【正文】 辦理報(bào)廢； 對于設(shè)備設(shè)施的報(bào)廢須由維保部提出書面申請，交辦公室組織相關(guān)人員評議確定后，報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)； 對于各類工具的報(bào)廢，由使用部門提出書面申請，交辦公室組織相關(guān)人員評議確定后，報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)； 對于勞保物品的報(bào)廢，由相關(guān)部門提出申請，報(bào)辦公室核定后，報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)； 對于其他各類庫存物資的報(bào)廢，由保管員提出書面申請，交辦公室組織相關(guān)人員評議確定后，報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)； 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后的報(bào)廢資產(chǎn)和物資，由辦公室組織相關(guān)人員到現(xiàn)場做銷毀處理； 作為廢品被收購的，其收入款項(xiàng)要及時(shí)、如數(shù)上交財(cái)務(wù)部； 對于已按程序報(bào)廢的資產(chǎn)和物資等，保管員要及時(shí)做賬務(wù)抵消處理。維修材料申報(bào)制度為了加強(qiáng)對維修材料的管理，杜絕鋪張浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，確保設(shè)備設(shè)施達(dá)到正常使用功能，特制定維修材料申報(bào)制度如下： 部門經(jīng)理須在每月25日之前根據(jù)下月檢修計(jì)劃，擬定出購入材料申請單，經(jīng)與保管員核對后，提出申購計(jì)劃，并注明用料時(shí)間； 申購計(jì)劃須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，交辦公室安排人員采購； 為了加快流動(dòng)資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，采購人員須本著零庫存的原則，盡量采取先用先買，不影響維修人員使用； 對于日常巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，為便于迅速處理，可由部門經(jīng)理直接報(bào)總經(jīng)理安排購買； 事故搶修材料應(yīng)迅速采購，及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)溝通，以便掌握情況； 采購材料在實(shí)際維修中剩余較大，應(yīng)及時(shí)入庫保管；如剩余材料閑置過久要立即聯(lián)系退貨； 材料申報(bào)，要由維保部經(jīng)理組織專業(yè)技術(shù)人員議定，根據(jù)實(shí)際情況，盡量減小誤差。能源核算管理規(guī)定為了使小區(qū)能源工作有序化管理，保障財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)確及時(shí)，對能源核算做如下規(guī)定： 每日早8時(shí)，變電所值班員必須及時(shí)抄寫變電所高壓計(jì)量有功電度表表示數(shù)一次； 每月末早8時(shí)，能源核算人員與變電所值班員共同抄寫高壓計(jì)量電度表有功、無功表示數(shù)（峰、谷、平）一次； 每月末早8時(shí)開始，能源核算人員與維修人員共同抄寫變電所配出的各條線路計(jì)量電度表有功表示數(shù)一次； 每月末早8時(shí)開始，能源核算人員與維修人員共同抄寫物業(yè)直接交付水費(fèi)的所有水表表示數(shù)一次； 月末抄寫的電、水表表示數(shù)，必須認(rèn)真記入表卡，并及時(shí)錄入電腦。變電所保衛(wèi)及防火制度 變電所是動(dòng)力中樞，是重要生產(chǎn)保衛(wèi)單位，應(yīng)加強(qiáng)安全消防工作。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備重大缺陷，當(dāng)值負(fù)責(zé)人應(yīng)立即組織消除或采取可靠措施。變電所設(shè)備驗(yàn)收制度 凡新建、擴(kuò)建、改建工程和大、小修、定期試驗(yàn)、臨時(shí)檢修后必須經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格，圖紙資料完備，移交給變電所后，方能投入系統(tǒng)運(yùn)行。一般在交班前三十分鐘停止正常操作； 交接內(nèi)容應(yīng)包括：(1) 本所運(yùn)行方式；(2) 保護(hù)和自動(dòng)裝置運(yùn)行及變化情況；(3) 異常運(yùn)行和設(shè)備缺陷、事故處理情況；(4) 倒閘操作及未完成的操作指令；(5) 設(shè)備檢修，試驗(yàn)情況，安全措施的布置，地線組數(shù)、編號(hào)及位置和使用中的工作票情況；(6) 儀器、工具、材料、備件和消防器材完備情況；(7) 領(lǐng)導(dǎo)指示與運(yùn)行有關(guān)的其他事項(xiàng)。垃圾要及時(shí)處理，確保食堂衛(wèi)生符合標(biāo)準(zhǔn)。 加強(qiáng)食堂管理，辦公室專人嚴(yán)格控制成本核算，提高質(zhì)量，降低成本，保障員工吃飽、吃好。領(lǐng)用人因離職等原因不再使用時(shí)，需上交所領(lǐng)用門禁卡，辦公室需加以核對編號(hào)無誤后，辦理相關(guān)離職手續(xù)。 技術(shù)檔案管理規(guī)定 在辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，檔案員負(fù)責(zé)管理施工方移交的全部工程技術(shù)方面的資料，將文件材料的積累、分類整理和歸檔工作納入工作管理程序，列入相關(guān)部門和人員的職責(zé)范圍； 建立工程技術(shù)檔案資料收發(fā)臺(tái)帳，加強(qiáng)資料的收發(fā)管理工作； 工程技術(shù)檔案應(yīng)按工程項(xiàng)目和單位名稱、配套工程、建檔時(shí)間、完檔時(shí)間等項(xiàng)目詳細(xì)建立；建設(shè)周期長的工程，可根據(jù)情況階段歸檔； 按照國家有關(guān)要求對歸檔文件材料實(shí)行分類排序、組編檔號(hào)等方法進(jìn)行加工、整理。