商業(yè)街地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計-全文預(yù)覽
【正文】 小區(qū)配套需要的一部分。珠江的項目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。如今已經(jīng)變成一種模式，我們設(shè)計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞臺。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進(jìn)來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。國內(nèi)如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。對于發(fā)展商而言，認(rèn)清商業(yè)和住宅開發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。發(fā)展商通過對市場環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場需求。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費(fèi)者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。其中最大的問題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。首先講一下大型綜合商業(yè)，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。從中反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進(jìn)行直接銷售。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。然而具體操作并不容易。國外主力店招商有自己的評估辦法主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認(rèn)為這個項目好就
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