0城中村改造涉及的法律問題與實踐-全文預覽
【正文】 質(zhì)上是授權(quán)委托書，即對村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商改造地位的確認，并對村集體經(jīng)濟組織或開發(fā)商的權(quán)利范圍以及改造計劃性質(zhì)給予確定。關鍵是對于改造范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀要進行勘測，主要包括：改造范圍內(nèi)土地權(quán)屬、集體土地、國有劃撥土地、國有出讓土地（含年限）的范圍、面積、位置、用途（用途如村民住房用地、市場用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等）等情況，需附圖說明。⑤城市房屋拆遷行政裁決《城市房屋拆遷管理條例》第14條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。但是從人民法院的性質(zhì)與現(xiàn)有條件看，不宜由人民法院動用司法手段去執(zhí)行房屋拆遷。地方人民政府在行使這項權(quán)利的時候，要充分保護當事人正當、合法的權(quán)利。③對違章建筑的行政處罰《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條規(guī)定：城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設項目批準文件；（二）建設用地規(guī)劃許可證；（三）國有土地使用權(quán)批準文件；（四）拆遷計劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。各國法律所規(guī)定的征收的法定條件有三項：一是為了公共利益的目的；二是必須嚴格依照法律規(guī)定的程序；三是必須予以公正補償。實質(zhì)上拆遷人與繼受人之間的法律關系類似于拆遷人與被拆遷主體的法律關系，只是在簽訂安置補償協(xié)議中要考慮到繼受人對房屋權(quán)利的現(xiàn)實性。如果房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，應由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。拆遷租賃房屋應當考慮兩個因素：一是保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式；二是保護承租人的合法權(quán)益。②拆遷人與城中村內(nèi)物業(yè)承租人、抵押權(quán)人、繼受人之間的法律關系拆遷租賃房屋，應銜接好補償與租賃的關系。依法成立的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財政資金有限，目前還沒有大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。二是由村委和村民主導開發(fā)，村民在政府指導與支持下，自籌資金，自行完成改造。鄭州市范圍內(nèi)的城中村主要是指在城市發(fā)展的進程中，由于農(nóng)村土地全部被征收，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)；以及在農(nóng)村村落城市化進程中，由于農(nóng)村土地大部分被征收，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，尤其指各類開發(fā)區(qū)。改造的過程，更涉及集體土地上房屋拆遷補償標準的制定、補償糾紛程序及處理，集體資產(chǎn)的合理量化、村級改制公司的生存和發(fā)展，村民社保福利措施的落實，政府的疏導、管理和公共利益的調(diào)控，環(huán)節(jié)和程序繁瑣，異常復雜。城中村（都市村莊）改造涉及的法律問題與實踐來源：地產(chǎn)中國網(wǎng) 作者：李勝先鄭州市的城市化進程自2003年以來突飛猛進，城市面貌和規(guī)模發(fā)生了翻天覆地的變化，緊扣中部崛起的國家戰(zhàn)略，鄭州市中部區(qū)域性中心城市的定位不可撼動。城中村改造相關專題：都市村莊 浴“火”重生但是，“城中村”改造絕非“土地變姓”（由集體變國有）、“戶口變色”（村變居）那樣簡單，這其中涉及的各方利益的博弈和角逐異常的激烈和殘酷。一、如何定義城中村城中村是指在市區(qū)范圍內(nèi)，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式的農(nóng)民聚居村落。這種模式是目前較為自覺的改造模式，也是高地價環(huán)境下，大部分開發(fā)商的選擇。三是由政府主導，主要是指政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標拍賣方式。拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利與義務關系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。補償安
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