【正文】 客戶群體之爭(zhēng)奪將更為激烈。252。（三）機(jī)會(huì)252。252。商業(yè)：星光大道商業(yè)街、易買得商場(chǎng)幼兒園：周邊項(xiàng)目自身配套多家幼兒園 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行 其他配套設(shè)施：項(xiàng)目南側(cè)為市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，隨著小區(qū)入駐率的提高，相應(yīng)配套設(shè)施將陸續(xù)跟上，目前月明路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已建成，主要為經(jīng)濟(jì)適用房配套項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀與規(guī)劃圖三、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)252。項(xiàng)目北至二號(hào)支路，南至月明路，西至阡陌路，東至西興路，本案南靠市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，距在建軌道交通地鐵1號(hào)線江陵路站800米。錢江時(shí)代景江城市花園贊成盛世錢塘金基萬(wàn)象城（四）重點(diǎn)樓盤的去化分析 新綠園項(xiàng)目去化分析新綠園一期為搖號(hào)開盤，當(dāng)日銷售房源占同面積房源比率表戶型面積總套數(shù)已售套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)約88㎡2724%三房二廳二衛(wèi)約138㎡443375%三房二廳二衛(wèi)約140—160㎡126113%四房二廳二衛(wèi)約162㎡1716%四房二廳二衛(wèi)約170㎡6254%四房二廳二衛(wèi)約195㎡4436%五房二廳二衛(wèi)約251㎡10/躍層㎡251872%合計(jì)346294%新綠園二期戶型為180方和70方，從去化時(shí)間上推移為戶型面積總套數(shù)開盤一周開盤一個(gè)月開盤三個(gè)月開盤六個(gè)月開盤九個(gè)月一室一廳一衛(wèi)約68㎡8412%41%50%51%63%四房二廳二衛(wèi)約178㎡8218%51%62%72%84%躍層約330㎡60050%75%75%新綠園一期從開盤當(dāng)天客戶選房的情況可以看出，客戶最先選擇的是4幢145㎡和170㎡，其次是選擇2幢的145㎡和170㎡。主要包括樓盤有：陽(yáng)光海岸、新綠園、贊成林風(fēng)、水岸楓庭、藍(lán)色錢江、天宏紫軒。 一期：已去化342套，97%。200946御樹：200810122008121820071014。 14089105。四房?jī)蓮d。 人車分流將得到全面實(shí)施252。 高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價(jià)高252。二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概況從錢江新城作為杭州市未來(lái)的行政中心規(guī)劃開始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)一直是杭州的熱點(diǎn)區(qū)域。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購(gòu)房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費(fèi)者主要購(gòu)買中小戶型房子為主?！　?8年各區(qū)漲幅來(lái)看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價(jià)格增速位居全市前列。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價(jià)格一路向上攀升，到了四月交易均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了13167元/平方米。其中，主城五區(qū)均價(jià)為12639元/平方米，與去年同期交易均價(jià)10389元/平方米相比，%。成交價(jià)格上，%。（二）土地市場(chǎng)概況近幾年土地出讓情況年份總出讓地塊（畝）可建筑面積（萬(wàn)方）2003年33075012004年16012532005年15692452006年17682802007年44086262008年2411410土地供應(yīng)在07年達(dá)到頂峰，當(dāng)年總出讓住宅用地4408畝，可建建筑面積約626萬(wàn)平方米。一季度成交的次熱門板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。成交面積分布、成交單、總價(jià)分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個(gè)事實(shí)：一季度成交的回暖，是由于價(jià)格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。改善性需求因?yàn)榫邆涓渥愕挠^望條件，其釋放程度仍然有限。 一季度住宅類物業(yè)成交單價(jià)分布09 年一季度成交房源單價(jià)分布——僅住宅就杭州主城目前的價(jià)格體系而言，地段略有優(yōu)勢(shì)（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價(jià)至少在12000 元/㎡以上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判定，12000 元/㎡以上單價(jià)段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。 一季度住宅類物業(yè)成交房源戶型面積分布06 年以來(lái)政府強(qiáng)力推行的90/70 政策自08 年開始在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上發(fā)揮效應(yīng)，而07 年底以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效應(yīng)相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為90 方以下小戶型房源占據(jù)了絕對(duì)的比例（雖有部分開發(fā)商做拼戶設(shè)計(jì)，但市場(chǎng)主流仍是不拼戶的90 方）。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤海天城、保利東灣等促銷樓盤的帶動(dòng)下，杭州樓市迎來(lái)了一波大反彈行情，日均成交量高達(dá)152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢(shì)，截止到09年3 月底，杭州主城的存量房源已回落至26000 多套，短短3 月時(shí)間，存量房源銳減6000 余套。