【正文】 　①直接費。Ya　　(1)直接工程費。w(v　　`sd?　　房屋維修工程預(yù)算造價是指發(fā)生在維修工程施工階段的全部費用，它們構(gòu)成了房屋維修工程的預(yù)算造價。nH`z{　　所謂維修工程造價，是根據(jù)工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務(wù)所發(fā)生的費用總和。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。如果物業(yè)管理公司自行承擔(dān)維修施工任務(wù)，則要以項目經(jīng)理為核心組建質(zhì)量管理部門，下設(shè)專業(yè)施工隊的專職質(zhì)檢員，班組兼職質(zhì)檢員，并按班組建立質(zhì)量管理小組。調(diào)查是質(zhì)量外部反饋的主要信息來源，是質(zhì)量管理的重要依據(jù)。工程的質(zhì)量，最終要通過使用才能表現(xiàn)出來。對工程質(zhì)量有較大影響的部位和環(huán)節(jié)，要加強(qiáng)中間檢查和技術(shù)的復(fù)核。好的工程質(zhì)量是由一道道工序在生產(chǎn)中形成的。工藝是直接加工和改造勞動對象的技術(shù)和方法。包括正確地選擇施工機(jī)械設(shè)備，做好進(jìn)場安裝后的檢查試車，使在用的機(jī)械設(shè)備經(jīng)常保持良好狀態(tài)。}!　　。s　　③材料、半成品的質(zhì)量控制。1　　。fY6　　、技術(shù)水平和質(zhì)量保證的有關(guān)資料，使設(shè)計盡量結(jié)合施工實際。N_]　?、倬S修工程設(shè)計方案的質(zhì)量控制。Tc39。首先，對職工進(jìn)行為用戶服務(wù)、對用戶負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任教育。Ej6hq}　　質(zhì)量保證體系，是企業(yè)以保證和提高工程質(zhì)量為目標(biāo)，運用系統(tǒng)的概念和方法，把各部門、各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能組織起來，形成一個有明確任務(wù)、職責(zé)和權(quán)限，相互協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)的有機(jī)整體。u==g　　(10)對已交付使用的維修工程要進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，實行質(zhì)量回訪。X/　　(6)搞好施工質(zhì)量的檢查驗收，堅持分項工程的檢查，做好隱蔽工程的驗收及工程質(zhì)量的評定，不合格的工程不予驗收簽證。u　　(2)質(zhì)量機(jī)構(gòu)和質(zhì)檢人員必須堅持標(biāo)準(zhǔn)，參與編制工程質(zhì)量的技術(shù)措施，并監(jiān)督實施，指導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程。概括地說，就是要在維修項目現(xiàn)有的技術(shù)條件下，合理地把好、快、省這幾個目標(biāo)協(xié)調(diào)起來，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高質(zhì)量的維修工程使用戶滿意。房屋維修工程質(zhì)量要體現(xiàn)一切為用戶服務(wù)的觀點，這不僅要把施工項目的使用者作為用戶，還要把施工中下道工序當(dāng)作上道工序的用戶。房屋維修產(chǎn)品質(zhì)量離不開工序質(zhì)量這一基礎(chǔ)。所謂動態(tài)管理過程，指的是維修施工項目管理的對象、內(nèi)容和重點，都隨著工程的進(jìn)展而變化，而且某一階段工程質(zhì)量的好壞，是建立在前一階段質(zhì)量管理工作基礎(chǔ)之上的?！　榱舜_保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。這些必然會影響原計劃的實施和完成。因此，必須將維修計劃按內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)層層分解，落實到基層，實行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。nEe/J　　四、房屋維修計劃的執(zhí)行和控制P5V_　　編制房屋維修計劃，是計劃管理的開始，重要的是在計劃確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證計劃的實施。工程準(zhǔn)備情況主要指工程前期準(zhǔn)備，包括工程項目的查勘設(shè)計，維修項目報批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊伍、材料、設(shè)備等準(zhǔn)備情況。季度維修計劃中每個維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動力組織計劃及材料、機(jī)具、資金供應(yīng)計劃。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。季度維修計劃是在年度維修計劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點，編制季度計劃，季度計劃要保證年度計劃的順利完成。C/z　　制定年度維修計劃時，還應(yīng)注意以下幾點：=J　?、賹ζ髽I(yè)自身條件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計劃。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制步驟如下：IWx[Y　?、俑鶕?jù)房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。編制房屋維修計劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析：*QHX　?、僖罁?jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。T　?、薹课菥S修成本及利潤計劃。z!　?、芊课菥S修技術(shù)支持計劃。I:el　?、诜课菥S修材料供應(yīng)計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創(chuàng)造條件。8/　　$　　房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：9xM　　(1)房屋維修施工計劃。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現(xiàn)實的影響因素，一旦某個外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負(fù)面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。即從房屋維修工程的實際出發(fā)，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。\W　　(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽(yù)。OUM`z　　(3)在組織維修計劃的實施過程中，通過控制和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。ncZ　　(3)計劃的不均衡性。.N39。若無計劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。8(u　　(2)計劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。房屋維修計劃管理的內(nèi)容包括計劃編制、計劃檢查、計劃調(diào)整和計劃總結(jié)等一系列工作，其中積極做好計劃工作的綜合平衡，是維修計劃管理的基本工作。房屋維修季度和月度計劃是管理公司對其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠媱潯。