【正文】 弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權出讓制度和土地儲備制度 ——解剖上?！巴恋亍甭槿浮　≡谶@篇篇幅不算太短的論現(xiàn)行土地使用權出讓制度和土地儲備制度的文章呈現(xiàn)在讀者眼前時，請大家務必先掌握這樣幾個地產(chǎn)運作基本概念： ：指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓在土地一級市場進行。 ：指已按規(guī)定得到土地使用權的土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈與。按規(guī)定取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。 3. 購置土地面積：指通過各種方式(招標、掛牌、拍賣、協(xié)議、劃撥等)獲得土地使用權的土地面積。 4. 開發(fā)土地面積：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對新購置或新征用土地進行道路、給水、排水、供電、供熱、燃氣、通訊等工程建設及場地平整（簡稱七通一平）的面積。土地開發(fā)過程也就是將土地從“生地”變成“熟地”的過程，對舊城改造所進行的七通一平也屬于土地開發(fā)。 ：指通過各種方式獲得土地使用權，但尚未進行開發(fā)的土地面積。 ：指在土地從“生地”變成“熟地”過程中所投入資產(chǎn)和對舊城改造七通過程中（不含一平）投入資產(chǎn)。在針對農(nóng)村的統(tǒng)一征地開發(fā)成本中，包括了動遷和勞動力安置成本。6000多萬平方米的土地積壓是“空轉(zhuǎn)”出讓所致　　從1995年到2005年，十一年中上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共購置了7300萬平方米土地，完成土地開發(fā)面積4400萬平方米(引自《中國統(tǒng)計年鑒》)。然而，這十一年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的土地面積只是1990年到1994年五年間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括90年代前期外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）得地面積的79%——前五年的得地面積約9200萬平方米——截止到1994年，其中非成片開發(fā)地塊上的工業(yè)用地出讓663萬平方米，工業(yè)用地出讓對象是非房地產(chǎn)企業(yè)。（數(shù)據(jù)來源：年鑒類刊物——《上海市房地產(chǎn)市場》，上海市土地使用制度改革領導小組辦公室、上海市統(tǒng)計局編）?！　?995年這一年，（建設部網(wǎng)站《1995年各地區(qū)土地開發(fā)情況表》）！是后十年購買土地總面積的94%。所以，即使上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這后十年中把完成開發(fā)的土地全都轉(zhuǎn)賣出去、并且沒有把未開發(fā)土地轉(zhuǎn)賣到非房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，那么到2005年，房地產(chǎn)業(yè)未開發(fā)的土地面積也足有9000多萬平方米：1995年待開發(fā)6522萬平方米，后十年間購置6900萬平方米，共計13422萬平方米，減去1996年~2005年開發(fā)的3600萬平方米、2005年正開發(fā)面積估算600萬平方米，差數(shù)是9222萬平方米?！　∩虾Ｔ?0年代前期有多少房地產(chǎn)企業(yè)？這些房地產(chǎn)企業(yè)對土地的吸容力怎么會那么大？　　1992年，有著11812戶工業(yè)企業(yè)、其中大中型企業(yè)678戶（1990年數(shù)據(jù)）的上海第一波“房地產(chǎn)熱” 開始涌現(xiàn)，隨之大量的房地產(chǎn)公司包括各種企事業(yè)單位的房地產(chǎn)公司一下冒了出來，這一年上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有849家，%，達到1425家：本市1000家（增加424家）、中央部屬單位和外省市在滬組建公司217家（增加167家）、外商投資企業(yè)208家。1425家房地產(chǎn)開發(fā)公司中包括專門為受讓批租土地而成立的195家公司。這195家公司中，純粹中資的僅25家，外商獨資52家，中外合資118家。另外，為配合外商投資建設內(nèi)銷商品房，1993年還成立了外商投資城市建設綜合開發(fā)公司20家。自此，上海全城卷入了房地產(chǎn)大潮（資料來源：《上海市房地產(chǎn)市場（94）》P25）。　　巨量的土地積壓在房地產(chǎn)業(yè)，主要是積壓那些專為受讓批租土地而成立的公司，特別是積壓在由上海市人民政府批準、在浦東新區(qū)成立的以各開發(fā)區(qū)名稱冠名的公司?！　∩虾Ｊ腥嗣裾鷾食闪⑦@些開發(fā)公司，就是為了讓這些公司承讓政府出讓的土地使用權然后再把土地使用權轉(zhuǎn)讓出去——政府自己不能做土地買賣，要與國際接軌的政府就成立“開發(fā)公司”，讓這些開發(fā)公司代替政府做買賣。而土地要從政府手里移交到“政府的公司”手里，是通過“空轉(zhuǎn)土地使用權”。 所謂“空轉(zhuǎn)”，是指政府沒有拿出一分貨幣而是以一張“空轉(zhuǎn)”的支票作為對土地的投資，土地因為政府的“投資”有了價值；開發(fā)公司則沒有交納一分貨幣而“空轉(zhuǎn)”到了成片的、被注入價值了的待開發(fā)的土地。在浦東，“土地使用權出讓的地塊可以是已經(jīng)完成市政設施的土地，也可以是成片待開發(fā)的土地”（見《上海市浦東新區(qū)土地管理若干規(guī)定》，1990年9月10日發(fā)布），政府把土地使用權出讓給這些公司，由這些公司來經(jīng)營“從生地到熟地”的土地開發(fā)，并授予這些公司能將土地使用權轉(zhuǎn)讓（包括贈與、出售和交換）、抵押、出租的權利?！　〉?995年，浦東各開發(fā)公司累計受讓的“空轉(zhuǎn)”土地面積是6324萬平方米（引自《土地空轉(zhuǎn)，滾動開發(fā)》，前浦東新區(qū)建設局局長助理、前浦東新區(qū)建設和交通委員會副主任馬淑燕撰文），占浦東出讓地塊總面積8673萬平方米（包括內(nèi)、外銷）的73%。占全市出讓地塊總面積11111萬平方米（包括內(nèi)、外銷）的57%；累計開發(fā)土地面積（即生地變熟地）3079萬平方米，累計轉(zhuǎn)讓土地面積2100萬平方米（數(shù)據(jù)來源：《上海市房地產(chǎn)市場（96）》P49，但《上海房地產(chǎn)志》提供的累計轉(zhuǎn)讓土地面積數(shù)據(jù)有所不同，《上海房地產(chǎn)志》提供的數(shù)據(jù)是：到1995年為止，該數(shù)據(jù)可能扣除了從開發(fā)商中“回收”的土地面積）?！　耐恋亍翱辙D(zhuǎn)”得來到土地“轉(zhuǎn)讓”出去，這期間的回報是實在和豐厚的?！　∠瓤撮_發(fā)成本：　　1991年，包括動遷和勞動力安置費用（%），（數(shù)據(jù)來源：《上海市房地產(chǎn)市場（92）P124》）?！　≡倏吹玫爻杀荆骸　‰m然開發(fā)公司以“資金空轉(zhuǎn)”得到了使用權，但等到土地產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓收入時是需要歸還政府“空轉(zhuǎn)資金投入”的（起碼理論上需要），那么政府的“空轉(zhuǎn)資金投入”是多少呢？在重點開