【正文】 （項(xiàng)目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；（二）《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書》；（三）招標(biāo)文件；（四）招標(biāo)小組人員情況表；（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。⒊草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書》，并將《投標(biāo)須知》、《招投標(biāo)工作方案》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見(jiàn)并進(jìn)行修改?！保ㄋ模┎襟E：（見(jiàn)附表）。（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條）（三）焦點(diǎn)及難點(diǎn)籌備組的成立業(yè)主間意見(jiàn)的不一致，多個(gè)派別——如何協(xié)調(diào)。（七）業(yè)主委員會(huì)工作的期限：省條例第十二條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期二年，可以連選連任。（5）同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，物業(yè)共有人應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，并參與投票及選舉活動(dòng)。（3）投票權(quán)：國(guó)務(wù)院條例第十條，“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。此外，《國(guó)務(wù)院條例》還規(guī)定：配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。（二）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)定義：國(guó)務(wù)院條例第八條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。選舉權(quán)與被選舉權(quán)：業(yè)主與使用人區(qū)別：使用人無(wú)被選舉權(quán)，但可通過(guò)特定形式取得選舉權(quán)——國(guó)務(wù)院條例第十二條：“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。”“使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。街道——基層優(yōu)勢(shì)：了解群眾；管理優(yōu)勢(shì)：對(duì)人的管理到位。廣州市《申請(qǐng)晉升二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》第二講、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)成立程序一、有關(guān)法規(guī)規(guī)定（一）有關(guān)法規(guī)及規(guī)范性文件國(guó)務(wù)院頒布2003年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》廣東省人大常委會(huì)頒布1998年10月1日施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》2001年市政府發(fā)布的市長(zhǎng)2號(hào)令《廣州市物業(yè)管理辦法》（現(xiàn)已廢止）。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。2003年8月修改會(huì)議（內(nèi)蒙古）：爭(zhēng)議：取消原臨時(shí)資質(zhì)規(guī)定（原因：物價(jià)局對(duì)收費(fèi)定級(jí)的限制）——采納；取消資質(zhì)等級(jí)對(duì)承接項(xiàng)目的限制——未采納，保留。二級(jí)資質(zhì)：；、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。現(xiàn)已取消，而將該工作滲透到日常的管理工作中，年檢只對(duì)公司資質(zhì)條件進(jìn)行復(fù)核。由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。二、委托管理與資格完備的矛盾——按省條例規(guī)定：取得資質(zhì)證書前承接物業(yè)項(xiàng)目的不合理。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；——物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；——有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；——建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。（二）辦理資質(zhì)證書相關(guān)法規(guī)規(guī)定：（1）法規(guī)依據(jù)與資格條件建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（2004年5月1日起實(shí)施）。兩者為企業(yè)法人。31 / 31物業(yè)管理工作中應(yīng)遵循的工作程序培訓(xùn)講義第一講、資質(zhì)辦理程序一、物業(yè)管理公司的成立與資質(zhì)證書辦理程序物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求：營(yíng)業(yè)執(zhí)照——企業(yè)法人資格；資質(zhì)證書——企業(yè)從業(yè)資格。《公司法》：一般為有限責(zé)任公司與股份有限公司。（2）應(yīng)提交的資料：《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)書》（內(nèi)含《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)表》、《投資者名錄》、《企業(yè)法定代表人登記表》、《董事會(huì)成員、經(jīng)理、監(jiān)事任職證明》、《企業(yè)住所證明》等表格）；公司章程（提交打印件一式兩份，請(qǐng)全體股東親筆簽字；有法人股東的，要加蓋該法人單位公章并由其法定代表人親筆簽字）；驗(yàn)資報(bào)告（以非貨幣方式出資的，還應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；涉及國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)提交國(guó)有資產(chǎn)管理部門的確認(rèn)文件）；《名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》及《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》；股東資格證明；《指定（委托）書》；經(jīng)營(yíng)范圍涉及前置審批項(xiàng)目的，應(yīng)提交有關(guān)審批部門的批準(zhǔn)文件；股東名錄和董事、經(jīng)理、監(jiān)事成員名錄（非必備）。最低等級(jí)的三級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件：——人民幣50萬(wàn)元以上；——物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。前置審批的問(wèn)題——2個(gè)矛盾：一、注冊(cè)公司與辦理資質(zhì)的先后——按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定：企業(yè)無(wú)證（資質(zhì)證書）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。二、資質(zhì)年檢及等級(jí)升降（一）相關(guān)法規(guī)規(guī)定根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十七、十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。側(cè)重點(diǎn)在于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理的樓盤（小區(qū)、大廈等）進(jìn)行檢查，注重對(duì)物業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的檢查，而非公司資質(zhì)條件的審核。5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。與以前的對(duì)比：對(duì)獲得國(guó)優(yōu)、省優(yōu)項(xiàng)目條件的取消。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照；　　（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；　　（六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。街道角色：指導(dǎo)與監(jiān)督?！笔l例第二條：“業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。如何界定業(yè)主：一、按書面憑證：權(quán)屬證明、購(gòu)房合同等；二按既成事實(shí)：物業(yè)所有權(quán)人；已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購(gòu)房屋已入住使用的單位和個(gè)人；持有空置物業(yè)的建設(shè)單位?！币簿褪敲鞔_了，業(yè)主委員會(huì)的委員必須是業(yè)主。”職責(zé)：（1）業(yè)主大會(huì)職責(zé)國(guó)務(wù)院條例第十一條：業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷臉I(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；　?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；　?。ㄋ模Q定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。幾個(gè)注意點(diǎn)（1）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)：住宅與非住宅、商鋪與寫字樓混合型物業(yè)的處理方法（2）只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的：經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)?！?