【正文】 富頓中心不詳7000平方米　　底商　11華騰園　無　底商　12樂瀾寶邸不詳1800平米100%底商　13珠江帝景23000/平米60000平米80%底商　14松云居無　　底商　15龍輝大廈7000平方米　　裙房　16紫東苑　無　　底商　17建業(yè)苑　無　　　　18美景東方不詳不詳不詳?shù)咨獭?9東景苑　無　　　　20山水文園19000/平米 不詳10%底商　21世紀(jì)東方城880012000元/平米20000平米80%底商　22世紀(jì)華僑城50000平米不詳獨(dú)體23紫南家園無　　　　通過分析發(fā)現(xiàn)，與項(xiàng)目處于同一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)以住宅底商或裙房為主，%，由于這種底商/裙房中的商業(yè)類型主要是滿足周邊居民基本需求的社區(qū)商業(yè)。但項(xiàng)目基本商圈薄弱，需要在業(yè)態(tài)組合上進(jìn)行有針對性的安排，增加選擇性強(qiáng)的商品和服務(wù)，以吸引第二、第三商圈客流為業(yè)態(tài)規(guī)劃的主要目標(biāo)。項(xiàng)目附近的住宅小區(qū)“世紀(jì)東方城”和“世紀(jì)華僑城”均規(guī)劃了商業(yè)，但世紀(jì)東方城的商業(yè)規(guī)劃定位明顯是社區(qū)商業(yè)性質(zhì)，主要以面向本社區(qū)的零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲為主，因此對本項(xiàng)目不構(gòu)成直接威脅。第三，由于OUTLETS提供的服裝服飾品牌對于其他商家有相當(dāng)大的優(yōu)勢。在項(xiàng)目南方約200米左右就是著名的“燕莎OUELETS”，是燕莎集團(tuán)在項(xiàng)目附近開設(shè)的大型專賣商業(yè)，面積在20000平方米左右，以經(jīng)營品牌服裝為主，主要面向客層是收入比較高的有私家車階層，平日銷售額在80萬左右，周末在300萬左右，輻射范圍可以達(dá)到全北京市。 753(豆各莊鄉(xiāng)政府馬連店):窯洼湖橋 附近商業(yè)及生活配套對項(xiàng)目周邊300米范圍內(nèi)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前項(xiàng)目周邊商業(yè)以原始的臨街門面為主，提供基本生活用品和服務(wù)，缺乏良好的購物環(huán)境。 952支(東湖十八里店北橋):窯洼湖橋216。 通過上圖可見，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集，道路條件良好，但是由于CBD地區(qū)車輛眾多，并且長安街在東三環(huán)附近經(jīng)常出現(xiàn)堵車情況，在CBD逐漸東擴(kuò)的過程中，東西向的道路并未增加，這種情況將為本項(xiàng)目帶來兩種不同的影響。 區(qū)外交通相當(dāng)發(fā)達(dá)，外區(qū)域顧客方便到達(dá)；216。從其規(guī)模來看，商業(yè)面積巨大，從其業(yè)態(tài)分布來看，幾乎涵蓋了所有的經(jīng)營項(xiàng)目。商業(yè)區(qū)主要定位于成為北京市頗具特色的旅游、休閑、購物的目的地以及區(qū)域性的特色商業(yè)中心，并且滿足社區(qū)居民基本配套需求從項(xiàng)目位置來看，世紀(jì)華僑城項(xiàng)目緊臨高速公路，與三環(huán)內(nèi)部居民聯(lián)系不如本項(xiàng)目緊密，且與CBD的距離更遠(yuǎn)，區(qū)位條件不如本項(xiàng)目。l 世紀(jì)華僑城商業(yè)：由深圳著名的華僑城與南磨房地區(qū)、北京世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)的世紀(jì)華僑城主題公園（暫定名）。 “華貿(mào)名品旗艦街”，位于水世界商城、里茲l 華貿(mào)中心商業(yè)華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城、名品旗艦街、酒吧文化廣場、金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài)，共16萬平方米商業(yè)設(shè)施有。相比于國貿(mào)中心、華貿(mào)中心的商城，珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長2500米，完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè)，走廊有幾個(gè)風(fēng)格各異的出入口，而整體又是閉合的。l 百安居九龍店：2004年4月10日開業(yè)的百安居北京九龍店，位于北京市朝陽區(qū)廣渠路31號，毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū)。二、三層為大賣場，商品單品種類超過45000種。通過我公司對周邊居民消費(fèi)能力的分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)。由于周邊現(xiàn)有居民消費(fèi)水平普遍偏低，并且由于城市發(fā)展進(jìn)度的影響，造成項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)階段對大型商家缺乏足夠的吸引力，但是這種情況隨著項(xiàng)目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項(xiàng)目商家的介入，特別是燕莎OUTLETS的開業(yè)，使本地區(qū)對于商家的吸引力在不斷增加。 