東方銀座策劃案-全文預(yù)覽
【正文】 ；3. 感性而高保真直效的媒介傳達；4. 強力捕捉與征服客戶階層心理的銷售控制。以上項目有一部分可由項目底層店面經(jīng)營外掛式服務(wù)，不涉及自有成本。鑒于本案中庭面積不大，景觀設(shè)計中須考慮近中遠(yuǎn)三個角度的視覺效果，尤其是8層以上客戶對中庭的觀賞效果，在格局上、面積上不須大，而要突出重點，凸顯精致小品，在枯山水中可適當(dāng)設(shè)計小巧的半私密空間，點綴生活情趣。 電梯廳與電梯電梯廳采用豪華裝修，采用進口高級電梯，電梯內(nèi)鋪設(shè)地毯。 第五章 產(chǎn)品設(shè)計策略針對項目的最終用戶，我們?yōu)楸景冈O(shè)定性格為：繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店導(dǎo)出項目定義：東 方 銀 座希爾頓級私家飯店金套房再從音、形、義、韻全方位賦予項目希爾頓級酒店金套房的特征與氣質(zhì)，尤以大堂入口、中庭表現(xiàn)及套房風(fēng)格裝修為項目定調(diào)子。針對本案的獨特客戶目標(biāo)，在項目內(nèi)增設(shè)適合客戶消費習(xí)慣、品味的典型休閑生活配套必不可少。不再觀望，并促成客戶連帶購買。以仿真的效果圖表現(xiàn)及售樓處樣品房制作讓客戶獲得強烈的感性認(rèn)識以醇熟的文案與平面設(shè)計，系統(tǒng)以、的策劃執(zhí)行，全項目包裝的每個細(xì)節(jié)都充分貫穿項目的質(zhì)感與投資價值，特別執(zhí)行：a、 以精美售樓處與樣品房凸顯項目實物效果b、 以不同風(fēng)格的裝潢冊子提供客戶對購買物業(yè)的裝修參考，全項目由內(nèi)到外真實可感，增強客戶購買感性，減少觀望。通過報紙軟性報道引導(dǎo)社會認(rèn)識，為項目銷售提前加溫造勢。其中，1，2，3屬于低檔次的投資客，而屬于異類。 第三章 購房者及使用者描述我們對預(yù)想的酒店式小套房做了深入的市場調(diào)研，將其可能之購買者與使用者具體分析如下。 項目雖然臨路位置并不顯赫，但從江陽路側(cè)進的交通便利，同時仍可獲得時尚銀座的地標(biāo)禮堂效果。銷售則要從蓄勢造勢。所以地段挖掘是弱市酒店式小套房成功的第一要素。但可以不耀眼，因為私密性是其使用的機能的一個要點。從揚州目前城市時尚程度來看，所謂單身貴族、粉領(lǐng)新貴等客戶群體都還未成形，工業(yè)區(qū)外籍員工數(shù)量也有限，而尋花問柳，金屋藏嬌型客戶尚未浮出水面。酒店式小套房的操作方式在臺灣最早出現(xiàn)于1976年的石門水庫芝麻城項目，在香港與國內(nèi)較知名的范例分別是：香港維多利亞灣的會景閣與深圳的匯展閣。 單面臨主干道而且臨街面窄，狹長的“L”型地塊使居住功能規(guī)劃受限制的同時，也不利于項目氣勢的營造。但是，由于它是綜合樓滯銷后的改造，項目軟硬件均比較落后，且項目的營銷水平不高，項目定價偏離市場，難以迎合市場的需求。也是由于人群復(fù)雜，職業(yè)，收入檔次，生活情況迥異。由于揚州商城的推波助瀾，兩個四星級酒店新世紀(jì)大酒店和花園國際大酒店的立位，此區(qū)的商業(yè)形成了建材與高檔酒店兩大商業(yè)主力，而便民商業(yè)薄弱。招商并沒有引來強大資金注入，功能板塊無法撬動。 老 城 區(qū)：揚州老城區(qū)目前在極小的中心區(qū)域內(nèi)集中了十多萬人口，政府主要以經(jīng)營歷史人文古城為宗旨，促進人口西遷，并以該區(qū)兩千年古城文化為背景開發(fā)揚州旅游資源。以江陽路為軸線，發(fā)展為城市商業(yè)休閑服務(wù)區(qū)。城市東部發(fā)展將江都納入城市增強揚州的綜合實力。