【正文】 的土地使用者是完全有可能故意囤積土地的，因?yàn)榻^大多數(shù)土地從90年代前期的土地一級(jí)市場(chǎng)得來(lái)，一級(jí)市場(chǎng)得來(lái)的土地著實(shí)便宜，而2001年以前凡儲(chǔ)有土地的開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格也不可能貴，好不容易熬過(guò)了上世紀(jì)90年代盼到了房?jī)r(jià)瘋漲的年景，房地產(chǎn)商希望把土地“高拋”，再“高拋”?！按媪客恋亍奔小按妗痹谟袑?shí)力的市政府批準(zhǔn)成立的“開發(fā)公司”——土地積壓其實(shí)還是積壓在政府自己手里。現(xiàn)在我們能通過(guò)搜索引擎查到“到2001年土地空轉(zhuǎn)制度基本結(jié)束時(shí)，（即8860萬(wàn)平方米）”（《國(guó)際金融報(bào)》2005年4月18日第15版：“土地轉(zhuǎn)讓”和“陽(yáng)光財(cái)政”，浦東開發(fā)開放15周年特稿），卻無(wú)法查到到目前為止這些“空轉(zhuǎn)”來(lái)的土地總共開發(fā)了多少、轉(zhuǎn)讓出去了多少；我們只能根據(jù)來(lái)自各開發(fā)區(qū)的不同年份的不完整的“轉(zhuǎn)讓出去的土地面積”，估計(jì)到2005年為止，浦東受讓“空轉(zhuǎn)”土地的開發(fā)公司其轉(zhuǎn)讓出去的土地面積在3500萬(wàn)平方米左右，轉(zhuǎn)讓出去的土地面積只有“空轉(zhuǎn)”得來(lái)的土地面積的40%。1998年以后土地開發(fā)情況更不景氣：1995年、1996年時(shí)包括浦東在內(nèi)的全市房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)投資還有五、六十億之多，1998年只有18億元，1999年更跌到14億元，進(jìn)入21世紀(jì)回升到20多億元，一直到2004年，全市土地開發(fā)投資才恢復(fù)到1996年的水平（注：這倒充分說(shuō)明已開發(fā)土地的供應(yīng)量其實(shí)很“富?！薄！　⊥恋貜摹翱辙D(zhuǎn)”中得，贏利從“轉(zhuǎn)讓”中來(lái)。 上世紀(jì)90年代前期，浦東各“市政府批準(zhǔn)成立的開發(fā)公司”其開發(fā)土地的成本加上受讓土地的支出（得地成本）是平均每平方米497元（計(jì)算式：395+102=497）。占全市出讓地塊總面積11111萬(wàn)平方米（包括內(nèi)、外銷）的57%；累計(jì)開發(fā)土地面積（即生地變熟地）3079萬(wàn)平方米，累計(jì)轉(zhuǎn)讓土地面積2100萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)（96）》P49，但《上海房地產(chǎn)志》提供的累計(jì)轉(zhuǎn)讓土地面積數(shù)據(jù)有所不同，《上海房地產(chǎn)志》提供的數(shù)據(jù)是：到1995年為止，該數(shù)據(jù)可能扣除了從開發(fā)商中“回收”的土地面積）。而土地要從政府手里移交到“政府的公司”手里，是通過(guò)“空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)”。另外，為配合外商投資建設(shè)內(nèi)銷商品房，1993年還成立了外商投資城市建設(shè)綜合開發(fā)公司20家。所以，即使上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這后十年中把完成開發(fā)的土地全都轉(zhuǎn)賣出去、并且沒(méi)有把未開發(fā)土地轉(zhuǎn)賣到非房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，那么到2005年，房地產(chǎn)業(yè)未開發(fā)的土地面積也足有9000多萬(wàn)平方米：1995年待開發(fā)6522萬(wàn)平方米，后十年間購(gòu)置6900萬(wàn)平方米，共計(jì)13422萬(wàn)平方米，減去1996年~2005年開發(fā)的3600萬(wàn)平方米、2005年正開發(fā)面積估算600萬(wàn)平方米，差數(shù)是9222萬(wàn)平方米。6000多萬(wàn)平方米的土地積壓是“空轉(zhuǎn)”出讓所致　　從1995年到2005年，十一年中上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共購(gòu)置了7300萬(wàn)平方米土地，完成土地開發(fā)面積4400萬(wàn)平方米(引自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》)。