住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計劃項(xiàng)目投資可行性研究報告-全文預(yù)覽
【正文】 銷售收入再投入02．3償還貸款本金00200002．4償還貸款利息002．5銷售稅金及附加02．6土地增值稅02．7所得稅03凈現(xiàn)金流04累計凈現(xiàn)金流05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流06累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0評價指標(biāo)稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項(xiàng)目可行性!財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）整理上表（表：655）得評價指標(biāo): （詳見表：658）（表：658） 評價指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))由上述指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：657），得評價指標(biāo)（見表：659） （表：659） 評價指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。（表：654） 住宅部分損益表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071銷售收入02總成本費(fèi)用03土地增值稅04銷售稅金及附加05利潤總額06所得稅07稅后利潤08盈余公積金09可分配利潤0投資利潤率%投資利稅率%資金本利潤率54%三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應(yīng)計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．2第二筆借款年初借款累計10273．15本年借款1000010000本年應(yīng)計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．3借款匯總年初借款累計0本年借款2000010000100000本年應(yīng)計利息273．15年底還本付息00年末借款累計2借款還本付息的資金來源2．1投資回收注：%。細(xì)則：（1）按計算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)? （2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)? （4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)偅こ虩o關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （5）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹?、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。（表：635） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位:萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)稅率1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)稅率82．713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費(fèi)稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)稅率413．54合計（7）不可預(yù)見費(fèi)。（表：631） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)稅率2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)稅率3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)稅率4籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)稅率合計（3）建安工程費(fèi)：。② 開發(fā)計劃安排。進(jìn)度安排。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年1000010000銷售收入再投入。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬元，%，另需貸款額合計20000萬元。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。（表：611） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積計容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，共494個車位，擬建21棟18層商住樓。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。詳見表:612(表:61
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