房屋維修施工計劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質(zhì)。為此，在房屋維修計劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機(jī)的整體。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動的制約。K)A[　　房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標(biāo)及相應(yīng)實施方案的實現(xiàn)而做的輔助性計劃。維修工作質(zhì)量是指對計劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，其主要管理任務(wù)是在項目的施工中實行全過程的造價、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制，進(jìn)行合同管理并協(xié)調(diào)項目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強(qiáng)管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行處理。jM~　　,i^F$　　房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。uwhtt　　+E　　成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項管理工作的總稱。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預(yù)算造價的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。房屋維修質(zhì)量管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進(jìn)行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進(jìn)行的計劃管理，是整個企業(yè)計劃管理的重要組成部分。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項目負(fù)責(zé)人對維修項目施工過程實施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。jFT:G*　　從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。LfioV　　房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等)的委托開展相應(yīng)的物業(yè)管理工作。qVITDu　　、零星分散FA　　量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需全部拆除，另行設(shè)計，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過程。gu　　其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。x　　按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。f　　所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。（3）施工過程的管理。維修施工隊伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。（2）落實施工隊伍。維修施工計劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計劃而制定。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計劃與維修施工計劃。2．維修工程的施工管理。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，進(jìn)行有計劃的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。（4）翻修工程。房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無倒塌或局部倒塌危險的房屋；公用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20％以下；中修后的房屋，70％以上必須符合基本完好或完好房的要求。（2）中修工程。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性很強(qiáng)，因此必須及時修理，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。 房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。39。（3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。 y,}d[(P~T6V 評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級評定。（二）房屋完損等級的評定6Q 根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。Mhok39。 房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。 房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn)，進(jìn)行修繕技術(shù)管理。FepQ63 / 64物業(yè)的維修管理物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。amp。 ]uQ!1．房屋的安全檢查。8q在施工過程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本，對于一些委托施工項目，物業(yè)管理部門應(yīng)嚴(yán)格對其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。3．房屋修繕的行政管理。zsK 房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。yfb[?Na )X\e|aBhxamp。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。:lH （4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項的完損程度來確定。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評定時則以幢作為評定單位。（三）房屋維修的施工管理m|!S!+s57這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修，也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。 如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。（3）大修工程。大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。 翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。（5）綜合維修工程。 （1）編制維修計劃。維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。 :cq6V169。房屋維修包括對非損壞房屋的維護(hù)和對損壞房屋的修理。%MQL.　　在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)或使用功能。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維