發(fā)現(xiàn)代打卡者每次罰款一百元；漏打卡者須本部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，漏打、遲到、早退者每次罰款五元；二、請銷假制度按照物業(yè)公司制定的管理規(guī)定，實(shí)行固定公休日休息，如臨時(shí)有事則須事先填寫請假單，經(jīng)總經(jīng)理審核后，按照以下規(guī)定執(zhí)行：事假：部門經(jīng)理有權(quán)給予本部門員工一天以內(nèi)的假期，超過一天以上三天以內(nèi)的須報(bào)請總經(jīng)理，三天以上則需請示執(zhí)行董事，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休息，否則視為曠工；病假：員工因病無法工作，須電話請示本部門經(jīng)理，并在上班時(shí)交付醫(yī)院開具的診斷書；超過一天以上或三天以內(nèi)的，由主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)總經(jīng)理，超過三天的須報(bào)經(jīng)執(zhí)行董事批準(zhǔn)；住院：員工因病需住院治療，須出具住院通知書原件后將復(fù)印后送交主管部門領(lǐng)導(dǎo)，并由主管部門領(lǐng)導(dǎo)向上級匯報(bào)，同時(shí)報(bào)辦公室存檔。保潔綠化部經(jīng)理崗位職責(zé)在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下遵守公司的規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作；建立并完善本部門各項(xiàng)管理制度，并負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查及落實(shí)；負(fù)責(zé)綠化、保潔各項(xiàng)工作計(jì)劃的制定、落實(shí)；按公司相關(guān)規(guī)定，做好本部門人員、設(shè)備機(jī)具的保管、調(diào)配、保養(yǎng)等方面的管理工作；負(fù)責(zé)本部門各種設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及資產(chǎn)管理；負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外的衛(wèi)生、綠化管理工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培、養(yǎng)護(hù)、除草、滅蟲、澆灌等各項(xiàng)管理工作；負(fù)責(zé)本部門的各項(xiàng)節(jié)能管理工作；負(fù)責(zé)本部門員工職業(yè)道德、安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)本部門各種資料的收集、整理、歸檔工作；1按公司有關(guān)規(guī)定，做好本部門經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收，并對創(chuàng)收項(xiàng)目實(shí)施管理；1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。保安班長崗位職責(zé)在保安經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安部日常事務(wù)的具體工作。組織進(jìn)行工作票所列安全措施的實(shí)施。如出現(xiàn)水管爆裂等嚴(yán)重事故，須首先匯報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，在保證安全的情況下，要及時(shí)進(jìn)行搶修；認(rèn)真執(zhí)行維修材料領(lǐng)用制度，本著勤儉節(jié)約的原則，降低材料消耗；嚴(yán)格遵守各種維修工具的保管與使用管理規(guī)定，按值移交，確保工具處于完好待用狀態(tài)；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性任務(wù)。辦公室主任崗位職責(zé)在公司經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司的各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)物業(yè)公司的日常事務(wù)和管理工作。隨著物業(yè)工作的不斷深入，我們將會(huì)逐步進(jìn)入別墅區(qū)、花園洋房的物業(yè)管理領(lǐng)域，這對于我們無異是一種新的挑戰(zhàn)，從而就要求我們更要不斷地摸索、不斷總結(jié)新的工作經(jīng)驗(yàn)，不斷完善新的管理機(jī)制。當(dāng)然，目前的暫行本僅僅是對玫瑰港灣的實(shí)際工作進(jìn)行的總結(jié)和提煉，也是對前一段工作中存在不足的補(bǔ)充。按 總經(jīng)理指示和授權(quán)在分管范圍內(nèi)決定、處理工作；協(xié)助總經(jīng)理處理日常行政事務(wù)及業(yè)主投訴等； 負(fù)責(zé)能源計(jì)量的總體控制與核算工作，并向總公司提交核算報(bào)告； 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管維修部的日常維修及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作； 負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保業(yè)主滿意； 負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查公司各部門的工作完成情況； 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理； 負(fù)責(zé)與對外各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作及公司相關(guān)項(xiàng)目的申報(bào)工作； 完成集團(tuán)公司、總經(jīng)理授權(quán)或交辦的其他工作任務(wù)。 