【正文】 能明確，相互干擾較小。它在指由國家 (中央政府或地方政府、城市政府 )以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建 、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán) (擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán) )歸國家所有。因此 復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。住宅用地的土地使用時(shí)間為 50— 70 年，自開發(fā)商取得該土地使用權(quán)證書之日起計(jì)算。 辦理了按揭貸款的住房能否拿到房屋產(chǎn)權(quán)證？ 按揭貸款只是購房方式的一種，并不影響購房者所購買房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理，只是在取得產(chǎn)權(quán)證后，需要與貸款銀行辦理他項(xiàng)權(quán)證，在他項(xiàng)權(quán)證辦理完畢后由貸款銀行收取，該房屋產(chǎn)權(quán)證取得后由業(yè)主自己收取。抵押物必須為現(xiàn)房，并且借款人對抵押 房產(chǎn)具有合法、完全的產(chǎn)權(quán)。朝剛貴邦專案 第 14 頁 共 62 頁 第五，銀行與新買主就新的貸款金額和抵押物重新簽訂借款合同、保證合同、抵押合同，辦理抵押登記手續(xù) ，發(fā)放貸款。 其次是銀行核實(shí)新的保證人資格或落實(shí)新的抵押物。購房者也可以在收入 低、償還能力不足時(shí)購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強(qiáng)后，將第一套房轉(zhuǎn)賣給他人，再購買條件較好的住房。 / 收入證明是否必須由正規(guī)單位出具？ 貸款銀行只需提供您現(xiàn)就職單位經(jīng)年檢的有效企業(yè) 法人營業(yè)執(zhí)照，及該單位為您出具的您個(gè)人收入證，而不存在必須在正規(guī)單位工作和非正規(guī)單位工作的區(qū)分。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。 1997 年 4 月 23 日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為 3%、 5%。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。不論貼多少枚印花稅，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個(gè)時(shí)期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額 =計(jì)稅金額適用稅率。房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積、明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。但購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”有很大差距。 產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？ 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該房屋所在整棟樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積（ 1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)） 什么叫房屋的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)包括什么？ 房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。（ 2）作為人防工程的地下室。 商品房銷 售面積如何計(jì)算 按照＜北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定＞：商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和．即商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和．一、建筑面積的計(jì)算方法：①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的方法計(jì)算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算上海金貝附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 、177。消費(fèi)者在購房時(shí)，如果對此不了解，或者對計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量汁算。 (5)層高在 米以 內(nèi)的技術(shù)層 (設(shè)備層 )。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有； (1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛 (壁 )板，如：柱、垛、勒腳等。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積 (包括陽臺(tái)欄板 )的一半計(jì)算建筑面積。 (10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。 (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。 (3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻 (不包括采光井、防潮層及其保護(hù) 墻 )外圍的水平面積計(jì)算。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì) 算商品房價(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。因此，購房者在購買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高：層高 — 樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。為了保證住宅具有良好的自 然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。朝剛貴邦專案 第 9 頁 共 62 頁 的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。 什么是使用率，什么是實(shí)用率？ 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72％至 75％之間，板式樓在78％至 80％之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。朝剛貴邦專案 第 8 頁 共 62 頁 六、房產(chǎn)知識(shí)問答 商品房 主要是指由各房地產(chǎn)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。 7．房屋的組成部分：基礎(chǔ)、墻體 (梁和柱 )、樓地面、屋頂、樓梯、門窗、臺(tái)階、坡道、陽臺(tái)、雨蓬、散水。 5．樓梯 (電梯 ) (1)是樓房建筑的垂直交通設(shè)施。 磚： 53x115x240 上海金貝 分為： （ 1）預(yù)制柱 先把柱預(yù)制好，然后用打樁機(jī)打入地基土層中。 (2) 建筑模數(shù) 300MM 的倍數(shù)，現(xiàn)在全框 架可稍有改動(dòng)。 