《中山市房地產(chǎn)發(fā)展研究報告》第一部分 中山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析第一章、中山房地產(chǎn)市場近年來交易情況分析2000年，中山市房地產(chǎn)市場總體交易（包括土地轉(zhuǎn)讓、一手商品房銷售和二手房買賣）的成交宗數(shù)為27266宗，與去年同期相比下降了0．2%；成交面積641．65萬平方米，與去年同期相比上升了3．2%；成交金額為73．53億元，與上年同期相比上升了1．6%。這是中山城市中心向港口靠近，發(fā)展成海洋港口城市的動力，是東區(qū)發(fā)展騰飛的動力。第二章、中山市新區(qū)——東區(qū)發(fā)展和規(guī)劃態(tài)勢分析一、中山東區(qū)發(fā)展態(tài)勢分析中山東區(qū)發(fā)展定位東區(qū)現(xiàn)狀政府機關(guān)部門（市法院、交警支隊、軍分區(qū)）、單位（電視臺、移動公司、博愛醫(yī)院）、學(xué)校（一中、中專）東區(qū)發(fā)展定位和規(guī)劃趨勢（1）、高尚文化區(qū)中山城市發(fā)展的文教科研區(qū)，現(xiàn)有學(xué)校包括中山市第一中學(xué)高中部、市技校等（2）、會展商貿(mào)區(qū)政府規(guī)劃紫馬嶺南片區(qū)：即會展中心及相關(guān)市政配套形成的新興中心區(qū)域，類似大城市的CBD。中山城市中心沿博愛路向東遷移，城市中軸線也由長江路代替興中道，中山的新市區(qū)必將以東區(qū)為中心、發(fā)展方向和輻射源，沿博愛路向東延伸。在老城區(qū)中，興中道和二條橫路孫文、中山路形成了城市的主干街道和城市軸線。西區(qū)西區(qū)更比鄰老城區(qū)的北區(qū)，但西區(qū)因為地理位置的緣故，不在城市規(guī)劃發(fā)展的主方向。所以，在北區(qū)作為中山老區(qū)的發(fā)展空間已飽和之后，中山城市的發(fā)展擴張成為必然。中山城市規(guī)劃狀態(tài)良好，是中國少有的規(guī)劃良好的小城市之一，尤其以綠地和城市景觀見長，在國內(nèi)享有盛名，是一座具備規(guī)劃發(fā)展明星氣質(zhì)的城市。其現(xiàn)有環(huán)境優(yōu)勢決定了城市功能更適合于一個集居住、休閑、娛樂、旅游、科教文衛(wèi)等于一體的人居城市。所以，未來中山必須調(diào)整自己城市定位，中山未來城市定位我們策劃應(yīng)該是：與珠海一起成為“新深圳”；中山成為珠江西岸的“龍頸”，上接香港珠海的“龍頭”，下舞西岸廣大區(qū)域的“龍身”，作用和地位至關(guān)重要。 “港珠澳大橋”將使珠海中山成為第二個深圳，這對中山城市規(guī)劃的影響將是翻天覆地。 “港珠澳大橋”的立項和興建，將從根本上使經(jīng)濟發(fā)展原本已良好的中山，成為下一個深圳，將使底氣原本已足的中山超越佛山而具備得天獨厚的最優(yōu)良發(fā)展態(tài)勢。 并且，可縱深地對廣西、云南、貴州、四川和重慶等內(nèi)地省市的經(jīng)濟輻射，它不僅會成為大珠三角的一條交通干線，也會成為整個華南地區(qū)未來經(jīng)濟發(fā)展的一條重要紐帶。珠三角西岸作為港澳地區(qū)、廣東與大西南廣闊腹地之間的重要通道，將成為廣東對外經(jīng)濟合作的重點、廣東未來經(jīng)濟增長的重要區(qū)域，廣東的重心必將由珠江東岸向西岸轉(zhuǎn)移。但其劣勢也已盡顯，尤其是經(jīng)營成本劣勢、環(huán)境污染劣勢、可持續(xù)發(fā)展空間劣勢——總而言之，珠三角東岸地區(qū)的劣勢和瓶頸依然盡顯。尤其是現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展中，一個城市的美譽度是高于一切的資本。中山以環(huán)境追求可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展思路應(yīng)該是強于東莞，在國內(nèi)的經(jīng)營城市的策略中，中山的歷屆領(lǐng)導(dǎo)都相當(dāng)出色。但是在廣東，經(jīng)濟的發(fā)展永遠取決于和香港的區(qū)位關(guān)系，中山更是因為偏居珠江西岸一隅，與香港距離較遠，所以，在歷史上的發(fā)展動力遠不具有深圳東莞的優(yōu)勢。五大國際機場在100公里內(nèi)。