水暖工崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，服務(wù)熱情，做到維修及時(shí)，不留隱患；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)供水供暖設(shè)施設(shè)備的檢查、維修與保養(yǎng)工作，確保業(yè)主正常生活；按照公司制定的巡視檢查制度，認(rèn)真巡視轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷及時(shí)匯報(bào)，并做好相應(yīng)記錄；對轄區(qū)內(nèi)的自來水管、消防水管、消火栓、水龍頭、下水管、排雨管、窨井、化糞池等設(shè)備設(shè)施要經(jīng)常進(jìn)行檢查管理，并及時(shí)做好維修工作，冬季做好防凍保暖工作； 發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)維修處理，未能及時(shí)處理要上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。組織好設(shè)備清掃維護(hù)工作； 受理工作票，有疑問時(shí)應(yīng)及時(shí)向簽發(fā)人提出。1. 了解和掌握保安部的實(shí)際情況，根據(jù)上級領(lǐng)導(dǎo)的要求，結(jié)合實(shí)際建立健全各項(xiàng)管理制度，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通管理工作實(shí)施全面管理； 2. 主持保安部工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)；3. 經(jīng)常性檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；4. 處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展； 5. 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各種突發(fā)事件緊急預(yù)案的具體編制與實(shí)施工作；6. 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各類消防器材的檢查和管理工作，保障各類自動(dòng)消防系統(tǒng)設(shè)備操作及運(yùn)行正常；7. 負(fù)責(zé)制定小區(qū)內(nèi)大型文體活動(dòng)的交通管理方案；8. 負(fù)責(zé)制定重點(diǎn)防火部位的滅火預(yù)案；9. 負(fù)責(zé)組織本部門員工冬季掃雪、夏季防洪，落實(shí)工作責(zé)任制；。 保安員（車管員）崗位職責(zé) 熟悉轄區(qū)內(nèi)停放的車輛及車主情況，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，以飽滿的精神狀態(tài),熱情接待車主存取車輛；嚴(yán)格執(zhí)行定號(hào)、定位停放車輛, 車輛停放整齊有序，室內(nèi)場地保持清潔，停放車輛不遺失；值班期間不得擅自離開停車場,無論何時(shí)不得刁難車主停、取車輛；值班時(shí)間不得會(huì)客、喝酒、睡覺、看報(bào)等做與工作無關(guān)的事，不得讓閑雜人員隨意出入停車場；經(jīng)常檢查各種設(shè)施、器材是否完好，如有破損或不全，及時(shí)報(bào)告辦公室進(jìn)行維修和補(bǔ)充；督促車主及時(shí)繳納車輛停放相關(guān)費(fèi)用；發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況，及時(shí)報(bào)告；并做好值班記錄和填寫相關(guān)表格，并做好交接班工作。打卡必須由員工本人執(zhí)行，嚴(yán)禁代打卡。嚴(yán)禁非相關(guān)人員查閱，以保護(hù)業(yè)主的隱私，維護(hù)公司良好形象； 為確保文檔安全，文件柜要做好防火、防盜、防潮、防蟲工作； 業(yè)主檔案永久保存，及時(shí)與業(yè)主溝通，及時(shí)變更業(yè)主信息，保證其準(zhǔn)確性。因門禁卡遺失未及時(shí)辦理注銷手續(xù)引起的后果，由領(lǐng)用人全部承擔(dān)。 炊事員要樹立全心全意為員工服務(wù)的思想，熱愛本職，認(rèn)真負(fù)責(zé)，做到飯熟菜香，味美可口。 就餐人員須保持食堂的環(huán)境衛(wèi)生，用餐過后及時(shí)清理。交接班時(shí)如發(fā)生事故，未辦理手續(xù)前仍由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人員在交班值班長領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理。 巡視中遇有嚴(yán)重威脅人身和設(shè)備安全情況，應(yīng)按事故處理規(guī)定進(jìn)行處理，并同時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。重大缺陷：設(shè)備缺陷嚴(yán)重威脅設(shè)備安全運(yùn)行或人身安全，不及時(shí)處理，可能造成事故者； 一般缺陷：設(shè)備缺陷不及時(shí)處理，尚能保持安全運(yùn)行者。 消除重大設(shè)備缺陷遇有困難時(shí)，應(yīng)及時(shí)同當(dāng)?shù)仉姌I(yè)部門聯(lián)系，請求支助，以避免造成更大損失。 