【正文】 人民幣存貸款利率各下降108個bp，史無前例。同時，繼續(xù)對漢川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。加息會使投資收益明顯下降，促使一部分投資者進行出售，從而大量增加二手商品房的供給量，抑制房價的快速增長。雖然央行每次加息的幅度都不大，但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率非常大，從而讓消費者產(chǎn)生對后期成本明顯增加的預(yù)期。利率上升，由于消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場流向銀行的趨勢。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進入市場的欲望。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價會隨之上揚：另一種認為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。因此利率的變動導(dǎo)致開發(fā)商的財務(wù)成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大?，F(xiàn)在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。相反，如果貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度，就會出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴重。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費者和投機者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費?！　?月17日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機構(gòu)一年期存、%%、%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 （3） 分析國家調(diào)整房地產(chǎn)利率或存款準(zhǔn)備金率、房產(chǎn)稅、貸款限制等關(guān)鍵措施對房地產(chǎn)投資或投機者的影響；（1） 利率的影響從2006年月5日開始到2007年5月15日，央行連續(xù)七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由8%上調(diào)至目前的11%。用相似程度的大小來控制相應(yīng)交易實例的調(diào)整作用，這顯然是非常有道理的。 有可能出現(xiàn)相同的數(shù)值，這時可利用模糊關(guān)系系數(shù)的大小來排序： （4） 然后從大到小排序，記為 ，一般情況下， ，但必須 。所述內(nèi)容具有充分的理論依據(jù)和較強的應(yīng)用價值，對拓展房地產(chǎn)估價方法，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價值具有推廣應(yīng)用價值。{1，2,…， m }，使得 (2) 則稱 與 最貼近，或者說把 歸并到 類。但是，經(jīng)過多宗估價實例的應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)式（1）的表示方法更適用于房地產(chǎn)的估價。設(shè)，是論域U上的模糊子集，則稱 為與的貼近度。在圖1中所表示的兩個模糊集 、 交點的縱坐標(biāo)(隸屬度)越大時，則與越靠近，而內(nèi)積 正是表現(xiàn)了模糊集與交點的縱坐標(biāo)(隸屬度μ)。貼近度先把模糊向量的內(nèi)積與外積推廣到無限論域U上，內(nèi)積與外積的簡單性質(zhì)對無限論域U上的模糊集也成立。只有有了貨幣，才能購買房。假設(shè)為指數(shù)關(guān)系如下： Ec=aex+b， 0〈x〈1， x=（T2T1）/T1， T1，T2為不同時期的土地價格。例如，上海由于土地資源的極端稀缺和有限性，房地產(chǎn)用地成本昂貴。例如，2004年度上海市城市房屋拆遷最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)在2003年度標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進行了修改，最新的補償標(biāo)準(zhǔn)同比大幅提高，市中心地塊的單價補償標(biāo)準(zhǔn)上漲了2000元3000元/平方米。 許多城市房價的上漲與土地成本增加有直接關(guān)聯(lián)。據(jù)估計，企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年本地區(qū)的土地購置價格：上漲、基本持平、下降”問題時，認為“上漲”的209人，占75﹒5%；其中認為上漲的209人中，認為上漲幅度在30%以上的77人，占36﹒8%。 土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的最基本的生產(chǎn)資料，與房價有著密切的聯(lián)系。