【正文】 住房價格過快上漲為主要發(fā)展趨勢。相比于2004年對房地產(chǎn)的調(diào)控，2005年有兩個重要的特點:第一是2005年政策的承接和連貫性比較強，中央確立政策導(dǎo)向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺細則，自上而下的調(diào)控有目的，有步驟，有條理。供求結(jié)構(gòu)基本合理，但仍存在供需結(jié)構(gòu)上的錯位，商品房價格仍然保持上漲，但上漲幅度處于回落態(tài)勢。B、價格走勢：保持穩(wěn)步增長，今年上半年受新政影響，促使高端房產(chǎn)價格及成交量上升，使6月份的價格出現(xiàn)較大的漲幅。預(yù)計未來12年內(nèi)，成都商品房市場仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢，但隨著今年較大土地放量的不斷上市，以及對閑置土地的處置力度的加大，供求關(guān)系將走向和整體均衡，由于增量土地主要集中在新城及近郊片區(qū)，供需的主力將向三環(huán)以外發(fā)展，但新城及近郊片區(qū)供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)供大于求的格局，由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。（2）環(huán)域結(jié)構(gòu)住宅供應(yīng)與成交主要集中在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，二環(huán)至三環(huán)是目前供應(yīng)和需求的主要區(qū)域，但同時三環(huán)路以外區(qū)域供應(yīng)量快速增長，未來成為供應(yīng)和需求的主力區(qū)域?qū)⑹潜厝悔厔荨?004年以后供應(yīng)量快速上升，為商品房市場持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。其中，大豐、三河一帶將是發(fā)展重點，將和中心城區(qū)連成一片?？臻g拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向為主，遠期（2020年前）和遠景（2020年后）以向南、北方向為主。成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。宏觀經(jīng)濟運行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢。2005年，成都市地區(qū)生產(chǎn)總值達2371億元，并且連年保持13%以上的增幅較快發(fā)展。且成都在西部具有良好的經(jīng)濟體制優(yōu)勢，投融資方式多元化，近年來證券市場和保險市場快速發(fā)展。由于經(jīng)濟發(fā)展的地區(qū)差異，尤其是房地產(chǎn)市場起步、發(fā)展階段和速度的地區(qū)差異，一些資本實力雄厚、管理理念先進、產(chǎn)品與市場對路的房地產(chǎn)公司通過實施跨區(qū)開發(fā)，向二、三線城市進軍等將進一步強化競爭能力，在融資競爭和國際并購中占據(jù)一席之地。（3）節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視 我國住宅建筑能耗高，面對能源供給約束和能源價格居高不下的形勢，節(jié)能型住宅成為建設(shè)方向。但由于保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行和內(nèi)需拉動的宏觀需要，將有望扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資增速大幅回落的趨勢。其中，空置商品住宅6680萬平方米，%。繼8月、9月的連續(xù)回落后，10月的國房景氣指數(shù)止跌回升。（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，2006年1月至10月，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14611億元，%，%。由于預(yù)期中的全球經(jīng)濟放緩以及人民幣小幅升值將削弱中國出口增速，到2007年經(jīng)常項目盈余在中國GDP中的比例將趨于穩(wěn)定。根據(jù)2006年2月17日中科院發(fā)布的7項宏觀經(jīng)濟預(yù)測報告，我國經(jīng)濟已進入新一輪景氣周期的上升期。2006年13季度，受到了信貸和投資快速增長的推動，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)“增長快、質(zhì)量高、運行穩(wěn)”的特征，GDP穩(wěn)步增長，階段性同比增長均達到10%以上，具體如下：2006年13季度中國GDP狀況時間段1季度12季度13季度GDP（億元）4339091443141477同比增長%%%結(jié)合2005年GDP狀況和2006年13季度GDP增長態(tài)勢來看，2006年第四季度我國的GDP將持續(xù)增長，增長幅度預(yù)計在10%，由此判斷我國2006年宏觀經(jīng)濟將持續(xù)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。貿(mào)易順差的不斷飆升使中國外匯儲備大幅增長，外匯儲備額已位居全球第一。加上2008年奧運會的推動和國際社會對于其之前對于中國經(jīng)濟穩(wěn)步增長的信心，預(yù)計在最近的兩三年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持穩(wěn)步快速增長。（2）房地產(chǎn)價格微升2006年10月，%，%，漲幅也出現(xiàn)微升。截至10月底，全國商品房空置面積為12241萬平方米，%。（2）投資增速有望回升 由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施的實施，2005年以來中國房地產(chǎn)投資增速下降。內(nèi)需是大國經(jīng)濟增長的基本動力，也是多年來政府強調(diào)的經(jīng)濟工作的重要指導(dǎo)方針，鼓勵“為住而買”的住宅消費自在情理之中。沒有土地儲備的中小企業(yè)生存將更加艱難，部分有低成本土地儲備的中小企業(yè)如不能及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略也將難以持續(xù)。成都作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點，西南地區(qū)重要的中心城市，四川省省會城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，是西南地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，現(xiàn)已形成以電子、機械、食品、冶金、化工、紡織、建筑工業(yè)為主的工業(yè)體系，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員達到49萬人，位居西部大城市前列，高校林立，人才優(yōu)勢明顯。這有效印證了成都對周邊乃至整個西南地區(qū)的強大匯聚能力，詳見下表： 近三年人口變動情況年份年末總?cè)丝冢ㄈf人）總戶數(shù)（萬戶）機械增長人口（萬人）2003年10443362004年10603512005年1082367（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局）（2）經(jīng)濟運行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢，人民生活水平不斷提高。固定資產(chǎn)投資2005年達1457億元，%，呈快速增長態(tài)勢。