2000年1—4月份中山工業(yè)總產(chǎn)值更是超過了順德、南海、惠州工業(yè)產(chǎn)銷率97％——工業(yè)銷售額919億元——出口銷售額305億元％居民儲蓄存款額％——中山是“廣東四小虎”之一,和東莞一樣，中山是廣東兩個唯一以鎮(zhèn)組成的地級市之一，是珠三角重點發(fā)展的城市。截止2001年,港澳臺在深圳、東莞兩地共投資規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2368家，而在珠海、中山、江門三地僅有1502家，只為東岸的六成。廣東省和港澳的經(jīng)濟發(fā)展實迄今為止國內(nèi)最大；但面對長江三角洲以上海為龍頭的新一輪經(jīng)濟發(fā)展趨勢，珠三角應(yīng)已體現(xiàn)出諸多劣勢，要勇于應(yīng)對挑戰(zhàn)，在新時期的新一輪經(jīng)濟發(fā)展里找到自己定位，找到自己更佳的發(fā)展渠道，這一點，對珠三角各個發(fā)展城市來講都是一樣——亦即是：在新一輪經(jīng)濟條件下，珠三角地區(qū)如何找到自己定位和發(fā)展的模式？二、廣東省經(jīng)濟發(fā)展總體態(tài)勢分析：珠江東西岸的發(fā)展比較廣東省經(jīng)濟發(fā)展分為東岸和西岸。第二章、中山市經(jīng)濟發(fā)展總體態(tài)勢分析一、中國“三大經(jīng)濟圈”發(fā)展態(tài)勢比較隨著二十年的經(jīng)濟發(fā)展，中國三個“大三角經(jīng)濟圈”的格局業(yè)已落定，它們是：以北京為龍頭的“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”、“長三角經(jīng)濟圈”、“珠三角經(jīng)濟圈”。生活污水處理量為3359萬噸，%。供水供電有效地保證了經(jīng)濟發(fā)展和人民生活需要。%?？拓涍\輸保持平穩(wěn)，港口吞吐能力迅猛增長。全市現(xiàn)有公路總里程1153公里，形成了以國道和干線公路及京珠高速公路為骨架的四通八達的公路網(wǎng)；90公里半徑范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5大機場；鐵路運輸經(jīng)由廣州通達全國各地。中山的旅游資源豐富，她集名人勝地、新穎的城市人文景觀和水鄉(xiāng)田園風(fēng)光為一體，透發(fā)出誘人的嶺南新風(fēng)情。民風(fēng)平和有禮，與人為善，團結(jié)互助，崇尚正義。力爭2010年全市基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，實現(xiàn)體制創(chuàng)新、經(jīng)濟繁榮、社會進步、環(huán)境優(yōu)美，成為文明富庶的現(xiàn)代化名人城市。中山房地產(chǎn)項目項 目 系 列 工 作 方 案 ——《總體定位思路》《總體推廣思路》第一部分 中山市社會與經(jīng)濟發(fā)展總體態(tài)勢分析第一章、中山市社會發(fā)展總體態(tài)勢中山市是廣東省轄地級市，下設(shè)24個鎮(zhèn)區(qū)，位于珠江三角洲中南部，北接廣州，南連珠海，毗鄰深圳與港澳，全市總面積1800平方公里，年平均溫度22oC，戶籍人口135萬。政治環(huán)境　進入21世紀，中山市以“增創(chuàng)新優(yōu)勢，更上一層樓”，率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化為總?cè)蝿?wù)、總目標(biāo)統(tǒng)攬全局，實施“外向帶動”、“科教興市”和“可持續(xù)發(fā)展”三大戰(zhàn)略，全面貫徹落實市委、市政府確立的“工業(yè)立市”等重大決策，突出抓好體制創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和擴大開放，積極推進經(jīng)濟體制和經(jīng)濟增長方式的根本性轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，切實提高經(jīng)濟增長的質(zhì)量和效益，保持全市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步。中山民性愛國愛鄉(xiāng)、勤勞敦厚、富于進取、勇于創(chuàng)新、靈活求實、思想開放。