周邊居民數(shù)量和消費(fèi)力的低下，造成現(xiàn)階段本項(xiàng)目基本商區(qū)圈薄弱。 項(xiàng)目北側(cè)是CBD東擴(kuò)的主要區(qū)域，在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心。越過寸土寸金的ＣＢＤ中心，京東廣闊且相對廉價(jià)的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力，而CBD東擴(kuò)會帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展，增加就業(yè)，提高地段價(jià)值，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)進(jìn)而帶動商業(yè)發(fā)展，在這種情況下項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會有很大增長。l CBD東擴(kuò)為項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)會216。因?yàn)?，面對轎車進(jìn)入家庭的速度越來越快的形勢和已有的130多萬輛私家車的消費(fèi)家庭，其吸引力越發(fā)明顯。第四，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢。以此而論，市中心區(qū)則難以有進(jìn)一步發(fā)展的有利條件。但是項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)了兩套建設(shè)方案，規(guī)劃面積在6萬平方米左右。但由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，再加上受城市商業(yè)發(fā)展、區(qū)位商業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和城市未來規(guī)劃等多種因素影響，風(fēng)險(xiǎn)很大。開發(fā)商往往在商鋪待售之中進(jìn)行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。這主要是因?yàn)楸本┦袏蕵肥袌龅拈_放力度不夠。l 外來資本繼續(xù)看好北京市場。l 南城區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┦锌砂l(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū)。新增的供應(yīng)令市場競爭加大，為增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭力，迎合不同消費(fèi)層次的需求，一方面，傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施在積極調(diào)整業(yè)態(tài)；另一方面，開發(fā)商將更加注重項(xiàng)目定位和市場細(xì)分，從市場定位、推廣到運(yùn)營，都將日趨具有計(jì)劃性和專業(yè)性。 對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的展望 預(yù)計(jì)供給l 供給繼續(xù)放量。租售價(jià)格兩極分化：最高售價(jià)可達(dá)30000元/平米，而最低只有4000元/平米；。朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo)，其次是海淀區(qū)。國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，為與即將到來的國際零售巨頭對抗，早在2001年，國內(nèi)的零售企業(yè)就開始進(jìn)行積極擴(kuò)張，而北京是這些企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，因此國內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進(jìn)入北京市場。 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，但隱性空置率在15%以上，而隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，北京市場商鋪供應(yīng)將在未來兩三年急劇增加，三四年后，北京商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)過剩，而這種變化將在顯性空置率上有更直接的體現(xiàn)。新增的幾大獨(dú)體商業(yè)物業(yè)都集中于該區(qū)域，短時(shí)間的放量供給給市場消化帶來不小壓力。蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令北京商鋪市場持續(xù)活躍，并將進(jìn)入一個(gè)大浪淘沙的過程，在這個(gè)過程中，將有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)和項(xiàng)目被市場淘汰或更新。預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)熱潮將會回落。