【正文】 取消原臨時(shí)資質(zhì)規(guī)定（原因：物價(jià)局對(duì)收費(fèi)定級(jí)的限制）——采納；取消資質(zhì)等級(jí)對(duì)承接項(xiàng)目的限制——未采納，保留?，F(xiàn)已取消，而將該工作滲透到日常的管理工作中，年檢只對(duì)公司資質(zhì)條件進(jìn)行復(fù)核。二、委托管理與資格完備的矛盾——按省條例規(guī)定：取得資質(zhì)證書前承接物業(yè)項(xiàng)目的不合理。（二）辦理資質(zhì)證書相關(guān)法規(guī)規(guī)定：（1）法規(guī)依據(jù)與資格條件建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（2004年5月1日起實(shí)施）。31 / 31物業(yè)管理工作中應(yīng)遵循的工作程序培訓(xùn)講義第一講、資質(zhì)辦理程序一、物業(yè)管理公司的成立與資質(zhì)證書辦理程序物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求：營(yíng)業(yè)執(zhí)照——企業(yè)法人資格；資質(zhì)證書——企業(yè)從業(yè)資格。（2）應(yīng)提交的資料：《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)書》（內(nèi)含《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)表》、《投資者名錄》、《企業(yè)法定代表人登記表》、《董事會(huì)成員、經(jīng)理、監(jiān)事任職證明》、《企業(yè)住所證明》等表格）；公司章程（提交打印件一式兩份，請(qǐng)全體股東親筆簽字；有法人股東的，要加蓋該法人單位公章并由其法定代表人親筆簽字）；驗(yàn)資報(bào)告（以非貨幣方式出資的，還應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；涉及國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)提交國(guó)有資產(chǎn)管理部門的確認(rèn)文件）；《名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》及《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》；股東資格證明；《指定（委托）書》；經(jīng)營(yíng)范圍涉及前置審批項(xiàng)目的，應(yīng)提交有關(guān)審批部門的批準(zhǔn)文件；股東名錄和董事、經(jīng)理、監(jiān)事成員名錄（非必備）。前置審批的問(wèn)題——2個(gè)矛盾：一、注冊(cè)公司與辦理資質(zhì)的先后——按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定：企業(yè)無(wú)證（資質(zhì)證書）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。側(cè)重點(diǎn)在于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理的樓盤（小區(qū)、大廈等）進(jìn)行檢查，注重對(duì)物業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的檢查，而非公司資質(zhì)條件的審核。與以前的對(duì)比：對(duì)獲得國(guó)優(yōu)、省優(yōu)項(xiàng)目條件的取消。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照；　　（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；　?。┪飿I(yè)管理業(yè)績(jī)材料?！笔l例第二條：“業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。如何界定業(yè)主：一、按書面憑證：權(quán)屬證明、購(gòu)房合同等；二按既成事實(shí)：物業(yè)所有權(quán)人；已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購(gòu)房屋已入住使用的單位和個(gè)人；持有空置物業(yè)的建設(shè)單位?！甭氊?zé)：（1）業(yè)主大會(huì)職責(zé)國(guó)務(wù)院條例第十一條：業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷臉I(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；　?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；　?。ㄋ模Q定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)?！笔袊?guó)土房管局592號(hào)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）》進(jìn)行細(xì)化：第四章第四點(diǎn)，物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主超過(guò)300名的可以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)；第六點(diǎn)，業(yè)主代表推選產(chǎn)生必須由其所代表的業(yè)主持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過(guò)。三、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)的程序（一）程序指導(dǎo)文件：市國(guó)土房管局《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（[2004]756號(hào)）（二）成立條件：物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；或物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過(guò)一年。⒉業(yè)主委員會(huì)將業(yè)主大會(huì)表決物業(yè)招標(biāo)事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。 四、投標(biāo)評(píng)標(biāo)（一）投標(biāo)人在招標(biāo)人限定期限內(nèi)將已密封的投標(biāo)文件（在封口處加蓋投標(biāo)單位公章）送達(dá)招標(biāo)人，經(jīng)招標(biāo)人檢查后向投標(biāo)人開(kāi)具《投標(biāo)文件收件回執(zhí)》。（六）招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的順次排序確定中標(biāo)人，由招標(biāo)人確認(rèn)及宣布中標(biāo)人。招標(biāo)公告（或者招標(biāo)邀請(qǐng)書）。招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)區(qū)國(guó)土房管局進(jìn)行招標(biāo)備案后，應(yīng)將擬訂的《招標(biāo)公告》（或《投標(biāo)邀請(qǐng)書》）、《投標(biāo)須知》、《招標(biāo)書》在住宅小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見(jiàn)。（二）開(kāi)標(biāo)招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)會(huì)上將《標(biāo)書》交由招標(biāo)人、投標(biāo)人代表檢查文件的密封情況后，當(dāng)眾予以拆封宣讀。評(píng)標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，參加評(píng)標(biāo)的物業(yè)管理專家應(yīng)在30天內(nèi)將參加評(píng)標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目報(bào)廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)備案。二、申報(bào)條件㈠符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。三、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)㈠評(píng)分細(xì)則按照《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》（建住房物[2000]008號(hào)）中的《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》及廣州市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)廣州市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)辦法的通知》（穗房物函[2001]209號(hào)）執(zhí)行。㈡考評(píng)每年5月中旬開(kāi)始，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織專家考評(píng)小組，對(duì)申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行包括基礎(chǔ)資料管理、設(shè)備設(shè)施管理、綜合環(huán)境管理三個(gè)方面在內(nèi)的“市物業(yè)管理示范”考評(píng)及“省、國(guó)家物業(yè)管理示范”初評(píng)工作，具體時(shí)間及考評(píng)組成員安排另行通知。㈢各復(fù)檢項(xiàng)目的復(fù)檢內(nèi)容是按當(dāng)年參評(píng)獲獎(jiǎng)時(shí)國(guó)家的考評(píng)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括基礎(chǔ)資料管理和延續(xù)，設(shè)備設(shè)施的管理及維護(hù)，綜合環(huán)境、綠化管理和維護(hù)等三個(gè)方面進(jìn)行復(fù)檢。（2）代管銀行核對(duì)業(yè)主提交的資料后，向業(yè)主開(kāi)具收件回執(zhí)，并在20個(gè)工作日內(nèi)制作《專用卡》，同時(shí)把業(yè)主繳交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃到向業(yè)主開(kāi)設(shè)的《專用卡》帳戶上。（二）區(qū)國(guó)土房管局加以備案手續(xù)，并將物業(yè)專項(xiàng)維修資金備案通知書由物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)交代管銀行。一、資質(zhì)辦理程序建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年建設(shè)部令第125號(hào))廣州市《新設(shè)立、申請(qǐng)核定三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》廣州市《申請(qǐng)晉升二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》二、業(yè)主委員會(huì)成立程序建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（建住房[2003]131號(hào)）市國(guó)土房管局《關(guān)于貫徹國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)問(wèn)題的通知》（穗國(guó)房字[2003]592號(hào)）市國(guó)土房管局《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（穗國(guó)房字[2004]756號(hào)）三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房[2003]130號(hào)）市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序的通知》（穗國(guó)房字[2004]75號(hào)）市物業(yè)管理協(xié)會(huì)《廣州市物業(yè)管理招投標(biāo)指引（試行）》四、物業(yè)管理考評(píng)工作程序《廣州市物業(yè)管理考評(píng)及復(fù)檢工作程序》五、物業(yè)專項(xiàng)維修資金辦理程序《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金辦理程序》