土地開發(fā)過(guò)程也就是將土地從“生地”變成“熟地”的過(guò)程，對(duì)舊城改造所進(jìn)行的七通一平也屬于土地開發(fā)。 ：指已按規(guī)定得到土地使用權(quán)的土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈(zèng)與。土地使用權(quán)出讓在土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行。 4. 開發(fā)土地面積：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)新購(gòu)置或新征用土地進(jìn)行道路、給水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等工程建設(shè)及場(chǎng)地平整（簡(jiǎn)稱七通一平）的面積。在針對(duì)農(nóng)村的統(tǒng)一征地開發(fā)成本中，包括了動(dòng)遷和勞動(dòng)力安置成本?！　?995年這一年，（建設(shè)部網(wǎng)站《1995年各地區(qū)土地開發(fā)情況表》）！是后十年購(gòu)買土地總面積的94%。這195家公司中，純粹中資的僅25家，外商獨(dú)資52家，中外合資118家?！　∩虾Ｊ腥嗣裾鷾?zhǔn)成立這些開發(fā)公司，就是為了讓這些公司承讓政府出讓的土地使用權(quán)然后再把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去——政府自己不能做土地買賣，要與國(guó)際接軌的政府就成立“開發(fā)公司”，讓這些開發(fā)公司代替政府做買賣。　　到1995年，浦東各開發(fā)公司累計(jì)受讓的“空轉(zhuǎn)”土地面積是6324萬(wàn)平方米（引自《土地空轉(zhuǎn)，滾動(dòng)開發(fā)》，前浦東新區(qū)建設(shè)局局長(zhǎng)助理、前浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)副主任馬淑燕撰文），占浦東出讓地塊總面積8673萬(wàn)平方米（包括內(nèi)、外銷）的73%?！　≡倏吹玫爻杀荆骸　‰m然開發(fā)公司以“資金空轉(zhuǎn)”得到了使用權(quán)，但等到土地產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓收入時(shí)是需要?dú)w還政府“空轉(zhuǎn)資金投入”的（起碼理論上需要），那么政府的“空轉(zhuǎn)資金投入”是多少呢？在重點(diǎn)開發(fā)公司受讓的6159萬(wàn)平方米土地上，政府注入的“空轉(zhuǎn)資金”（引自《土地空轉(zhuǎn)，滾動(dòng)開發(fā)》，前浦東新區(qū)建設(shè)局局長(zhǎng)助理、前浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)副主任馬淑燕撰文），這也就是90年代初政府“賦予”這些征用來(lái)的土地的價(jià)值，這些價(jià)值是人為賦予的，但卻是實(shí)在的，這便是這些公司當(dāng)從“轉(zhuǎn)讓”上取得收入時(shí)要?dú)w還政府的真金白銀，也就是政府對(duì)這些“政府公司”延期收取的土地使用權(quán)出讓金的價(jià)格?！　∈姓鷾?zhǔn)成立的開發(fā)公司就這樣以“空轉(zhuǎn)”受讓的方式獲得合法的土地使用權(quán)，從而擁有了不斷增值的土地資本，能每年從中外金融機(jī)構(gòu)獲得大量的抵押貸款和銀團(tuán)貸款，用這些資金來(lái)滾動(dòng)投入土地開發(fā)，再以土地轉(zhuǎn)讓收入償還借貸?！　〉?995年為止，浦東各開發(fā)公司累計(jì)開發(fā)土地面積3079萬(wàn)平方米，到1996年，開發(fā)的土地面積一下跌為負(fù)的10萬(wàn)平方米，1997年開發(fā)393萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)（9998》）。 1993年浦東“空轉(zhuǎn)”土地的轉(zhuǎn)讓面積累計(jì)已達(dá)546萬(wàn)平方米，1994年和1995年的轉(zhuǎn)讓面積都是630多萬(wàn)平方米，1996年一下跌落到280萬(wàn)平方米，1997年是250萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)》）?！　∈恰翱辙D(zhuǎn)”讓政府只消開空頭支票就能無(wú)本生利，巨利的誘惑再加上是政府自己在遙控操作，使得政府大膽放心將更多的土地