l 餐飲娛樂業(yè)是講求個(gè)性化消費(fèi)的行業(yè)，隨居民收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的變化，伴隨著北京近幾年進(jìn)入城市建設(shè)高峰期，這些行業(yè)都將得到更快速發(fā)展。l 娛樂業(yè)異軍突起。 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)l 零售業(yè)發(fā)展迅速：連鎖超市開店勢頭迅猛，國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把北京作為近幾年開店的重點(diǎn)區(qū)域，使近2年北京連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根；專賣店、專業(yè)市場得到大力發(fā)展，客層區(qū)分更加明顯，店鋪面積增加，商品品類越發(fā)齊全。l 舊有餐飲中心削弱，新興中心發(fā)展機(jī)遇到來。九頭鳥、楚天情、紅番茄靠的就是楚菜楚文化；渝鄉(xiāng)人家、沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精，同時(shí)十分注重蜀國情調(diào)品位的營造。l 餐飲品種的齊全性和地域性特征明顯。重視品牌經(jīng)營，以及采用先進(jìn)的質(zhì)量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是專業(yè)店、專賣店成功的要點(diǎn)。l 便利店的發(fā)展啟動，預(yù)計(jì)到2008年北京人均GDP達(dá)到6000美元，標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài)。餐飲和服裝方面的品牌店、大賣場式的主力店仍是主要力量。跨國零售企業(yè)對大型超市、主力店店址的需求仍然強(qiáng)烈，如美國沃爾瑪、英國百安居、法國的歐尚和家樂福，都競相在北京選址開店。 影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析供應(yīng)方面，購物中心、大型超市、大型專業(yè)店在2004年上半年的供應(yīng)都有所上升。而高收入階層在休閑娛樂方面的支出占比更高，%。n 交通方式中公共汽車仍占主要地位，但私家車的比例在逐漸提高。當(dāng)然，對商家的商業(yè)設(shè)施的停車設(shè)施的建設(shè)也提出了新的要求，與本項(xiàng)目特征類似的北京金四季購物廣場的火爆原因中，1500輛的免費(fèi)停車位起了關(guān)鍵作用。近幾年，北京市居民的平均購買力水平持續(xù)排名全國前四名之內(nèi)，居民收入水平持續(xù)增長。 巨大且不斷增長的人口規(guī)模是商業(yè)發(fā)展的基石截止2003年末，北京市常住人口1456萬人。l 商家戰(zhàn)略布點(diǎn)加速，在商業(yè)發(fā)展的良好形勢下，借助2004年年底商業(yè)領(lǐng)域全面開放的機(jī)會，國內(nèi)外知名商家紛紛加速在北京的戰(zhàn)略布局。l 商業(yè)持續(xù)快速成長，從商業(yè)增長速度來看，近幾年，北京市商業(yè)的年平均增長速度均在15%左右，這要比同期GDP平均增長速度高出約1/3左右。我們認(rèn)為第一種相對比較適合。 項(xiàng)目功能建議方案根據(jù)我們對本項(xiàng)目區(qū)位條件、市場定位及商圈內(nèi)競爭狀況的分析；并以經(jīng)營內(nèi)容選擇原則為尺度而提出的兩種可供選擇的方案，其中每種方案必備的基本業(yè)態(tài)為：大型綜合超市、各種專賣專營店、大型影城、KTV、大型餐飲、健身康體中心。綜上所述，我們的結(jié)論是：項(xiàng)目區(qū)位未來發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。216。 項(xiàng)目處于規(guī)劃中的CBD東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域，未來區(qū)域潛力巨大；216。 項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小，難以形成具有震撼力的規(guī)模化優(yōu)勢。216。 項(xiàng)目西靠CBD商務(wù)人群，東接垡頭邊緣集團(tuán)，未來顧客數(shù)量充足；216。55 / 56北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司龍房商道商業(yè)街項(xiàng)目（一） 目 錄報(bào)告摘要 31 項(xiàng)目基本情況 62 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)市場與商業(yè)市場分析 6 北京市概況及投資環(huán)境分析 6 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 6 北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 6 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況 12 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) 193 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù) 194立地開發(fā)條件 19 項(xiàng)目立地條件 19 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo) 