區(qū)位選擇的意義：開發(fā)商選擇好的區(qū)位增加邊際效益，投資者要選保值增值的區(qū)位，置業(yè)者需要生活上的便利和周邊配套的成熟。 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)：工業(yè)、建筑業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)業(yè) 市場層次 一級(jí)市場 二級(jí)市場 三級(jí)市場 市場主體 國家或地方政策 各房地產(chǎn)公司 用房 市場特點(diǎn) 壟斷競爭型 競爭型 競爭型 經(jīng)營內(nèi)容 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，征地拆 遷，招投標(biāo)底價(jià)。 房屋的購買者只擁有對房屋的所有權(quán)，對房屋所在的土地沒有所有權(quán)，僅有使用權(quán)。 住房轉(zhuǎn)變： 國家分配住房 —— 市場商品房 房產(chǎn)業(yè)、珠寶業(yè)被譽(yù)為一類生意，房產(chǎn)的優(yōu)勢：行業(yè)中獲利較高，回收成本周期較短。 房地產(chǎn)有效生存空間還有 40 年 第 — 代策劃人 何陽點(diǎn)子為例 第二代策劃人 (房地產(chǎn) ) 有較為深厚的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、市場營銷學(xué)的理論基礎(chǔ)。 1998 年中 國人民銀行加大了對住房的信貸規(guī)模。朝剛貴邦專案 第 4 頁 共 62 頁 前的狀態(tài)。 (守信可以感染對方。 (內(nèi)涵的培養(yǎng)，綜合知識(shí)要豐富。 6．傾聽。 (在別人面前，不要呈現(xiàn)自己為一個(gè)功利性很強(qiáng)的人，培養(yǎng)和客戶彼此的信任關(guān)系。讓我從現(xiàn)在開始，對人感恩，對己克制，對事盡力，對物珍惜。朝剛貴邦專案 第 2 頁 共 62 頁 一、 公司概況、理念 二、 銷售代表成功的十大條件 三、 房地產(chǎn)形勢分析及展望 四、 朝陽貴邦案場管理制度 五、 房地產(chǎn)（商鋪）基礎(chǔ)知識(shí) 六、 房產(chǎn)知識(shí)問答 七、 市場調(diào)查概述 八、 金融知識(shí)及房地產(chǎn)政策 九、 個(gè)人商業(yè)用房貸款及條件 十、 銷售人員的素質(zhì)及誓言 十一、 銷售現(xiàn)場基本流程 十二、 案場接待程序及禮儀 十三、 銷售入門、技巧及需要注意的問題 上海金貝朝剛貴邦專案 第 1 頁 共 62 頁 上 海 金 貝 培 訓(xùn) 教 程 上海金貝 公司的精神：專業(yè)、科技、負(fù)責(zé) 公司的方針：價(jià)值最大化是衡量公司經(jīng)營指標(biāo)的唯一標(biāo)準(zhǔn) 低成本、低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤、高增長率 公司的經(jīng)營理念：科技、人才、效率、可持續(xù)性 公司的口號(hào)：在華夏大地，努力開拓，營造華夏人的偉業(yè) 公司對員工的要求和員工的基本素質(zhì)： 格言：今天我選擇挑戰(zhàn)，道路充滿艱辛，更有無限機(jī)遇，我將全力以赴，創(chuàng)造人生奇跡。 (知識(shí) 25%，技能 15%，態(tài)度 60%) 3．和客戶交談之前，如有可能，最好了解一下客戶的資料、興趣和個(gè)性。 ) 5．銷售的秘訣在于真誠和熱情，切忌狡辯和強(qiáng)詞奪理。 ) 7．每接待一位客戶，都能提供客戶喜好的資訊和話題。 10．絕對要遵守約定，無法遵守就不要定約。 三、房地產(chǎn)形勢分析及展望 我國房地產(chǎn)業(yè)自建國以來，由于土地?zé)o償使用的體制和低租金的住房分配機(jī)制， 發(fā)展一直處于停滯不上海金貝 87 年－ 91 年 緩慢增長階段 92－ 93 高速增長階段 94－ 97 調(diào)整階段 99 年至現(xiàn)在 又 — 個(gè)高速增長階段 形成新一輪房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)的基本條件已經(jīng)成熟。 商品房積壓嚴(yán)重，房地產(chǎn)價(jià)格偏高，表面上看供給超出需要，但實(shí)際上由于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的不均衡，積壓嚴(yán)重的是寫字樓、別墅，真正適應(yīng)大眾需求的住宅積壓比例相對較低。 始終能站在房地產(chǎn)領(lǐng)域的最前沿。 兩者關(guān)系：房產(chǎn)的存在要依賴于 地產(chǎn)，地產(chǎn)則只有通過房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)，地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)取決于房產(chǎn)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，地價(jià)是房價(jià)的 — 項(xiàng)成本。 土地的取得方式有：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓 四、朝陽貴邦案場管理制度 五、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱 房產(chǎn) +地產(chǎn) 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)公司（置業(yè)、置地、地財(cái)產(chǎn)） 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)包括：土地的開發(fā)、房屋的建筑、管理、維修、土地使用權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。朝剛貴邦專案 第 6 頁 共 62 頁 區(qū)位：是指某一特定地塊的地理位置和經(jīng)濟(jì)空間位置及與其相鄰地塊的相互關(guān)系，通俗上說就是地塊。 1972年國際建筑會(huì)議將高層建筑劃分為： 1. 低高層建筑：為 9－ 16層，最高 50米； 2. 中高層建筑：為 17－ 25層，最高 75米； 3. 高高層建筑：為 26－ 40層，最高 100米； 4. 超高層建筑：為 40層以上，高于 100米。 (3)樁柱 一般采用鋼筋混凝土柱。 山墻、外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、外縱墻、內(nèi)縱墻。 現(xiàn)澆式、裝配式、裝配整體式。 6．屋頂 平屋頂（坡度 5％，通常 2％ 3％）、坡屋頂（大于 10％）和其它形式三類 作用：防水、結(jié)構(gòu)、保溫、隔熱、建筑藝術(shù)要求。 (五 )建材設(shè)備 上海金貝 住宅的結(jié)構(gòu)主要有那些形式？ 商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為： “磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下： (1)磚混結(jié)構(gòu)住宅：磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘荩娞蓍g面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。在 1987 年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅上海金貝在 1987 年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 (4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房價(jià)就會(huì)更高。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，