【正文】 產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？ 憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關(guān)注這個事情。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。到時候就負責簽字蓋章。這就完 成了。 只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。 規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標?？傊?，辦法都是人想出來的。 此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款 。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。 1關(guān)于預售中的土地解押 昨天在寫預售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。嘿嘿。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。房管部門下屬的房屋測 量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。從來都是如此。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個 3 成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。現(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉，又來一個 “做通 ”工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標。不會有別的什么新花樣出來了。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶 型高一點點。戶型選擇完全是市場化的東西。謝謝。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。唉 打壓購買需求 提高首付 比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)巍．斎?，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。后來窮得不行，被迫下海至今。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。最后撤資了，不干了。而且得一步一步來。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。 恩，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。到最后當然這個標是投不進去了。結(jié)果，連交件都交不進去。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。黑得讓人毛骨悚然。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。嘿嘿 施工招投標、監(jiān)理報建 還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。 現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。 在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。特牢騷百余字。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉 ，一樣。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。 余泥在運輸過程中，很容易污染路面。 余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕Ｊ┕D審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。兩邊就吵了起來。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。 現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個 9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶， 90 平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。開間超過 6 米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。這么說吧：什么 360 度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。也不知道能防什么。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。這部分停車位只有使用權(quán)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。基本上來講，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。 當 然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35 到 45 平方米。 那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。然后，高壓電線的接入 口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。這種事情太常見了。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考 慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。 沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng) 都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。 其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。也是看起來很簡單。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個 2020 平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。譬如這個小區(qū)是 1 萬平方米，有 3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。 下一篇開始講 正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。 再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。 項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。而北京第一塊公開交易的土地，是到 2020 年之后才上市的。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。目前我 國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。下面基本上是按照報建的先后順序來說。 涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。 這絕對應該是必須的程序。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990 年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997 年才正式開始。憤青們不要在這里給我指三道四。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)