【正文】 中原個(gè)人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項(xiàng)資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的不足。如拆遷人疏于審查，錯(cuò)將拆遷款項(xiàng)支付給他人，仍應(yīng)對(duì)實(shí)際的被拆遷人或房屋承租人承擔(dān)補(bǔ)償安置的義務(wù)。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。（3） 對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。第六節(jié)　貨幣補(bǔ)償款的分配第51條 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款或安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。第49條 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理律師應(yīng)注意：首先要核實(shí)抵押的有效性；其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)；再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見(jiàn)，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。對(duì)違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實(shí)施條例規(guī)定處理。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。第44條 拆遷公益事業(yè)房屋的處理律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償。（4） 原始設(shè)計(jì)為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛?，作為?jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國(guó)務(wù)院和省級(jí)以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、納稅情況，參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌?chǎng)價(jià)值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定或依各省、市、自治區(qū)規(guī)定。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評(píng)估時(shí)應(yīng)適用同一評(píng)估時(shí)點(diǎn)、同一評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)。（含由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管的房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。第四節(jié)　被拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)第38條 居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定，因此，律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。過(guò)渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應(yīng)支付過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。（7） 爭(zhēng)議的處理。（3） 補(bǔ)償安置方式。（4） 拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。　第二節(jié)　拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議第33條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞讲疬w補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。，將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)；并向拆遷人出具估價(jià)報(bào)告（包括分戶估價(jià)報(bào)告）。第30條 拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供法律服務(wù)的注意事項(xiàng)：。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第29條 拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為被拆遷人提供法律服務(wù)的注意事項(xiàng)：，須充分調(diào)查候選估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)與信譽(yù)，并調(diào)查估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第28條 拆遷估價(jià)過(guò)程中律師為拆遷人提供法律服務(wù)時(shí)的注意事項(xiàng)：，須如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作。（7） 如委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)或異議的，協(xié)助委托人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)詢問(wèn)、申請(qǐng)復(fù)核，或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。（4） 核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。（2） 對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。第25條 房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。第23條 房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日（農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估為征地公告發(fā)布之日）。第19條 核實(shí)安置房源是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。第15條 參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽(tīng)證會(huì)，發(fā)表律師意見(jiàn)。第11條 核實(shí)拆遷人是否已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。確需擴(kuò)大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更拆遷范圍。該存款金額與安置用房?jī)r(jià)值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間；（11） 核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)；（12） 核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。（拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象等）。、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。其中，城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢；受托調(diào)查、起草并修改拆遷計(jì)劃與方案；起草并修改各類法律文書；出具專項(xiàng)法律意見(jiàn)書；培訓(xùn)拆遷管理與實(shí)施人員；代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評(píng)估活動(dòng)；參與聽(tīng)證及談判活動(dòng)；參與行政裁決活動(dòng)；參與強(qiáng)制拆遷活動(dòng)；參與行政復(fù)議活動(dòng)；參與仲裁活動(dòng)；參與訴訟活動(dòng)等法律服務(wù)。，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)國(guó)家法律的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。，是指被拆除房屋的所有人和使用人。第2條 概念界定，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對(duì)房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。本指引供律師在辦理拆遷法律服務(wù)業(yè)務(wù)中參考和借鑒，并非強(qiáng)制性規(guī)定。，是指依法取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。第3條 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則拆遷關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：。第4條 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險(xiǎn)。第5條 本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍。第6條 房屋拆遷的前提條件國(guó)家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，取得行政許可后，方可實(shí)施拆遷房屋。第二節(jié)　律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作及應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題第8條 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作：，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項(xiàng)：（1） 拆遷四至范圍；（2） 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；（3） 拆遷戶數(shù)；（4） 拆遷期限；（5） 拆遷范圍分期實(shí)施拆遷的情況；（6） 拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算；（7） 申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價(jià)值量，以及后續(xù)資金分期到位計(jì)劃；（8） 實(shí)施拆遷的方式；（9） 拆遷計(jì)劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和本?。ㄊ校┑牟疬w計(jì)劃；（10） 核實(shí)拆遷人是否有足額的拆遷補(bǔ)償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補(bǔ)償安置資金總額的比例。，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或者縮小。，建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；拆遷主管行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。第三節(jié)　律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作第10條 核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證。第14條 核實(shí)拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項(xiàng)并準(zhǔn)確無(wú)誤，并核實(shí)委托人是否在該拆遷范圍內(nèi)。第18條 核實(shí)用于調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。第二章　房屋拆遷評(píng)估中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)　一般規(guī)定第22條 房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。不具備資質(zhì)的