[調(diào)研報(bào)告]中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年-全文預(yù)覽
【正文】 。 創(chuàng)新對(duì)于一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)講是相對(duì)的。 在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)創(chuàng)新是至關(guān)重要的，“審時(shí)度勢(shì)”的創(chuàng)新尤為重要?！ ∥覀兛吹皆诔鞘兄行膮^(qū)域房地產(chǎn)商品中所出現(xiàn)的大型商場(chǎng)、步行街商業(yè)、寫字樓、主題商場(chǎng)、酒店、高級(jí)公寓、小戶型公寓、酒店式公寓、酒店式商務(wù)公寓、以 及住宅小區(qū)和在非城市中心或者郊區(qū)出現(xiàn)的大型住宅社區(qū)、高級(jí)別墅區(qū)、市民化別墅區(qū)、大型購(gòu)物城；以及采用教育、運(yùn)動(dòng)、休閑度假為號(hào)召的概念性居住社區(qū)，也 就是根據(jù)市場(chǎng)空間，滿足消費(fèi)者需求的一種項(xiàng)目定位結(jié)果。他們已經(jīng)意識(shí)到非城市中心或者郊 區(qū)房地產(chǎn)商品的價(jià)格比城市中心低（別墅除外），并非是由土地成本決定的，而是由消費(fèi)者根據(jù)購(gòu)買意愿決定的，（市場(chǎng)決定因素）這種價(jià)值的評(píng)估是按照消費(fèi)者所 購(gòu)買獲得的利益（交通便利、生活配套、文化教育設(shè)施、城市生活氛圍、社交圈子、區(qū)域情感等）決定的。其定位必定會(huì)根據(jù)投資成本，銷售價(jià)格，利潤(rùn)回報(bào)率以及消費(fèi)者的認(rèn)同度來(lái)確定。而在我國(guó)城市化進(jìn)程正處在大力發(fā)展時(shí)期，城市的格局隨時(shí)都有可能發(fā)生變化，如上海的 浦東，廣州的天河，重慶的江北等。 我們一般都知道城市中心區(qū)域的土地價(jià)值很高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目比較容易取得較大的利潤(rùn)回報(bào)?！ ∶恳粔K土地因其地理位置不同而產(chǎn)生價(jià)值的差異，同時(shí)也面對(duì)不同的投資風(fēng)險(xiǎn)的差異，這在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中被稱為“地方風(fēng)險(xiǎn)”或者“環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)”，也就是說(shuō)，一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)價(jià)值在很大程度上依賴項(xiàng)目的收入能力，也就是土地價(jià)值所產(chǎn)生的商品價(jià)值。這六個(gè)方面的其中一項(xiàng)都會(huì)產(chǎn) 生成本，這些成本之合就構(gòu)成了公司的內(nèi)部成本結(jié)構(gòu)，也就是購(gòu)買者所承擔(dān)的價(jià)格或者總成本的主要部分，而房地產(chǎn)企業(yè)的根本目標(biāo)是創(chuàng)造一個(gè)超過(guò)成本的總價(jià)值的 銷售價(jià)值，即利潤(rùn)空間。 基于以上這些特點(diǎn)，房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)中與其它商品相比更為復(fù)雜和專業(yè)性，其生產(chǎn)和銷售過(guò)程中的價(jià)值鏈體系與其它商品相比毫不疑問(wèn)存在很大差異。（包含物質(zhì)和非物質(zhì)方面的），并將這些價(jià)值及時(shí)準(zhǔn)確地與購(gòu)買者溝通，使之獲得認(rèn)可，只要做到這一點(diǎn)，企業(yè)才能在 競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的中心城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域市場(chǎng)，房地產(chǎn)作為一種商品要想獲得市場(chǎng)認(rèn)同， 提供商品的企業(yè)就必須把握競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)，卓越管理生產(chǎn)或者銷售環(huán)節(jié)的價(jià)值鏈，使自己產(chǎn)品的價(jià)格和成本與同一定位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，同時(shí)更 為重要的是要?jiǎng)?chuàng)造出購(gòu)買者最為重視的價(jià)值。每一個(gè)單位價(jià)格從幾 十萬(wàn)到上百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)都有，從消費(fèi)形態(tài)上看屬于大宗消費(fèi)商品；而購(gòu)買房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者又將自己生活的目標(biāo)與家庭的快樂(lè)與幸福等因素聯(lián)系在一起，因此， 房地產(chǎn)又呈現(xiàn)出生活核心化的形態(tài)?！ 》康禺a(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈組成結(jié)構(gòu)由五個(gè)方面組成：購(gòu)買土地←→產(chǎn)品項(xiàng)目定位←→規(guī)劃設(shè)計(jì)←→施工建設(shè)←→市場(chǎng)營(yíng)銷←→售后服務(wù)。當(dāng)然這其中也涉及到資金運(yùn)營(yíng)的能力?！ ≡谌〉猛恋刂蟮捻?xiàng)目定位是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中戰(zhàn)略層面的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，定位的錯(cuò)誤會(huì)使后面的價(jià)值鏈斷裂。因?yàn)闅W美 國(guó)家的城市格局較為穩(wěn)定，富人區(qū)、貧民區(qū)、中心區(qū)與非中心區(qū)相對(duì)明晰?！ ∪〉靡粋€(gè)地方城市中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的成本可以說(shuō)是這個(gè)城市最高的，投資商會(huì)根據(jù)其土地的價(jià)值，周邊環(huán)境，交通條件，教育與公
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