變電所應(yīng)劃定消防部位，指定防火負(fù)責(zé)人，建立義務(wù)消防組織，并有消防部位平面圖。個(gè)人工具由本人負(fù)責(zé)保管，公用工具由專人負(fù)責(zé)保管； 所有工具必須正確使用、妥善保管，特別是電動(dòng)工具必須正確、合理地使用，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，發(fā)現(xiàn)問題立即停止使用； 大件工具（如電焊機(jī)、剪草機(jī)、疏通機(jī)等）在使用后應(yīng)立即擦拭干凈，正確保養(yǎng)后存放在指定的庫房內(nèi)； 所有工具堅(jiān)持交舊領(lǐng)新的原則，在領(lǐng)用新工具時(shí)必須交回舊工具，交回的工具由公司統(tǒng)一處理，不得外流； 專業(yè)工具使用未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用，較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨領(lǐng)，用后即時(shí)歸還， 須添置新工具須提出申請，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可購買； 建立嚴(yán)格的工具報(bào)損制度，按照損壞原因、申購、采購、領(lǐng)取的程序進(jìn)行；在工作中損壞的工具應(yīng)填寫報(bào)損單，同時(shí)將損壞的工具交回庫房； 損壞的工具由專人負(fù)責(zé)保管，并建立專用損壞工具檔案。關(guān)于資產(chǎn)（物資）報(bào)廢管理制度為了加強(qiáng)對資產(chǎn)和各類物資的管理，特制定報(bào)廢管理制度。七、 接待工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)謀私?；卦L時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定，或通過電話進(jìn)行回訪；五、業(yè)主不滿意處理結(jié)果時(shí)可上報(bào)總經(jīng)理，協(xié)商另定時(shí)間進(jìn)行電話跟蹤服務(wù)。先生/小姐，請您停車，出示一下證件。1對不起，我是新來，還不認(rèn)識(shí)您，請?jiān)彙?設(shè)備巡回檢查工作標(biāo)準(zhǔn)一、電氣值班人員對運(yùn)行和備用(包括附屬)設(shè)備及其周圍環(huán)境，按運(yùn)行規(guī)程的規(guī)定，定時(shí)定點(diǎn)按巡視路線進(jìn)行巡視檢查，備用設(shè)備每月試運(yùn)行一次；二、每周一、周二維修人員須對各單元電梯及機(jī)房設(shè)備設(shè)施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修；三、每周三、周四維修人員對轄區(qū)所有照明設(shè)施、商鋪車庫用電、消防設(shè)備設(shè)施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修、及時(shí)處理；四、每周五、周六對轄區(qū)內(nèi)所有室外照明及音箱，門崗內(nèi)外設(shè)備設(shè)施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；五、每周日對各樓宇強(qiáng)弱電井、總配電室、配電箱設(shè)備設(shè)施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；六、電氣值班人員檢查項(xiàng)目的劃分：：、變壓器室、發(fā)電機(jī)室所屬設(shè)備設(shè)施；、1120樓內(nèi)外區(qū)域（包括鄰近景觀區(qū)、道路、門崗、圍墻）所屬電氣設(shè)備設(shè)施；、名仕莊園中央水系范圍所屬電氣設(shè)備設(shè)施；B．雙日、消控中心所屬設(shè)備設(shè)施；、116樓內(nèi)外區(qū)域（包括鄰近景觀區(qū)、道路、門崗、圍墻）所屬電氣設(shè)備設(shè)施；、別墅區(qū)等范圍（中央水系除外）所屬電氣設(shè)備設(shè)施；，要對玫瑰港灣水泵房、113樓各單元供水、供暖系統(tǒng)公共部分巡視一遍，涉及保修范圍要及時(shí)報(bào)修；，要對115樓各單元供水、供暖系統(tǒng)公共部分巡查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。在巡視供暖設(shè)施時(shí)，供暖高低區(qū)排氣閥要列為重點(diǎn)巡查對象。突發(fā)事件的處理1．緊急情況下，將調(diào)動(dòng)公司一切必要的資源，處理后進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。②接報(bào)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件時(shí)，立即報(bào)警并協(xié)助維護(hù)秩序，直至警務(wù)人員或小區(qū)保安人員趕赴現(xiàn)場。 ⑥若系小區(qū)內(nèi)交通肇事引起傷亡事故，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場、搶救傷員的同時(shí)，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者后報(bào)請警方處理。維修員上門服務(wù)規(guī)范一. 工作時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩帶工作卡，帶好墊布、鞋套，維修所需要用的工具和材料。墻面：踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面干凈，無灰塵、水跡等。二、清潔操作標(biāo)準(zhǔn)清潔范圍：樓道梯級、扶手、墻面、電子門、信箱、配電箱、消防栓、消防管道、樓道門窗、樓道燈開關(guān)及燈具的清潔。 ⑥清潔表箱：擦抹配電箱，電表箱上的灰塵和污痕。二、車庫內(nèi)無污水、無雜物，無積