【正文】 電腦。 變電所的消防工具和器材，要定期檢查，抽樣試驗，對損壞或過期的應及時更換，不得拖延。變電所保衛(wèi)及防火制度 變電所是動力中樞，是重要生產(chǎn)保衛(wèi)單位，應加強安全消防工作。 設備缺陷無論消除與否均應由值班員記入設備缺陷記錄簿，并向上一級領導匯報。 發(fā)現(xiàn)設備重大缺陷，當值負責人應立即組織消除或采取可靠措施。 驗收的設備個別項目未達到驗收標準，而又急需投入運行時，需報經(jīng)主管領導批準。變電所設備驗收制度 凡新建、擴建、改建工程和大、小修、定期試驗、臨時檢修后必須經(jīng)質(zhì)量驗收合格，圖紙資料完備，移交給變電所后，方能投入系統(tǒng)運行。 在遇有下列情況由值班長決定增加巡視次數(shù)：(1) 過負荷或負荷有顯著增加時；(2) 新裝、長期停運或檢修后的設備投入運行時；(3) 設備缺陷有發(fā)展，運行中有可疑現(xiàn)象時；(4) 遇有大風、雷雨、濃霧、冰凍、大雪等天氣變化時；(5) 根據(jù)領導指示增加的巡視等。一般在交班前三十分鐘停止正常操作； 交接內(nèi)容應包括：(1) 本所運行方式；(2) 保護和自動裝置運行及變化情況；(3) 異常運行和設備缺陷、事故處理情況；(4) 倒閘操作及未完成的操作指令；(5) 設備檢修，試驗情況，安全措施的布置，地線組數(shù)、編號及位置和使用中的工作票情況；(6) 儀器、工具、材料、備件和消防器材完備情況；(7) 領導指示與運行有關的其他事項。 本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接； 接班人須提前20分鐘打卡上班，接班人未到交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責； 接班班長正點組織全班人員集合講解注意事項，然后列隊到各自崗位上換班接崗； 交接班時，交班人必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的情況，向接班員交代。垃圾要及時處理，確保食堂衛(wèi)生符合標準。計劃采購，嚴禁采購腐爛、變質(zhì)食物，防止食物中毒。 加強食堂管理，辦公室專人嚴格控制成本核算，提高質(zhì)量，降低成本，保障員工吃飽、吃好?？罩梅抗芾碇贫葹榱耸姑倒甯蹫车目罩梅康玫揭?guī)范管理，保證房態(tài)信息的準確性、及時性，并維護其正常的功能，特制定本管理制度。領用人因離職等原因不再使用時，需上交所領用門禁卡，辦公室需加以核對編號無誤后，辦理相關離職手續(xù)。二、門禁卡的補辦 ：使用不當損壞或遺失，須辦理相關補辦手續(xù)，損壞卡由辦公室收回。 技術檔案管理規(guī)定 在辦公室領導下，檔案員負責管理施工方移交的全部工程技術方面的資料，將文件材料的積累、分類整理和歸檔工作納入工作管理程序，列入相關部門和人員的職責范圍； 建立工程技術檔案資料收發(fā)臺帳，加強資料的收發(fā)管理工作； 工程技術檔案應按工程項目和單位名稱、配套工程、建檔時間、完檔時間等項目詳細建立；建設周期長的工程，可根據(jù)情況階段歸檔； 按照國家有關要求對歸檔文件材料實行分類排序、組編檔號等方法進行加工、整理。業(yè)主檔案管理規(guī)定 為規(guī)范本小區(qū)業(yè)戶檔案信息的管理，不斷完善信息的內(nèi)容，使客戶檔案信息準確、及時有效，便于開展工作，同時確保資料的保存完好，特制定本管理規(guī)定： 辦公室負責指定接待員、檔案員負責業(yè)主檔案的信息收集、管理及整理工作； 專管人員須將業(yè)主的檔案資料分戶建立、逐一保存，建立統(tǒng)一目錄，同時建立電子檔備份。發(fā)現(xiàn)代打卡者每次罰款一百元；漏打卡者須本部門負責人簽字確認，漏打、遲到、早退者每次罰款五元；二、請銷假制度按照物業(yè)公司制定的管理規(guī)定，實行固定公休日休息，如臨時有事則須事先填寫請假單，經(jīng)總經(jīng)理審核后，按照以下規(guī)定執(zhí)行：事假：部門經(jīng)理有權給予本部門員工一天以內(nèi)的假期，超過一天以上三天以內(nèi)的須報請總經(jīng)理，三天以上則需請示執(zhí)行董事，經(jīng)批準后方可休息，否則視為曠工；病假：員工因病無法工作，須電話請示本部門經(jīng)理，并在上班時交付醫(yī)院開具的診斷書；超過一天以上或三天以內(nèi)的，由主管領導匯報總經(jīng)理，超過三天的須報經(jīng)執(zhí)行董事批準；住院：員工因病需住院治療，須出具住院通知書原件后將復印后送交主管部門領導，并由主管部門領導向上級匯報，同時報辦公室存檔。