中山是民歌之鄉(xiāng)，其中以咸水歌和高棠歌最有特色，這兩種民歌已有300多年的歷史。 基礎(chǔ)設(shè)施及城鄉(xiāng)建設(shè)　　【交通運輸】 中山市的投資環(huán)境具有較強的吸引力。中山供水供電充足，并初步建成以城區(qū)為樞紐，貫通各鎮(zhèn)區(qū)、大中型企業(yè)的寬帶高速大容量的信息網(wǎng)絡(luò)，形成了“中山信息高速公路”。　　【郵電通訊】 ，%?！　　灸茉礂l件】 ，實現(xiàn)村通電率100%。%；煙塵控制達標(biāo)區(qū)覆蓋率為100%。自 改 革 開 放 以 來 ， 中 山 市 在 經(jīng) 濟 建 設(shè) 與 生 態(tài) 環(huán) 境 可 持 續(xù) 協(xié) 調(diào) 發(fā) 展 方 面 取 得 了 長 足 的 進 步 ， 環(huán) 境 綜 合 整 治 定 量 考 核 連 年 獲 居 全 省 前 列 ， 先 后 被 授 予 “國家衛(wèi)生城市” 、“全國城市規(guī)劃管理先進單位” 、“全國園林城市” 、“全國環(huán)保模范城市” 、“中國優(yōu)秀旅游城市” 、“全國暢通工程模范城市” 、“全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市” 、“廣東省文明城市” 、 聯(lián) 合 國 人 居 中 心 頒 發(fā) 的 “人 居 榮 譽 獎 ” 和 “ 國 家 環(huán) 境 保 護 模 范 城 市 ” 、 以及“ 全 國 生 態(tài) 示 范 區(qū) 建 設(shè) 試 點 地 區(qū)” 等 殊 榮 ， 充 分 展 示 了 中 山 市 重 視 環(huán) 境 建 設(shè) ， 以 環(huán) 境 保 護 推 動 經(jīng) 濟 、 社 會 和 城 市 發(fā) 展 所 取 得 的 成 績 。4%）涵擴范圍京津冀、遼東半島、山東半島上海、蘇南及浙東北共15個城市粵港澳在內(nèi)共14個城市代表性城市北京、天津、唐山、保定、廊坊等上海、南京、蘇州、無錫、常州、揚州、鎮(zhèn)江、南通、泰州、杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、惠州、中山等GDP及所占全國比重6000億（占全國的6%）17000多億（占全國的20%）26000億（占全國的30%）綜上可知，珠三角地區(qū)即廣東省和香港，是中國經(jīng)濟總量最大的地區(qū)。2000年，而同年珠海、。項 目經(jīng)濟指標(biāo)同比增長備 注國內(nèi)生產(chǎn)總值％——工業(yè)總產(chǎn)值％2000年，中山工業(yè)總產(chǎn)值超過了江門、珠海，是廣東省繼深圳、廣州、佛山、東莞后，第五個工業(yè)總產(chǎn)值突破千億元的城市。第二部分 中山市城市發(fā)展總體趨勢分析第一章、中山城市歷史定位分析一、中山市區(qū)位分析（一）、區(qū)位距廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大城市在一小時車程內(nèi)（二）、交通二條中樞公路五大國際機場三個港口市內(nèi)公路1153公里；京珠高速、107國道過境。中山東面環(huán)海，有漫長的海岸線，中山港更是全國著名的大港。所以，中山城市影響力在國內(nèi)中小城市中可謂相當(dāng)一流。依仗以上三個輪子，所以，中山以1800平方公里的彈丸之地，才在國內(nèi)取得了相當(dāng)大的發(fā)展；才在國內(nèi)中小城市中，具備了佼佼者的知名度、城市競爭力和城市美譽度。珠江東西岸發(fā)展優(yōu)劣勢比較珠江東岸珠江西岸優(yōu)勢業(yè)已具備雄厚的經(jīng)濟和社會基礎(chǔ)在雄厚基礎(chǔ)上的經(jīng)濟發(fā)展加速度距中國經(jīng)濟發(fā)展中心港廣深最近較低廉的成本具備更廣闊的幅員和可持續(xù)發(fā)展空間劣勢社會和經(jīng)濟承載力已過于透支已顯現(xiàn)劣勢的經(jīng)濟成本地區(qū)發(fā)展已日趨飽和，產(chǎn)生反作用力經(jīng)濟發(fā)展實力不夠相比東岸與香港的區(qū)位距離更遠珠江東岸作為廣東經(jīng)濟重地其地位不言而喻。作為距離港澳最近的待發(fā)展城市，珠江西岸的珠海、中山、佛山、江門再向西，必將是下一個十年更具發(fā)展速度的區(qū)域。