房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理練習(xí)題-全文預(yù)覽
【正文】 . 自然條件。適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。三．價(jià)格預(yù)測(cè)：（略）。： 本項(xiàng)目投入自有資金3000萬(wàn)元，貸款600萬(wàn)元，共投入總資金3600萬(wàn)元。第一部分總論內(nèi)容（一）、項(xiàng)目背景（略）（二）．項(xiàng)目概況：（略）；（略）；（略）：，建筑面積48000平方米，為底層帶門市的商住小區(qū)。問(wèn)題： 結(jié)合工程實(shí)際情況擬定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和銷售計(jì)劃。成本估算如下：場(chǎng)地整治費(fèi)用為600萬(wàn)，前期工程費(fèi)為400萬(wàn)元，建安工程費(fèi)用平均為750元/㎡，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)1600萬(wàn)（包括城市建設(shè)配套費(fèi)、質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)等），不可遇見(jiàn)費(fèi)及其他估算為400萬(wàn)元，管理費(fèi)用400萬(wàn)元，銷售費(fèi)用1600萬(wàn)元。（10分）答：該項(xiàng)目的投資金額比較大，而且建設(shè)時(shí)間也比較長(zhǎng)，投資回收期比預(yù)計(jì)的回收期大。到2007年末公司財(cái)務(wù)狀況如表3，在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下滑階段，同時(shí)受到不可抗力等因素的產(chǎn)生，使購(gòu)房者從心理因素受到了不同程度的影響。表1 建設(shè)期開(kāi)發(fā)成本估算表(單位：萬(wàn)元)成本項(xiàng)目第一年第二年第三年土地成本、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)1008建安工程費(fèi)250580450開(kāi)發(fā)公司管理費(fèi)不、可預(yù)見(jiàn)費(fèi)323534稅 金2015表2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表及指標(biāo)計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年一現(xiàn)金流入1銷售收入33608401008 840 872 二現(xiàn)金流出1征地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)8008002勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)2082083房屋建安費(fèi)12802505804504開(kāi)發(fā)公司管理費(fèi)411215145稅金602020206不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)352015三凈現(xiàn)金流量936450373341672 注：基準(zhǔn)收益率ic=12%，凈現(xiàn)值NPV=；內(nèi)部收益率IRR==75%+3%／(+) =75%+%=%；?？備N售收入為3360萬(wàn)元。一 （35分）某城市商貿(mào)綜合大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于市中心繁華商業(yè)區(qū)，占地面積2300㎡，規(guī)劃總建筑面積10500㎡。 該大廈擬作為商品房出售，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè)值為3200元／㎡建筑面積。預(yù)期收益率為12%時(shí)，現(xiàn)金流量表和相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表2。 假設(shè)該項(xiàng)目取得土地的時(shí)間在2006年，對(duì)土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)后，房屋建設(shè)于2007年2月動(dòng)工，建設(shè)期2年，在此期間，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的地政策，如加大開(kāi)發(fā)房屋建筑面積的限制，增加個(gè)人第二次購(gòu)房首付款的比例等等。問(wèn)題（2）：分析該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目建設(shè)和銷售期間如何避免風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題（3）：如果需要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，依據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的現(xiàn)金流量表，需要對(duì)哪些要素進(jìn)行調(diào)整，如何調(diào)整？（15分）答：依據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的現(xiàn)金流量表，需要調(diào)整的要素有：（1）銷售收入，（2）各項(xiàng)費(fèi)用包括征地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建安費(fèi)、開(kāi)發(fā)公司管理費(fèi)、不可預(yù)
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