第三章　　市場(chǎng)可行性分析一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況（一）商品房市場(chǎng)概況商品房總體指標(biāo)（包括余杭、蕭山）房地產(chǎn)指標(biāo)　06年　07年　08年數(shù)量同比數(shù)量同比數(shù)量　同比總投資（億元）%%％施工面積（萬(wàn)平方米）%%%其中：住宅施工面積（萬(wàn)平方米）%%商品房新開工面積（萬(wàn)平方米）%%其中：住宅新開工（萬(wàn)平方米）29%房地產(chǎn)竣工面積（萬(wàn)平方米）%%%其中：住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）%房屋銷售面積（萬(wàn)平方米）%%其中：住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）%% 0608年商品住宅供應(yīng)與成交特點(diǎn)（不包括余杭、蕭山）0608年杭州主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積圖0608年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖一0608年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖二0608年杭州主城區(qū)商品住宅存量變化分析圖0608年度杭州主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)分析圖0208年度杭州主城區(qū)供求關(guān)系分析圖09年杭州市主城區(qū)第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)概況08 年市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交量長(zhǎng)久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至50 套以內(nèi)。城市道路交通快速路系統(tǒng)：中興路～杭州蕭山機(jī)場(chǎng)快速路、彩虹大道(東西向)；四季大道、風(fēng)情大道(南北向)主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠(chéng)路、創(chuàng)業(yè)路、長(zhǎng)河路、江虹路、西興路、濱寧路。四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。 2008年，技工貿(mào)總收入1615億元，；累計(jì)利用外資58億美元、469 家外商投資企業(yè)。二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況杭州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)——天堂硅谷?濱江新城 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于1990年，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，處于中國(guó)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域。％。、。、。按不同收入水平五等分分組，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。分行業(yè)看，％；，％；，％。市區(qū)公開搖號(hào)銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771套。房地產(chǎn)業(yè)。‰，‰。其中：教育、％；，％；，％；，％；，增長(zhǎng)26％。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，地方政府可支配資金充裕。全市按常住人口計(jì)算的人均GDP為60414元，按戶籍人口計(jì)算的人均GDP為70832元，％％，按國(guó)家公布的2008年平均匯率計(jì)算，人均分別達(dá)到8699美元和10199美元。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)概況：由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)外，本案主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是本公司西溪誠(chéng)園和麗江公寓。在保證總投資利潤(rùn)率在11%左右的情況下，推算土地價(jià)格。（二）項(xiàng)目本身可行性結(jié)論項(xiàng)目所處位置為濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁，離在建地鐵1號(hào)線江陵路站僅800米。我們也要注意到目前市場(chǎng)恢復(fù)的特點(diǎn)：是剛性需求爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù)。月明路地塊預(yù)可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概論 4 一、項(xiàng)目概況 4 二、可行性研究初步結(jié)論 6 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 8 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 8 二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況 14 三、總結(jié) 16 第三章 市場(chǎng)可行性分析 17 一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 17 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概況 29 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 31 第四章 項(xiàng)目自身可行性分析 38 一、項(xiàng)目概況 38 二、項(xiàng)目周邊配套 41 三、項(xiàng)目SWOT分析 43 四、結(jié)論 46 第五章 項(xiàng)目構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 48 一、項(xiàng)目構(gòu)想 48 二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 52 三、工程實(shí)施進(jìn)度 52 第六章　經(jīng)濟(jì)可行性分析 54 一、銷售價(jià)格估算 54 二、投資估算 54 三、財(cái)務(wù)分析 55 四、敏感性分析 56 五、方案二測(cè)算 57 附件：主要樓盤個(gè)案表第一章 項(xiàng)目概論一、項(xiàng)目概況（一） 地理位置本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目北至二號(hào)支路，；南至月明路，與市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。