此外，因1998年以來住房私有化使個人有機會積累大量財富，所以抵押貸款在總房產(chǎn)中只占很小比例。 家息將抑制房價的過快增長：加息最直接的影響是既提高了購房者的購房成本和按揭支出，也增加了開發(fā)商的融資成本，從而從需求和供給兩個方面都對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生負面影響，加息將抑制房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度，消除行業(yè)的不利行為。由以上表格明顯可以看出：城中區(qū)，河西區(qū)，房價較高，上漲趨勢較明顯，這是因為其位于南京市中心附近，擁有便利的條件，即B較大，R較小，從而E較大。 它所表達的含義是，只有在H點時市場上房屋的數(shù)量和價格才趨于穩(wěn)定，而在其他點是不穩(wěn)定的，一種可能是逐漸趨于穩(wěn)定，另一種可能是更加混亂。這種供求關(guān)系決定市場經(jīng)濟中價格和數(shù)量的振蕩關(guān)系。 其一，可對單位工程或?qū)Ψ诸惞こ痰馁M用比重，造價比重，工程構(gòu)成比重及材料比重等經(jīng)濟指標(biāo)加以分析； 其二，可由預(yù)算人員人材機單價和主要費用進行調(diào)整，全面觀察分析各項因素的變化對工程造價的影響，并根據(jù)調(diào)整結(jié)果進行預(yù)測。）和貼近度計算公式：(A,B)=1－c(dp(A,B)α)1/α , 公式 (3） 其中c, α是適當(dāng)選取的參數(shù)，并保證0≤（A，B）≤1（A,B為模糊集合）來計算同類工程的貼近度。 三、符號說明B 表示該房的便利程度（購物、交通、教育、醫(yī)療等）； E 表示房地產(chǎn)平均銷售價格； M 表示所考慮地區(qū)內(nèi)的住房需求 P 表示其他的人均收入； T 表示土地價格； R 表示距市中心的距離； G 所考慮的房地產(chǎn)的面積； Q 表示所考慮時期內(nèi)的銀行利率； D 為建筑物每平方米的造價； X 表示房地產(chǎn)的需求量； 四、模型建立問題1與2：根據(jù)房地產(chǎn)最有效、相類比較、預(yù)測、估價時點、公平、合法原則建立房地產(chǎn)估價模型。國家為此出臺了多種政策或宏觀調(diào)控措施。對房地產(chǎn)管理者起到一定的政策導(dǎo)向作用。通過模型中的主要因數(shù)與房價的關(guān)系可采取如下措施來抑制房價的過快增長：一﹑政府通過控制建材、上調(diào)利率水平、調(diào)節(jié)供求關(guān)系等手段進行宏觀調(diào)控。該方法對大宗房地產(chǎn)價格的評估具有廣泛的推廣應(yīng)用價值。論文題目：房地產(chǎn)市場投資和投機問題摘要： 隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與壯大，房地產(chǎn)交易案例的急劇增加房地產(chǎn)估價在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項專業(yè)性、技術(shù)性工作，并且國家實行了房地產(chǎn)估價制度。從而避免了以往對可比案例及權(quán)重選取的主觀隨意性問題。建立的模型為E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1(λD*G)+|V2(K1B/RQ)+V3(aeΨ)+V4(K2P)+r,G為綜合評判后的建設(shè)成本，V1在估價出單座建筑價格后，再與其同類建筑比較，利用模糊數(shù)學(xué)理論估價出相對均穩(wěn)的價格。這些政策符合我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。因此，如何分析影響房地產(chǎn)市場的因素，從而進行有效的抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，同時能夠抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，是一個需要進行全面而深入研究的問題，也是普羅大眾非常關(guān)心的社會問題。 二、模型假設(shè)① 假設(shè)房地產(chǎn)價格與消費需求成二次曲線關(guān)系； ② 房價與銀行利率成反比關(guān)系； ③ 房價與土地價格成指數(shù)關(guān)系； ④ 房價與人均收入、建材費用成正比關(guān)系； ⑤ 忽略外來投資者對房地產(chǎn)價格的影響； ⑥ 忽略樓盤地理位置及周圍交通、區(qū)域聚合度、社區(qū)成熟程度的影響； ⑦ 不考慮房屋拆遷及家庭分裂、重組的影響； ⑧ 國家政策及進入該地區(qū)的外來人口在所考慮的時間段內(nèi)穩(wěn)定； ⑨ 在模型中不考慮商家炒作對房地產(chǎn)價格的影響； ⑩ 房屋價格是在完全市場經(jīng)濟條件下確定的； ? 對房地產(chǎn)的估價是建立在公平、通明、合法的原則上的。們利用模糊數(shù)學(xué)中的歐氏距離公式 n dp(x,y)=( ∑|xi－yi|p)1/p 公式 （2） i=1x=(x1,?,xn) ,y=(y1,?,yn)∈Rn ,p0是固定的參數(shù)（當(dāng)p=2 時，即為歐氏距離。 本模型組主要對工程技術(shù)數(shù)據(jù)進行分析和測算，用模擬仿真的方法提供用