珠江國(guó)際新城整合策劃-全文預(yù)覽
【正文】 這樣一個(gè)北京乃至全國(guó)都獨(dú)一無(wú)二的中國(guó)特色的、世界文化主題社區(qū)。為了確實(shí)建設(shè)到位，主題商業(yè)街區(qū)可直接對(duì)外國(guó)人招商，力求使每一個(gè)街區(qū)中的餐館有別處沒(méi)有的正宗菜式與口味，小商鋪里的產(chǎn)品都是出自正宗產(chǎn)地的知名品牌，力求真實(shí)。同時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目精裝修要求，配合不同主題區(qū)特點(diǎn)，在室內(nèi)裝修中營(yíng)造中、英、德、意、日、法、荷、美的居室風(fēng)格，加深社區(qū)文化特質(zhì)的表現(xiàn)。如第二部分中分析的，消費(fèi)水準(zhǔn)與區(qū)位選擇中的錯(cuò)位關(guān)系在本項(xiàng)目中表現(xiàn)突出，那么要吸引可以消費(fèi)房?jī)r(jià)70萬(wàn)元以上的這群人，就必須給他們一個(gè)非得選擇這里不可的理由：即USP——獨(dú)特的銷售主張。 起價(jià)較高，在后期銷售中價(jià)格的局面調(diào)整變得更加難以接受，純以景觀或工期為誘因，則難以使消費(fèi)者自覺自愿地認(rèn)同價(jià)格上浮，而由此造成部分客戶流失。另一方面，一個(gè)100萬(wàn)平方米的社區(qū)銷售起來(lái)難度極大 100萬(wàn)平米的社區(qū)應(yīng)該采用什么樣的建筑風(fēng)格？全部統(tǒng)一的形式不僅單調(diào)而且大面積重復(fù)會(huì)很可怕。二、 推廣難度一方面，一個(gè)100萬(wàn)平方米的社區(qū)有足夠的吸引力同甘共苦 通州區(qū)規(guī)模最大的社區(qū)，有足夠的需求與能力將社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施全面完善到位，可以彌補(bǔ)周邊配套欠缺的不足。l 周邊配套需要長(zhǎng)期建設(shè)、改造與完善，現(xiàn)狀必會(huì)對(duì)前期銷售造成阻礙l 地塊形狀決定了其社區(qū)的分散性。交通的不便要求業(yè)主自己有代步交通工具，這就相應(yīng)對(duì)客戶群劃分范圍進(jìn)一步縮小。l 區(qū)位與交通問(wèn)題是致命硬傷建一個(gè)為CBD人的準(zhǔn)備的百萬(wàn)平米社區(qū)，在推廣中首先遇到的是區(qū)位障礙。在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，通州現(xiàn)階段居住人口素質(zhì)、市政配套情況，包括水質(zhì)因素等現(xiàn)狀都決定北京消費(fèi)者對(duì)該區(qū)位有心理障礙，對(duì)于通州項(xiàng)目的價(jià)格心理預(yù)期普遍偏低，甚至不如亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 主力房?jī)r(jià)與市場(chǎng)購(gòu)買力相合 珠江國(guó)際新城主力總房款限定在70萬(wàn)之內(nèi)，符合其目標(biāo)客戶群的購(gòu)買力。 主力總房款：70萬(wàn)元。第二部分 艱巨！100萬(wàn)平方米社區(qū)推廣的難度一、 項(xiàng)目帶來(lái)的是什么？（一）、項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 位置：通州區(qū)東北部永順鎮(zhèn)，現(xiàn)京東駕校校址。即：選擇該區(qū)域置業(yè)者，主要貪圖房?jī)r(jià)低，可適合自身消費(fèi)能力。2000年度，通州區(qū)現(xiàn)房?jī)r(jià)格上限多為2800元/㎡左右，而2001年度，通州區(qū)現(xiàn)房?jī)r(jià)格上限多為3500元/㎡左右。 第一部分 注意！我們面臨重重困難一、 解析東區(qū)市場(chǎng)在2001年——2002年的變化（縮略）l 2001年是TOWNHOUSE年，2002年將是什么年？l “新市鎮(zhèn)”的概念將出現(xiàn)，其主要特征即是：郊區(qū)化、低密化、規(guī)?；òㄅ涮椎耐暾６S富的、超群的想象力，是自己最驕傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。對(duì)開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費(fèi)者青睞的樓盤。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)力、宣傳。對(duì)于達(dá)奇而言：市場(chǎng)把握是經(jīng)驗(yàn)，全面策劃是能力，廣告創(chuàng)意是專業(yè)。需要特別說(shuō)明的是：在本方案中，鑒于項(xiàng)目自身資料短缺，我公司即憑借以往經(jīng)驗(yàn)與對(duì)項(xiàng)目的有限理解，展開不受限制的創(chuàng)意發(fā)想，以證明達(dá)奇的工作態(tài)度與方式；更重要的，是通過(guò)我方對(duì)項(xiàng)目整體策劃建議，從開發(fā)理念的角度，為發(fā)展商提供一個(gè)更新的視角，更廣闊的思路。對(duì)比20
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