【正文】 地、違者罰款更改為動(dòng)心的足下留情、春意更濃，讓人舉目可及怦然心動(dòng)。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。因些，人民法院根據(jù)雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。　　從乙自建房的位置看，距甲北房西側(cè)的2間房由已租住，甲在當(dāng)時(shí)并無異議。1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。當(dāng)時(shí)雙方均無異議。這就給物業(yè)管理人員出了一個(gè)題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事?！　≈鞴芤姇r(shí)機(jī)基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說：你們應(yīng)當(dāng)知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會(huì)把我怎么樣？此時(shí)，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免再蹈覆轍。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處理表示滿意。 污水管道返水怎么辦案情介紹：　　去年秋天的一個(gè)上午，3＃樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。 點(diǎn)評(píng)：　　權(quán)利人在對(duì)房屋行使使用權(quán)時(shí)要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。2001年4月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。 廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹:　　楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事?！　”拘^(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時(shí)不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)案情介紹：　　城市花園651B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺(tái)部分。此類情況如相鄰 一方的行為超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風(fēng)權(quán)來處理。　　本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的下列幾個(gè)方面：　　相鄰?fù)L(fēng)　　相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。據(jù)此，仲裁委員會(huì)根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第144條、第145條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)，侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療及護(hù)理費(fèi)用，同時(shí)充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹?審理與評(píng)析:　　這個(gè)案例涉及的是出租人修繕房屋時(shí)疏于防范的法律責(zé)任問題。事發(fā)時(shí)，維修人員都外出吃飯，看護(hù)女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動(dòng)彈不得，頓時(shí)引起全幢居民議論紛紛?！　　睹穹ㄍ▌t》規(guī)定：個(gè)人利益與集體利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)放棄個(gè)人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。所以在這個(gè)問題上，物管公司亦沒有疏漏。同時(shí)，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定?！　≡撔^(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。搞清故障點(diǎn)后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。 如何處理住戶家里跑水的問題案情介紹:　　某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。點(diǎn)評(píng)：　　這個(gè)案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計(jì)較人家怎樣，心態(tài)就不會(huì)失衡了。這位業(yè)主卻快速走了過來?；蛟S業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個(gè)謝謝就回房里去了?！　≥p輕按了幾遍，都沒有動(dòng)靜。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動(dòng)兩邊跑、兩邊說。在這種情況下，管理人員又到2604家中協(xié)調(diào)，請(qǐng)她換位思考（引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法）?！　∫恢芎蟮耐?：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時(shí)間過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。1業(yè)主相互投訴怎么辦案情介紹：　　一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理?！　∨c此同時(shí)，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。　　為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。 開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時(shí)交款，是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。 　　上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時(shí)你只要有個(gè)積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門處理好了該問題。班長說:這個(gè)業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會(huì)，你先上樓看一下。無法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦案情介紹:　　初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。判決結(jié)果：　　最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。 律師分析：　　胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。 　　胡女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。 因新買房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)案例介紹：　　胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。　　對(duì)于購房人來說，如果開發(fā)?quot。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時(shí)間預(yù)收各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對(duì)此，北京市小區(qū)辦《關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。如果購房人在房產(chǎn)交接時(shí)，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說是合理的。這里強(qiáng)調(diào)參照而不是適用，是由于本案與無因管理還是有一定的區(qū)別。由于A公司是無合同管理，按照《條例》第25條第2款，業(yè)主可以不支付物業(yè)管理費(fèi)也是有法律依據(jù)的。因此A公司的行為屬無合同管理，或自行提供服務(wù)。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條第4款規(guī)定本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。該案例中的管理員吸取了搞錯(cuò)業(yè)戶姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。要員的姓名，碰面時(shí)主動(dòng)打招呼，對(duì)方連連稱贊物業(yè)管理到位。年終總結(jié)時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)收費(fèi)率達(dá)96%的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗(yàn)，該管理員說了這樣一個(gè)事：小區(qū)內(nèi)有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃了一個(gè)層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對(duì)方的名字叫錯(cuò)了?！睹穹ㄍ▌t》，民法細(xì)則中明文規(guī)定：凡因個(gè)人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)）其責(zé)任自負(fù)。　　幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。仿佛物業(yè)公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態(tài)度誠懇，服務(wù)周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。老板不等主管說完就頭一搖：那我不管！結(jié)果，碰了一個(gè)不軟不硬的釘子?！　【痛藛栴}，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就表明態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。這些文本當(dāng)然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見?！　∫话闱闆r下，對(duì)欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部《關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則》規(guī)定：對(duì)欠租人先進(jìn)行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的過錯(cuò)行為承擔(dān)主要責(zé)任。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。 　　第四：被告物業(yè)管理單位有過錯(cuò)。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約定進(jìn)行維修?！　〉桓孀鳛閺S房的物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報(bào)修通知后，理應(yīng)及時(shí)修理，但未提供及時(shí)安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時(shí)清除或積極的防范措施，故對(duì)原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷。 法院判決：　　法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。 　　第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。 本案中，原告對(duì)自己摔傷有明顯的過錯(cuò)，表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：　　第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。 《中華人民共和國民法通則》第一百三十一條規(guī)定：受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知，A公司對(duì)此未做出任何反應(yīng)，也沒有能力做出反應(yīng)。 點(diǎn)評(píng)：　　物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過程中，要對(duì)租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。因而合同文本的有效性非常重要?！　∵@家足底按摩店的員工認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛護(hù)公共設(shè)施的心理動(dòng)因），就隨意潑灑，有時(shí)甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問：你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對(duì)？主管解釋說并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時(shí)候注意點(diǎn)兒，因?yàn)榄h(huán)境衛(wèi)生狀況不好，大家都要受到影響。向老板提出，請(qǐng)他們?cè)诘陜?nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。 點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在相當(dāng)一部分人對(duì)物業(yè)管理公司只認(rèn)可服務(wù)，不認(rèn)可管理?！　〗?jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)?！　　吨腥A人民共和國價(jià)格管理?xiàng)l例》是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。 尊重業(yè)主，從記住姓名開始案例介紹：　　某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個(gè)通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率參差不齊。后來，有個(gè)新公司進(jìn)場(chǎng)沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè)?quot。如何運(yùn)用禮貌、熱情、真誠、高超的服務(wù)，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學(xué)問。　　A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。業(yè)主不服上述判決，提起上訴?！　∏摇逗贤ā返?0條第2款也明文規(guī)定法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 案情分析：　　本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實(shí)還包含了民法中的無因管理的法律關(guān)系?！睹穹ㄍ▌t》第92條沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用。 二審判決：二審法院正是考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，