20 20 附近商業(yè)及生活配套 29 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 30 立地綜合評述 315 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 31 31 需求分析 34 租售分析 38 對項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評價(jià) 41 商業(yè)用房項(xiàng)目SWOT分析 426 項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)建議 44 市場定位 44 產(chǎn)品定位 50 目標(biāo)客戶定位 547 項(xiàng)目綜合分析 57報(bào)告摘要項(xiàng)目概況龍房商道項(xiàng)目是北京龍鼎華房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京東四環(huán)窯洼湖地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，占地46畝，通過前期初步設(shè)計(jì)，計(jì)劃建設(shè)面積約為6萬平方米，擬建成東部地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性的購物中心。 項(xiàng)目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成，形成基本消費(fèi)；216。 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功。 項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對不完善，窯洼湖橋的改善需要一定的時(shí)間；216。 項(xiàng)目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶，將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè)施之一；216。 未來項(xiàng)目周邊眾多樓盤的興建和人口入住，將使本項(xiàng)目基本商圈擴(kuò)大。 項(xiàng)目周邊樓盤商業(yè)（如世紀(jì)華僑城）對本項(xiàng)目客流具一定的分流作用。 項(xiàng)目規(guī)模定位根據(jù)商圈消費(fèi)力的估算，我們建議本項(xiàng)目的總面積在9萬平方米左右，其中包括約2萬平方米的停車場和7萬平方米的商業(yè)面積。 方案二：特色業(yè)種為大型影城和電子數(shù)碼城。2 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)市場與商業(yè)市場分析 北京市概況及投資環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容見附錄二 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況詳細(xì)內(nèi)容見附錄二 北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析我們認(rèn)為北京市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征：l 城市商業(yè)吸引力巨大，作為國際性的大都市，無論是出于戰(zhàn)略發(fā)展要求還是對龐大購買力的追逐，北京的商業(yè)吸引了國內(nèi)外諸多商家的進(jìn)駐，可以說北京的商家數(shù)量之多和種類之全在全國都是領(lǐng)先的。未來幾年，環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶將迅速崛起。本節(jié)將分別闡述分析。而持續(xù)擴(kuò)張的人口基數(shù)也使得北京的消費(fèi)規(guī)模達(dá)到一個(gè)令商家垂涎的地步，為商家的成功經(jīng)營奠定基石。住房和購車成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，特別是私家車消費(fèi)正處于加速階段，2002年北京市居民私家車保有量約為80萬輛，而到2003年年底已經(jīng)達(dá)到104萬輛，汽車消費(fèi)的高速增長帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也從根本上擴(kuò)大了居民的行動半徑，進(jìn)而使其消費(fèi)習(xí)慣得到質(zhì)的改變。同時(shí)，停車場在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要，成為影響選擇某些類別的消費(fèi)場所的關(guān)鍵因素。北京居民的休閑娛樂與餐飲方面的消費(fèi)占到日常總消費(fèi)的60％左右（其中餐飲更是占到了40%左右）。同時(shí)，消費(fèi)習(xí)慣中私家車與餐飲娛樂的重要性也越來越明顯。為增強(qiáng)在市場的競爭力而重新包裝定位的舊項(xiàng)目，也開始投入市場，比如恒基中心和西單文化廣場。迪奧分別落戶東方新天地和國貿(mào)商城，世界頂級品牌的入駐標(biāo)志著當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平的提高，并對其他品牌起帶動作用。從發(fā)展趨勢來看，各大零售集團(tuán)近幾年內(nèi)仍然會把北京作為在中國