綠化工崗位職責遵守公司制定的各項規(guī)章制度，服從管理，樹立良好的服務意識；正確并熟練使用園林器械，妥善保管好綠化工具、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格按規(guī)程操作；熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；負責園區(qū)綠化區(qū)域、設備設施的日常巡視，認真檢查并做好記錄；學習相關的職業(yè)技能，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90％以上；勸阻園區(qū)中出現(xiàn)的破壞、損害區(qū)域內(nèi)樹木、花卉等行為；發(fā)現(xiàn)異常情況及時向上級主管領導匯報；綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；管理好綠化灌溉設施，節(jié)約用水；完成領導交辦的其它工作任務。保潔綠化部經(jīng)理崗位職責在總經(jīng)理領導下遵守公司的規(guī)章制度，全面負責轄區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作；建立并完善本部門各項管理制度，并負責監(jiān)督、檢查及落實；負責綠化、保潔各項工作計劃的制定、落實；按公司相關規(guī)定，做好本部門人員、設備機具的保管、調(diào)配、保養(yǎng)等方面的管理工作；負責本部門各種設施設備的養(yǎng)護及資產(chǎn)管理；負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外的衛(wèi)生、綠化管理工作；負責轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培、養(yǎng)護、除草、滅蟲、澆灌等各項管理工作；負責本部門的各項節(jié)能管理工作；負責本部門員工職業(yè)道德、安全教育和業(yè)務培訓工作；負責本部門各種資料的收集、整理、歸檔工作；1按公司有關規(guī)定，做好本部門經(jīng)濟創(chuàng)收，并對創(chuàng)收項目實施管理；1完成領導交辦的其他工作任務。熟悉保安設施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用方法；做好本崗位范圍內(nèi)的衛(wèi)生清潔和交接班工作；負責回答、解決住戶及來訪人員提出的屬于本崗職責內(nèi)的問題；對違反物業(yè)轄區(qū)門禁管理的行為及時進行規(guī)勸和制止。保安班長崗位職責在保安經(jīng)理的直接領導下，負責保安部日常事務的具體工作。變電所值班員崗位職責 在值班長的領導下，堅守崗位，精神集中，隨時監(jiān)盤，準備應付可能發(fā)生的異?，F(xiàn)象； 有權接受調(diào)度命令，填寫操作票進行倒閘操作和事故處理； 負責按時巡視設備，作好記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時向值班長匯報。組織進行工作票所列安全措施的實施。遇有較大的停電工作和較復雜的操作應主持準備工作，并在現(xiàn)場指導監(jiān)督； 組織全所人員學習技術業(yè)務，不斷提高技術素質(zhì)和業(yè)務水平，不定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場培訓活動； 組織好新建、擴建工程投運前的準備工作，參加工程和設備質(zhì)量的驗收工作； 負責文明生產(chǎn)，環(huán)境整潔，不斷改善所容所貌。如出現(xiàn)水管爆裂等嚴重事故，須首先匯報主管領導，在保證安全的情況下，要及時進行搶修；認真執(zhí)行維修材料領用制度，本著勤儉節(jié)約的原則，降低材料消耗；嚴格遵守各種維修工具的保管與使用管理規(guī)定，按值移交，確保工具處于完好待用狀態(tài)；完成領導交辦的臨時性任務。維修部經(jīng)理崗位職責 負責制定本部門的工作計劃，并對維修材料的控制制定出相應的標準；； 負責報修工作的確認及維修、回訪工作； 負責公共設施、住戶部分設施的安裝、維修；負責各類設備的維護與保養(yǎng)； 負責確保小區(qū)供暖、供水、供電正常； 負責小區(qū)交付使用的驗收和水電的開通； 負責業(yè)主裝修施工中的水電管理； 負責各類維修工具的管理； 負責緊急突發(fā)性事件的水、電、氣的處理等； 負責協(xié)助業(yè)主解決一些工程維修的技術問題； 負責制定并監(jiān)督執(zhí)行本部門各班組、各崗位職責、標準及工作流程。辦公室主任崗位職責在公司經(jīng)理的直接領導下，貫徹執(zhí)行公司的各項方針、政策，全面負責物業(yè)公司的日常事務和管理工作。