岳西城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)也根據(jù)認(rèn)籌的順序進(jìn)行選房。執(zhí)行形式：通過(guò)電視、戶外、單頁(yè)、短信等方式進(jìn)行全面式轟炸宣傳，告知項(xiàng)目的面市信息，在營(yíng)銷中心的準(zhǔn)備過(guò)程中就通過(guò)項(xiàng)目圍墻廣告鋪開(kāi)及條幅等形式，為項(xiàng)目的面市作前期的初步準(zhǔn)備。 從項(xiàng)目的實(shí)際考慮，項(xiàng)目本身體量不大，另建營(yíng)銷接待中心，會(huì)大大加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)成本，另一方面，項(xiàng)目緊靠貴司振岳集團(tuán)毛家飯店，每天進(jìn)入人流量大，昭示性效果好。整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程以公關(guān)活動(dòng)為主要節(jié)點(diǎn)展開(kāi)媒體造勢(shì)和炒作。1）從上面的產(chǎn)品類型可以看出，現(xiàn)有的商鋪可售數(shù)量少，僅有7套，商鋪的的營(yíng)銷問(wèn)題將不是項(xiàng)目的主要解決點(diǎn)，且商鋪價(jià)值的提升會(huì)隨著時(shí)間的推移有所增值，因此，在項(xiàng)目銷售中將現(xiàn)有的商鋪銷售放在住宅銷售結(jié)束后進(jìn)行。對(duì)此，實(shí)行分兩階段性銷售，價(jià)格上采取低開(kāi)高走的策略，實(shí)現(xiàn)快速安全銷售和價(jià)值利潤(rùn)空間提升的目的?，F(xiàn)將著重分析此類客戶群體對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)心理及行為。該項(xiàng)目將會(huì)是滿足基本的中產(chǎn)階層和工薪階層為產(chǎn)品的主力訴求群體，把握市場(chǎng)最廣泛的群體資源，以超高的性價(jià)比滿足此類客戶群體對(duì)城市居住的需求，同時(shí)客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大投資客戶客源群體，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析：⑴．客源區(qū)域①．一級(jí)區(qū)域：岳西縣主城區(qū)內(nèi)；②．二級(jí)區(qū)域：周邊溫泉、蓮云等主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偨Y(jié)：項(xiàng)目自身項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品特點(diǎn)是項(xiàng)目的一大關(guān)鍵核心賣(mài)點(diǎn)，另一方面項(xiàng)目?jī)?yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)也是項(xiàng)目營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)力之一，加上作為政府重點(diǎn)性項(xiàng)目的支持的有效保障，對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)將會(huì)是關(guān)鍵中關(guān)鍵，我們要在營(yíng)銷推廣運(yùn)營(yíng)中把握以上幾點(diǎn)。⑵．交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊鄰岳西主要核心干道建設(shè)路，對(duì)外交通便捷。3． 商業(yè)環(huán)境：建設(shè)路是岳西商業(yè)的核心干道，本項(xiàng)目商業(yè)氣氛能夠滿足項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需求，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。項(xiàng)目主要產(chǎn)品類型根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件，現(xiàn)有的產(chǎn)品類型包括停車場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、沿街商鋪及回遷安置房、辦公用房、商品房。地塊四至北面：項(xiàng)目北面被民建筑物阻擋西面：西面與振岳集團(tuán)毛家飯店緊密相連東面：東面面臨長(zhǎng)度約80米，寬12米左右的中州路南面：南面緊靠岳西縣城核心干道建設(shè)路主要規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件 項(xiàng)目建設(shè)西路段 項(xiàng)目中州路段建筑面積：14555平方米。項(xiàng)目基本情況分析 項(xiàng)目緣起本項(xiàng)目是2010年8月份政府所公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目，被天潤(rùn)房產(chǎn)公司所競(jìng)得。租金水平：地下租金水平一般在100200/每月不等，地上屬于個(gè)體經(jīng)營(yíng)，僅收一般的管理費(fèi)用。調(diào)查說(shuō)明：岳西并無(wú)正規(guī)化的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其表現(xiàn)的形式是以露天的個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)和地下攤位集中經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)目前岳西市場(chǎng)尚未存在。 住宅市場(chǎng)基本情況 岳西現(xiàn)有的在售樓盤(pán)僅有45家，現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況，呈現(xiàn)供小于求的局面，后面的項(xiàng)目供應(yīng)量也少，住宅的價(jià)格也基本上達(dá)到4000元左右的水平，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖，銷售價(jià)格上會(huì)有所提升。按居住人口人均居住面積30平米的需求來(lái)說(shuō)，岳西城鎮(zhèn)居民的居住需求面積達(dá)到300萬(wàn)平米以上，但岳西現(xiàn)有的市場(chǎng)供應(yīng)仍然處于供小于求的局面，岳西房地產(chǎn)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)正在逐步的興起，在近幾年岳西房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)迎來(lái)一個(gè)更大的開(kāi)發(fā)熱潮，其發(fā)展的前景局面是大好的。 岳西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)情況分析對(duì)于項(xiàng)目形態(tài)，特針對(duì)岳西現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)集市作了一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)環(huán)境及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀作了詳細(xì)的了解。經(jīng)營(yíng)環(huán)境：地下經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，攤位種類雜亂分布，潮濕、陰暗，地上沿路擺攤經(jīng)營(yíng)，無(wú)經(jīng)營(yíng)形象可言?？偨Y(jié)：正規(guī)化專業(yè)化的專業(yè)性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是岳西現(xiàn)有市場(chǎng)的大勢(shì)所趨，本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的定位充分迎合市場(chǎng)的需求，專業(yè)化的菜市場(chǎng)將是項(xiàng)目的關(guān)鍵性賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷手段，把握好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力將是項(xiàng)目的關(guān)鍵亮點(diǎn)。在后續(xù)的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，我們也要充分利用到這個(gè)方面，為項(xiàng)目的完美運(yùn)營(yíng)提供保障。規(guī)劃條件：1）、有部分拆遷安置住房 2）、停車場(chǎng)不得出租及銷售 3）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一層不得出售及出租，二層只能出租不能出售，一二層內(nèi)街門(mén)面可作出售或出租。2． 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)槌鞘兄攸c(diǎn)開(kāi)拓區(qū)，交通條件便利通達(dá)，又離城市中心僅步行5分鐘之遙，區(qū)域配套齊全完善。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 1．優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）⑴．地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊位于城西，與城市商業(yè)中心步行僅5分鐘距離，該區(qū)域?yàn)樵牢骺h未來(lái)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。（ 2）.項(xiàng)目自身規(guī)劃條件限制過(guò)多，項(xiàng)目的可售的商業(yè)面積和住宅面積都有限，尤其是商業(yè)面積，極大的約束了項(xiàng)目的價(jià)值所在。第二部分 客戶分析目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析 1．目標(biāo)消費(fèi)群定位項(xiàng)目在招標(biāo)過(guò)程中，項(xiàng)目案名——城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就以實(shí)際已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔的路線，是一個(gè)面對(duì)大眾消費(fèi)群體的一個(gè)項(xiàng)目。年齡職務(wù)年收入家庭結(jié)構(gòu)3045歲企事業(yè)中層干部68萬(wàn)新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭2545歲私營(yíng)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者68萬(wàn)獨(dú)身、新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭3045歲企事業(yè)單位職工56萬(wàn)有未獨(dú)立子女家庭或獨(dú)立子女家庭40歲以上富裕的農(nóng)民68萬(wàn)有未獨(dú)立
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