具體闡述如下： 城市擴容：揚州目前人口約107萬，其中市區(qū)60萬、邗江區(qū)含鄉(xiāng)鎮(zhèn)50萬、開發(fā)區(qū)部分20萬，未來揚州將擴容為180200萬的中型城市。揚州作為江蘇中心城市之一，其城市地位將進一步提升，同時從周邊城市獲得更多的資源注入，正是由揚州所處的城市關(guān)系與發(fā)展走向，我們可以大體判斷出其發(fā)展趨勢。所以，策劃營造一個品牌，更是塑造適合客戶品味需求的活生生、性格鮮明的“知已”。其精髓在于體悟項目環(huán)境（立地）的性格，找尋項目所適應(yīng)的消費族群，再以功能滿足為核心，經(jīng)過空間形式的完美設(shè)計、性格形象包裝與魅力化表現(xiàn)等過程為項目塑造個性化的性格，通過畫龍點睛的項目標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)設(shè)計，令音形義韻、舉手投足皆強化其性格特征，增進相應(yīng)客戶的認(rèn)同。尤其在目前揚州小高層住宅的銷售在競爭中日顯疲態(tài)，而許多開發(fā)商明顯落入“高層=高檔”誤區(qū)情況下，東方銀座該以何種角色形象降生呢？我們選擇了非常規(guī)自住市場的運作方式，不再將目光集中在本區(qū)域既有的客源與居住需求，鎖定小投資需求及特殊的居住需求，將項目定義為東 方 銀 座希爾頓級私家飯店金套房 第一章 城市開發(fā)走勢與市場形勢分析縱論：揚州城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)趨勢隨著江蘇經(jīng)濟圈與南京的小時經(jīng)濟圈戰(zhàn)略架構(gòu)的確立，與城市交通管網(wǎng)的健全。以城市西南區(qū)作為城市重心，實現(xiàn)城市人口擴容，并形成城市中心生活區(qū)、開發(fā)區(qū)、商業(yè)服務(wù)休閑區(qū)與城市生態(tài)景觀區(qū)等城市功能區(qū)。 西進東移：發(fā)展城市西部借助南京經(jīng)濟圈的能量形成揚州重心區(qū)域。 功能分區(qū)：以文昌西路為軸線，發(fā)展為生活層次較高的西城中心生活區(qū)。以古運河為中軸，發(fā)展為城市人文生態(tài)景觀區(qū)。但是，從目前的整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；商業(yè)及寫字樓辦公的發(fā)展還處于初級階段（揚州市內(nèi)缺乏強有力的基礎(chǔ)工業(yè)，近幾年并沒有形成發(fā)展高峰）。 商業(yè)——形式較單調(diào)，形成專業(yè)市場，便民商業(yè)薄弱。因此該區(qū)域人群紛雜，格調(diào)不一，熱鬧但不繁華。 揚州第一個酒店式公寓項目——匯展閣的推出，引起消費者的關(guān)注。 第二章 項目市場定位與競爭策略本項目位于江陽路南側(cè)，文匯南路以南，但不臨文匯南路，而座落于沿街汽配店之間，其開發(fā)趨勢是確實存在的有以下幾點： 雖然揚州西南區(qū)域是城市重心區(qū)，但目前江陽路此路段除了裝飾商圈與酒店突出外，住宅開發(fā)項目少，不屬于前述四大住宅開發(fā)熱點區(qū)域，市場熱度較低。為了實現(xiàn)項目的超常規(guī)銷售與資金快速回籠，我們將項目偏離傳統(tǒng)住宅市場，定位于兼具投資與實用性的低總價小面積異型物業(yè)酒店式公寓，以讓項目跳出競爭，具備充分的唯一性、排它性及權(quán)威性。從實際使用來看，這一市場的租房客戶確實主要以服務(wù)服務(wù)業(yè)及
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