第一部分 崗位職責總經(jīng)理崗位職責 遵守行業(yè)法規(guī)，配合政府有關部門的工作； 在集團公司的領導下，負責對集團公司各項決定的貫徹落實，對公司的經(jīng)營、管理負全面領導責任； 負責擬定公司年度工作計劃和工作總結； 負責協(xié)調(diào)、指導副總經(jīng)理及部門主管的工作，監(jiān)督各部門各方面的工作； 負責公司各部門主管級以上職務人員的鑒定、錄用和辭退等工作。隨著物業(yè)工作的不斷深入，我們將會逐步進入別墅區(qū)、花園洋房的物業(yè)管理領域，這對于我們無異是一種新的挑戰(zhàn)，從而就要求我們更要不斷地摸索、不斷總結新的工作經(jīng)驗，不斷完善新的管理機制。104 / 104內(nèi)部管理制度匯編 嘉豪物業(yè)玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)部管理制度匯編目 錄前 言 05總 則第一部分 物業(yè)公司組織架構第二部分 崗位職責 總經(jīng)辦崗位職責 06總經(jīng)理崗位職責 07副總經(jīng)理崗位職責辦公室崗位職責辦公室主任崗位職責 8—9接待員崗位職責 10物業(yè)管理員崗位職責綠化保潔部崗位職責綠化保潔部經(jīng)理崗位職責 25保潔員崗位職責 26綠化工崗位職責 27維修部崗位職責 維保部經(jīng)理崗位職責電工崗位職責（高壓運行） 13 水暖工崗位職責 14萬能工崗位職責變電所所長崗位職責 16變電所專責工程師(技術員)崗位職責 17變電所值班長崗位職責 18變電所值班員崗位職責 19保安部崗位職責保安部經(jīng)理崗位職責 20保安班長崗位職責 21保安員（門崗、巡邏崗）崗位職責 22監(jiān)控值班員崗位職責 23保安員（車管員）崗位職責 24第三部分 管理制度與規(guī)定 辦公室制度與規(guī)定考勤制度 28…29業(yè)主檔案管理規(guī)定 30技術檔案管理規(guī)定 31門禁卡使用管理規(guī)定 32勞保用品領用管理規(guī)定 33空置房管理制度 34 綠化保潔部制度與規(guī)定 維保部制度與規(guī)定電氣維修人員交接班制度物業(yè)設備巡回檢查制度維修機具的管理規(guī)定維修材料出入庫、保管、領用制度維修材料申報制度維修人員勞保用品領用規(guī)定變電所交接班制度變電所設備巡回檢查制度 38變電所設備驗收制度 39變電所設備缺陷管理制度 40變電所保衛(wèi)及防火制度 保安部制度與規(guī)定交接班制度保安部巡檢制度對講機使用規(guī)定警衛(wèi)室內(nèi)務管理規(guī)定保安部服裝備品領用管理規(guī)定 公共制度與規(guī)定突發(fā)事件制度玫瑰港灣能源核算管理規(guī)定倉庫管理制度員工食堂管理規(guī)定 資產(chǎn)、物資等報廢管理制度第三部分 工作流程及標準 辦公室工作流程及標準前臺接待服務標準 49處理業(yè)主投訴的工作標準 50…51處理投訴的工作流程 52…53 綠化保潔部工作流程及標準保潔員的禮儀禮貌規(guī)范 66保潔員衛(wèi)生清潔標準 67…68綠化維護工作標準 69…73綠化工日常行為守則標準 維保部工作流程及標準設備巡回檢查工作標準 57…60突發(fā)事件的處理 61…63維修人員上門服務流程 64維修員上門服務規(guī)范 保安部工作流程及標準保安員值崗行為標準 54保安員文明用語 55保安員儀容儀表標準 56 巡檢工作流程及標準玫瑰港灣巡檢流程玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表（保安員）玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表（保安員）玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表（保潔員）玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表（保潔員）玫瑰港灣小區(qū)外線巡查項目表（維修員）玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查項目表（維修員）玫瑰港灣小區(qū)外線巡檢線路圖玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖1玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖2嘉豪物業(yè)管理有限公司三級巡查表第五部分 業(yè)主手冊 裝修管理規(guī)定 78…81 二次裝修管理規(guī)定 82…84 車輛行駛、停放管理規(guī)定（暫行） 85…88 非機動車輛臨時停放管理規(guī)定 89 人員及物品出入管理規(guī)定 90 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 91…92 噪音衛(wèi)生管理規(guī)定 93