但是09年截止目前，市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。且近幾年項(xiàng)目周邊住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，09年截止目前還未有土地供應(yīng)，且已有在售樓盤銷售情況良好，各樓盤基本處于無(wú)房可售狀態(tài)，毛坯銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到18000元/平方米，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有比較大的上升空間。（三）經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論 由于本項(xiàng)目地塊還沒(méi)有推出，因此根據(jù)市場(chǎng)情況，特別是參照綠城同類型樓盤如麗江公寓、西溪誠(chéng)園項(xiàng)目。（四）項(xiàng)目建議本項(xiàng)目整體檔次定位重點(diǎn)考慮的因素：微觀位置：本項(xiàng)目處于濱江區(qū)腹地，核心住宅區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域缺乏支撐高端產(chǎn)品定位的自然景觀資源。因此，本報(bào)告建議項(xiàng)目初步定位于中檔的精品項(xiàng)目，檔次基本界于西溪誠(chéng)園、麗江公寓項(xiàng)目之間。∶∶∶∶。2008年末。％。在戶籍人口中。從限額以上固定資產(chǎn)投資方向看，％；，％，％；，％。％，％。％；，％。2008年，市區(qū)居民人均可支配收入24104元，％，扣除價(jià)格因素，％。,％。,％。，％；，％。至年末，全市各類旅行社達(dá)437家，其中國(guó)際旅行社41家；星級(jí)賓館達(dá)到247家，其中五星級(jí)酒店13家；A級(jí)景區(qū)26個(gè)，其中5A景區(qū)1個(gè)，4A景區(qū)19個(gè)。高新區(qū)被授予“國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地”、“國(guó)家通信產(chǎn)業(yè)園”、 “國(guó)家集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地”、“國(guó)家動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)基地”、 “國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)”、 “國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)”、 “國(guó)家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園”、“中國(guó)服務(wù)外包基地城市示范區(qū)”、“中國(guó)軟件出口歐美工程試點(diǎn)基地”、“國(guó)家軟件出口創(chuàng)新基地”、“信息產(chǎn)業(yè)國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”等稱號(hào)。“一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地”的布局結(jié)構(gòu)如下：一個(gè)公共中心，即高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級(jí)中心。三個(gè)研發(fā)中心，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。大量高檔商務(wù)辦公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)區(qū)域商業(yè)、住宅需求的提升。09 年后，漸漸削減，在2 月底的時(shí)候，終于跌破3 萬(wàn)套的大關(guān)。由此可見，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類物業(yè)所做的貢獻(xiàn)。由此可見，隨著杭州樓盤價(jià)格的逐步下調(diào)，壓抑了許久的改善性需求也正漸漸釋放。此點(diǎn)特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應(yīng)，即在一季度的成交房源中，首置型需求是當(dāng)仁不讓的主力軍。而按此標(biāo)準(zhǔn)我們發(fā)現(xiàn)，一季度成交房源中，140 萬(wàn)以下的中低總價(jià)房源占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位，其比例高達(dá)74%（尤其是100 萬(wàn)以下的低總價(jià)房源占據(jù)了50%），而140 萬(wàn)以上的改善性總價(jià)段房源比例成交則極為有限，僅為26%。09 年一季度成交樓盤區(qū)域分布—僅住宅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以1585 套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國(guó)際等樓盤以大幅降價(jià)促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓盤金色藍(lán)庭和促銷樓盤楓華府第的引領(lǐng)下，吸引了眾多改善性需求爭(zhēng)相釋放。（三）二手房市場(chǎng)概況2008年杭州市主城區(qū)二手房共成交15363套，比2007年減少9845套，%。2008年杭州二手房市場(chǎng)交易狀況分析圖數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng)(該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭)2007年、2008年杭城二手房成交量及成交均價(jià)對(duì)比圖08年全年均價(jià)為11573元/平方米，與去年同期的交易均價(jià)9477元/平方米相比，全年上漲2096元/平方米，%。圖表：2008年杭州區(qū)域二手房市場(chǎng)銷售價(jià)格狀況上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)