詳見下圖：城市規(guī)劃規(guī)劃方向：國際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)按照《成都市城市總體規(guī)劃》，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團”的局面，即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和新都——青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽、溫江、郫縣六個組團。北部新城規(guī)劃：南起北三環(huán)，北達新都，西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，規(guī)劃面積93平方公里，人口近百萬，通過北新干道和中心城區(qū)連成一片。（二）成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢土地市場成都市土地市場由于商品房市場的的快速發(fā)展，催生了土地放量的不斷放大，2003年以前土地市場供應(yīng)相對不足，這是成都2004年至2005年商品房價格上漲較快的根源原因之一。商品房市場（1）供求關(guān)系成都市場整體上需求旺盛，維持供不應(yīng)求的態(tài)勢，至2005年供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，今年上半年供求基本平衡。從目前情況看，80平米以下、90120平米以及180平米以上的戶型較為暢銷，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。預(yù)計未來12年內(nèi)40005000元/平米的住宅將成為供需主力價位?？偨Y(jié)：成都房地產(chǎn)市場近幾年呈快速發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資整體上不斷增長，市場需求旺盛，供應(yīng)略顯緊張，至今年上半年，供求關(guān)系得到緩和，基本達到均衡。國家從2004年開始相繼對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，詳見如下列表：宏觀政策頒布情況（1）2004年宏觀政策法規(guī)一覽表A、金融政策時間發(fā)文部門政策a、行業(yè)信貸規(guī)模2004年3月3日銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）2004年6月3日中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知2004年9月2日銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引b、行業(yè)信貸風(fēng)險時間發(fā)文部門政策2004年4月11日中國人民銀行％2004年4月27日國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)的自有資本金比例從20％提高到35％2004年1月1日中國人民銀行擴大金融機構(gòu)貸款利率浮動空間 2004年10月28日中國人民銀行提高金融機構(gòu)存貸基準利率，放寬人民幣貸款利率浮動空間，同時允許存款利率上調(diào)c、個人信貸政策時間發(fā)文部門政策2004年3月3日銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）d、融資政策2003年銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》B、土地政策時間發(fā)文部門政策2004年3月1日國土資源局國土部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通知2004年3月16日國土資源部國土資源部關(guān)于下達2004年全國土地利用計劃的通知2004年4月29日國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的通知2004年9月22日人大常委中華人民共和國土地管理法修正案2004年10月28日國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定2004年11月1日國土資源部土地利用年度計劃管理辦法修訂版2004年11月1日國土資源部建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法2004年11月10日國土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地與土地征收審查報批工作的意見（2）2005年宏觀政策一覽表時間發(fā)文部門政策3月16日中央人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策，3月26日國務(wù)院關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知4月27日國務(wù)院新“國八條”5月11日中央七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知5月13日建設(shè)部經(jīng)濟適用住房管理辦法5月30日建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知10月11日國務(wù)院二手房交易必須交納個人所得稅12月中旬國稅局繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)（3）2006年宏觀政策一覽表時間發(fā)文部門政策4月28日中央人民銀行%%5月17日國務(wù)院國六條5月29日國務(wù)院國十五條細則5月31日國稅局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知7月6日建設(shè)部關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見7月11日建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見7月24日國務(wù)院關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知7月26日國稅局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知8月1日國土資源局招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范9月19日成都市物價局公示商品房銷售價目表或商品房銷售價格和收費標價牌10月10日國土資源局城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍10月20日成都市公安局關(guān)于深化戶籍制度改革深入推進城鄉(xiāng)一體化的意見（試行）10月27日國務(wù)院住宅用地自動續(xù)期20042006政策對比分析近幾年政策發(fā)展趨勢2004年2005年2006年政策發(fā)布特點2004年對房地產(chǎn)的調(diào)控，主要是規(guī)范其房地產(chǎn)市場秩序，保證了我國房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展，表明政府以更長遠的眼光來維持房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展；房地產(chǎn)信貸收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和開發(fā)模式提出了更高。市場情況市場較為平穩(wěn)，并出現(xiàn)發(fā)展較快的趨勢，注重對開發(fā)企業(yè)的限定及土地供應(yīng)規(guī)范較大的打擊投資心理，房地產(chǎn)開發(fā)依然較快，市場價格上漲明顯住宅消費趨于理性，房價漲幅低于同期水平，繼續(xù)加大普通住宅市場供給調(diào)控所遇問題政策實施力度不強，以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，調(diào)控政策細則并未出臺，調(diào)控力度不大主要發(fā)布調(diào)控信號，但實質(zhì)調(diào)控細則并未出臺，市場發(fā)展較快，調(diào)