【正文】 項目開盤也根據(jù)認籌的順序進行選房。執(zhí)行形式：通過電視、戶外、單頁、短信等方式進行全面式轟炸宣傳，告知項目的面市信息，在營銷中心的準備過程中就通過項目圍墻廣告鋪開及條幅等形式，為項目的面市作前期的初步準備。 從項目的實際考慮，項目本身體量不大，另建營銷接待中心，會大大加強項目的營銷運營成本，另一方面，項目緊靠貴司振岳集團毛家飯店，每天進入人流量大，昭示性效果好。整個營銷過程以公關活動為主要節(jié)點展開媒體造勢和炒作。1）從上面的產品類型可以看出，現(xiàn)有的商鋪可售數(shù)量少，僅有7套，商鋪的的營銷問題將不是項目的主要解決點，且商鋪價值的提升會隨著時間的推移有所增值，因此，在項目銷售中將現(xiàn)有的商鋪銷售放在住宅銷售結束后進行。對此，實行分兩階段性銷售，價格上采取低開高走的策略，實現(xiàn)快速安全銷售和價值利潤空間提升的目的。現(xiàn)將著重分析此類客戶群體對住宅產品的購買心理及行為。該項目將會是滿足基本的中產階層和工薪階層為產品的主力訴求群體，把握市場最廣泛的群體資源，以超高的性價比滿足此類客戶群體對城市居住的需求，同時客戶定位方面應盡可能擴大投資客戶客源群體，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析：⑴．客源區(qū)域①．一級區(qū)域：岳西縣主城區(qū)內；②．二級區(qū)域：周邊溫泉、蓮云等主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)。總結：項目自身項目農貿產品特點是項目的一大關鍵核心賣點，另一方面項目優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢也是項目營銷的競爭力之一，加上作為政府重點性項目的支持的有效保障，對項目的成功運營將會是關鍵中關鍵，我們要在營銷推廣運營中把握以上幾點。⑵．交通優(yōu)勢項目緊鄰岳西主要核心干道建設路，對外交通便捷。3． 商業(yè)環(huán)境：建設路是岳西商業(yè)的核心干道，本項目商業(yè)氣氛能夠滿足項目的開發(fā)需求，尤其是住宿、餐飲產業(yè)等。項目主要產品類型根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃指標及規(guī)劃條件，現(xiàn)有的產品類型包括停車場、農貿市場、沿街商鋪及回遷安置房、辦公用房、商品房。地塊四至北面：項目北面被民建筑物阻擋西面：西面與振岳集團毛家飯店緊密相連東面：東面面臨長度約80米，寬12米左右的中州路南面：南面緊靠岳西縣城核心干道建設路主要規(guī)劃指標及規(guī)劃條件 項目建設西路段 項目中州路段建筑面積：14555平方米。項目基本情況分析 項目緣起本項目是2010年8月份政府所公開招標的項目，被天潤房產公司所競得。租金水平：地下租金水平一般在100200/每月不等，地上屬于個體經營，僅收一般的管理費用。調查說明：岳西并無正規(guī)化的專業(yè)農貿市場，其表現(xiàn)的形式是以露天的個體戶經營和地下攤位集中經營，專業(yè)化室內農貿市場目前岳西市場尚未存在。 住宅市場基本情況 岳西現(xiàn)有的在售樓盤僅有45家，現(xiàn)有的市場狀況，呈現(xiàn)供小于求的局面，后面的項目供應量也少，住宅的價格也基本上達到4000元左右的水平，隨著市場的進一步轉暖，銷售價格上會有所提升。按居住人口人均居住面積30平米的需求來說，岳西城鎮(zhèn)居民的居住需求面積達到300萬平米以上，但岳西現(xiàn)有的市場供應仍然處于供小于求的局面，岳西房地產的市場開發(fā)正在逐步的興起，在近幾年岳西房地產的發(fā)展將會迎來一個更大的開發(fā)熱潮，其發(fā)展的前景局面是大好的。 岳西農貿市場情況分析對于項目形態(tài)，特針對岳西現(xiàn)有的農貿集市作了一個現(xiàn)場的調查，對市場的經營種類、經營面積、經營環(huán)境及經營現(xiàn)狀作了詳細的了解。經營環(huán)境：地下經營環(huán)境差，攤位種類雜亂分布，潮濕、陰暗，地上沿路擺攤經營，無經營形象可言。總結：正規(guī)化專業(yè)化的專業(yè)性農貿市場是岳西現(xiàn)有市場的大勢所趨，本項目農貿市場的定位充分迎合市場的需求，專業(yè)化的菜市場將是項目的關鍵性賣點和營銷手段，把握好農貿市場作為項目的核心競爭力將是項目的關鍵亮點。在后續(xù)的營銷運營過程中，我們也要充分利用到這個方面，為項目的完美運營提供保障。規(guī)劃條件：1）、有部分拆遷安置住房 2）、停車場不得出租及銷售 3）、農貿市場一層不得出售及出租，二層只能出租不能出售，一二層內街門面可作出售或出租。2． 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域為城市重點開拓區(qū)，交通條件便利通達，又離城市中心僅步行5分鐘之遙，區(qū)域配套齊全完善。項目優(yōu)劣勢分析 1．優(yōu)勢（STRENGTH）⑴．地段優(yōu)勢項目地塊位于城西，與城市商業(yè)中心步行僅5分鐘距離，該區(qū)域為岳西縣未來城市建設開發(fā)重點，各種新建項目和配套設施將逐步完善成熟。（ 2）.項目自身規(guī)劃條件限制過多，項目的可售的商業(yè)面積和住宅面積都有限，尤其是商業(yè)面積，極大的約束了項目的價值所在。第二部分 客戶分析目標市場定位與分析 1．目標消費群定位項目在招標過程中，項目案名——城西農貿市場就以實際已經確定了產品走中檔的路線，是一個面對大眾消費群體的一個項目。年齡職務年收入家庭結構3045歲企事業(yè)中層干部68萬新婚夫婦或有未獨立子女家庭2545歲私營主、個體經營者68萬獨身、新婚夫婦或有未獨立子女家庭3045歲企事業(yè)單位職工56萬有未獨立子女家庭或獨立子女家庭40歲以上富裕的農民68萬有未獨立