大橋建成后，香港到珠海只需15分鐘，將使整個珠三角西岸成為今日的深圳和東莞，將使今日的珠海成為深圳羅湖、福田類似的區(qū)域；將使中山變成南山、寶安一樣的城市地位。香港、澳門、珠三角將實現(xiàn)更為理想的整合與分工，并共同提升競爭實力。第三章、中山市城市發(fā)展未來趨勢定位中山城市發(fā)展在“港珠澳大橋”興建情況下，將受的根本性、巨大影響：將使整個珠三角西岸成為今日的深圳和東莞，將使今日的珠海成為深圳羅湖、福田類似的區(qū)域；將使中山變成南山、寶安一樣的城市地位。中山市應(yīng)該審視大勢，給自己更精確、更具發(fā)展推動力的城市定位。所以，中山從產(chǎn)業(yè)和環(huán)境并重的戰(zhàn)略出發(fā)，城市定位重心不在于重工業(yè)，而在于第三產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)。中山城市發(fā)展是典型的中國小城鎮(zhèn)的城市化進程，從村莊到小鎮(zhèn)，再在近二十年的發(fā)展中擴張為一個小城市。分析如下：（一）、老城區(qū)北區(qū)北區(qū)是中山歷史的最老區(qū)域，匯聚了大量城區(qū)人口，城市發(fā)展動力和狀況已飽和，且有大量危房、城中村。所以，南區(qū)是一個規(guī)劃和定位的城鄉(xiāng)結(jié)合部式的工業(yè)區(qū)域。（一）、一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）“老城區(qū)模式”中山發(fā)展前二十年，基本完成了現(xiàn)有城區(qū)的一縱（興中路）、二橫（孫文路、中山路）的老城區(qū)建設(shè)。所以，東區(qū)成為了中山發(fā)展的必然選擇和規(guī)劃方向。中山中心城區(qū)以“一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）老城區(qū)模式”向“一縱（長江路）一橫（博愛路）”模式發(fā)展的狀態(tài)于是成為必然。二、中山東區(qū)中心區(qū)域——“紫馬嶺南片區(qū)”規(guī)劃態(tài)勢分析“紫馬嶺南片區(qū)”規(guī)劃建設(shè)的目的是牽引中山城市中心東移，將東區(qū)打造成中山城市CBD。道路系統(tǒng)：三橫四縱三 橫博愛路未來中山市東西向的主要綠化景觀軸線和東西向交通主干道，更多的承擔(dān)生活性的交通興文路——外環(huán)路快速路主要承擔(dān)中山市的過境交通四 縱十八號路、二十八號路、長江中路、十九號路長江中路為中山市環(huán)城快速交通網(wǎng)的一部分，是中山市南北交通大動脈和南北主要綠化景觀軸線，是中山市東部地區(qū)的發(fā)展動力；十八號路、二十八號路、興文路等次干道是連接南片區(qū)內(nèi)部各功能區(qū)域的主要骨架。下表是中山1998～2000年間房地產(chǎn)市場的交易情況：中山房地產(chǎn)市場總體交易情況指標(biāo)一手房交易情況二手房交易情況宗數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額（億元）宗數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額（億元）98～008500————2000————同比增長%%%%%%合 計47564————12143————（注：以上數(shù)據(jù)均摘自中山市國土資源管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)）小結(jié)：中山房地產(chǎn)年交易量190萬平米，相對于150萬常住人口和1800平方公里面積來講，每年的房地產(chǎn)交易量已很大。中山因經(jīng)濟富裕，在相當(dāng)一段時間內(nèi)，一手市場依然是主流，但隨著二次置業(yè)高峰的到來、房價的上漲、房地產(chǎn)政策和市場的規(guī)范，二手交易將逐漸放大，二次置業(yè)的高峰，二手房交易將保持上漲勢頭。凱茵新城森林風(fēng)景勝地，距城市不遠，對有車族有吸引力幾年之內(nèi)只能做風(fēng)景區(qū)度假盤優(yōu)雅山房小環(huán)境處于火葬場，一點致命屬于已建成區(qū)，已無發(fā)展空間。四、樓盤價格分析樓盤最高價最低價均價水云軒50003180奕翠園————雍逸廷————375