【正文】 （二）區(qū)國(guó)土房管局加以備案手續(xù)，并將物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金備案通知書(shū)由物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)交代管銀行。㈢各復(fù)檢項(xiàng)目的復(fù)檢內(nèi)容是按當(dāng)年參評(píng)獲獎(jiǎng)時(shí)國(guó)家的考評(píng)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括基礎(chǔ)資料管理和延續(xù)，設(shè)備設(shè)施的管理及維護(hù)，綜合環(huán)境、綠化管理和維護(hù)等三個(gè)方面進(jìn)行復(fù)檢。三、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)㈠評(píng)分細(xì)則按照《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》（建住房物[2000]008號(hào)）中的《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》及廣州市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)廣州市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)辦法的通知》（穗房物函[2001]209號(hào)）執(zhí)行。評(píng)標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，參加評(píng)標(biāo)的物業(yè)管理專(zhuān)家應(yīng)在30天內(nèi)將參加評(píng)標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目報(bào)廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)備案。招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)區(qū)國(guó)土房管局進(jìn)行招標(biāo)備案后，應(yīng)將擬訂的《招標(biāo)公告》（或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》）、《投標(biāo)須知》、《招標(biāo)書(shū)》在住宅小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見(jiàn)。（六）招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的順次排序確定中標(biāo)人，由招標(biāo)人確認(rèn)及宣布中標(biāo)人。⒉業(yè)主委員會(huì)將業(yè)主大會(huì)表決物業(yè)招標(biāo)事宜的結(jié)果向業(yè)主公布?！笔袊?guó)土房管局592號(hào)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）》進(jìn)行細(xì)化：第四章第四點(diǎn)，物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主超過(guò)300名的可以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)；第六點(diǎn)，業(yè)主代表推選產(chǎn)生必須由其所代表的業(yè)主持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過(guò)?！甭氊?zé)：（1）業(yè)主大會(huì)職責(zé)國(guó)務(wù)院條例第十一條：業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┲贫?、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　?。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；　?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；　?。ㄋ模Q定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；”省條例第二條：“業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。與以前的對(duì)比：對(duì)獲得國(guó)優(yōu)、省優(yōu)項(xiàng)目條件的取消。前置審批的問(wèn)題——2個(gè)矛盾：一、注冊(cè)公司與辦理資質(zhì)的先后——按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定：企業(yè)無(wú)證（資質(zhì)證書(shū)）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。31 / 31物業(yè)管理工作中應(yīng)遵循的工作程序培訓(xùn)講義第一講、資質(zhì)辦理程序一、物業(yè)管理公司的成立與資質(zhì)證書(shū)辦理程序物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求：營(yíng)業(yè)執(zhí)照——企業(yè)法人資格；資質(zhì)證書(shū)——企業(yè)從業(yè)資格。二、委托管理與資格完備的矛盾——按省條例規(guī)定：取得資質(zhì)證書(shū)前承接物業(yè)項(xiàng)目的不合理。2003年8月修改會(huì)議（內(nèi)蒙古）：爭(zhēng)議：取消原臨時(shí)資質(zhì)規(guī)定（原因：物價(jià)局對(duì)收費(fèi)定級(jí)的限制）——采納；取消資質(zhì)等級(jí)對(duì)承接項(xiàng)目的限制——未采納，保留。”“使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。（5）同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，物業(yè)共有人應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，并參與投票及選舉活動(dòng)。⒊草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》，并將《投標(biāo)須知》、《招投標(biāo)工作方案》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見(jiàn)并進(jìn)行修改。（七）招標(biāo)人將中標(biāo)結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為15日（前期物業(yè)管理招標(biāo)無(wú)需公布）。招標(biāo)人應(yīng)在評(píng)標(biāo)前一天，向物業(yè)所在區(qū)國(guó)土房管局索取物業(yè)管理專(zhuān)家?guī)烊藛T名單，隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)小組2/3的專(zhuān)家參加評(píng)標(biāo)委員會(huì)，并向其發(fā)出《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。（四）中標(biāo)招標(biāo)人將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并確認(rèn)及宣布前三名中標(biāo)單位。㈡分值標(biāo)準(zhǔn)廣州市示范項(xiàng)目考評(píng)分值不得低于90分，申報(bào)省示范項(xiàng)目初評(píng)分值不低于93分，申報(bào)國(guó)家物業(yè)管理示范項(xiàng)目初評(píng)分值不低于98分。㈣公示為做到公平、公正、公開(kāi)，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將對(duì)復(fù)檢結(jié)果向全市物業(yè)管理公司（以表格式）在廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)和廣州市國(guó)土房管局信息網(wǎng)實(shí)行七天公示。物業(yè)公司到代管銀行辦理?yè)芸钍掷m(xù)，提交《廣州市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表》及《廣州市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)清單》資料。三、使用程序（一）物業(yè)管理公司將經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核通過(guò)的《廣州市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表》、《廣州市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)清單》和相符的磁盤(pán)文件報(bào)區(qū)國(guó)土房管局備案。㈡復(fù)檢廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將于每年9月中旬開(kāi)始，分期分批組織專(zhuān)家進(jìn)行復(fù)檢工作。㈧未發(fā)生經(jīng)主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的較重大投訴。投標(biāo)文件內(nèi)容不全或表述不明確的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)要求投標(biāo)人作必要的澄清或說(shuō)明，否則應(yīng)按不符合要求處理。招標(biāo)人應(yīng)草擬的有關(guān)文件：《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》（或《招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》）、《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》等。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書(shū)評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前3名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)?；I備組成員的構(gòu)成封箱監(jiān)票正式送區(qū)局備案取回收件回執(zhí)業(yè)主委員會(huì)刻章提交資料送區(qū)備案投票選舉首屆委員印發(fā)選票核對(duì)候選人提交件張貼候選人簡(jiǎn)歷召開(kāi)選舉大會(huì)通知業(yè)主大會(huì)刻章備案投票表決規(guī)則公約發(fā)出大會(huì)通知加以提示公示說(shuō)明確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)草擬公示文件聯(lián)名業(yè)主報(bào)送資料公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補(bǔ)的構(gòu)成籌備組確立建設(shè)單位參與籌備組業(yè)主異議的處理產(chǎn)生籌備組聯(lián)名業(yè)主的建議第三講、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序I、相關(guān)法規(guī)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》國(guó)家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》廣州市國(guó)土房管局《廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序》II、程序步驟一、籌備招標(biāo)（一）招標(biāo)人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的)或業(yè)主大會(huì)的：⒈業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定物業(yè)招標(biāo)事宜包括：招標(biāo)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)、推選代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在招投標(biāo)事宜中的各項(xiàng)權(quán)力?！保?）業(yè)主代表大會(huì)：國(guó)家建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第十六條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議?！钡谑鍡l：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；二、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的基本概念（一）業(yè)主與使用人定義：國(guó)務(wù)院《條例》第六條：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)?！妒l例》第十八條：從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，并向工商行政主管部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。（一）注冊(cè)成