【正文】 　　　　3550萬元5/不可預(yù)見費(fèi)　　　　　　　　　100萬元6/管理費(fèi)　　　　　　　　　　　50萬元7/銷售稅金　　　　　　　　　　2147萬元8/銷售費(fèi)用 600萬元9/工程占用資金利息　　　　　　900萬元總　計(jì)：　　　　　　　　　 28662萬元2．可售面積：115500平米 預(yù)計(jì)總平均單價(jià)不底于：3480元/平米預(yù)計(jì)總銷售額：40280萬元；預(yù)計(jì)截止2006年12月 回款額：37000萬元，回款率：%預(yù)計(jì)毛利：11618萬元(二)社會效益1．為軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供服務(wù)和保障 　當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體目標(biāo)之一就是加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長有重大帶動作用的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，大力推進(jìn)信息化，用信息化帶動工業(yè)化。華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)是天津市軟件產(chǎn)業(yè)的集中的主要區(qū)域，現(xiàn)有可共軟件企業(yè)入駐的寫字樓已經(jīng)銷、租一空。我市是老工業(yè)基地，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，產(chǎn)品技術(shù)含量低，根本無法適應(yīng)未來激烈的市場競爭。落戶企業(yè)101多家，外商企業(yè)55家。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。軟件園的建設(shè)有利于華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)培養(yǎng)和壯大特色產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)對外資的吸引力，加快華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和繁榮。3．有利于加快華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展 天津華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)總面積10平方公里，1991年被批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。天津華苑軟件園項(xiàng)目以其優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和巨大的規(guī)模，較好的滿足了軟件企業(yè)的要求，為我市乃至我國軟件出口產(chǎn)品的發(fā)展創(chuàng)造有利的基礎(chǔ)條件。電子信息產(chǎn)業(yè)部在：“2003年前景展望及工作思路”一文中對今年的信息化產(chǎn)業(yè)明確了六項(xiàng)重點(diǎn)工作內(nèi)容，其中第一項(xiàng)就是，鼓勵技術(shù)創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化調(diào)整，重點(diǎn)支撐軟件出口。b.《天津日報(bào)》每月2次。（約6萬元）4/已定廣告的內(nèi)容更新統(tǒng)一。（1）第一階段（2005年8月—2005年12月 工程交竣）（約89萬元）主題：整體介紹項(xiàng)目、繼續(xù)烘托海泰品牌預(yù)計(jì)銷售面積：20000平米 總平均單價(jià)不低于3400元/平米預(yù)計(jì)銷售額：6800萬元 預(yù)計(jì)回款： 2944萬(期房期余額)+ 2720萬元(本階段40%) =5664萬元媒體安排：1/報(bào)紙廣告：招商篇、優(yōu)惠篇、熱銷篇（約16萬元）a.《園區(qū)先導(dǎo)報(bào)》指定版位置廣告。（約30萬元）6/專業(yè)類有關(guān)雜志、刊物廣告定期發(fā)布：軟件周刊、計(jì)算機(jī)雜志、科技日報(bào)等。c.《每日新報(bào)》半版或通版，每月2次。8/軟新聞配合。（約8萬元）5/印刷品：（約14萬元）：3000冊：3000冊：3000個(gè)（大范圍發(fā)放使用）若干6/現(xiàn)場看板：華天道與梅苑路交口、先成酒店對面復(fù)康路一側(cè)各一塊。c.《每日新報(bào)》整版2次。B.《天津日報(bào)》—3月份發(fā)布2次，半版彩色。選擇項(xiàng)目區(qū)域附近與園區(qū)主干道附近的燈桿。但針對具體受眾的認(rèn)知還相差甚遠(yuǎn)。⑦ 配套設(shè)施完善，園區(qū)內(nèi)海泰寬帶數(shù)碼港為入住企業(yè)提供寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，供暖制冷采用本市重點(diǎn)推廣項(xiàng)目—綠色環(huán)保型水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)。④ 得天獨(dú)厚的地理位置（華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)）地處天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中心地帶，與園區(qū)管委會及其它行政職能部門近在咫尺，有效地提高企業(yè)辦事效率。這也就是說要有機(jī)地運(yùn)用好“點(diǎn)”和“面”的問題，注重“面”的統(tǒng)一和強(qiáng)度，同時(shí)在“面”中展現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)不同的亮“點(diǎn)”。（六）銷售費(fèi)用根據(jù)海泰科技創(chuàng)業(yè)中心銷售周期短，資金壓力大的特點(diǎn)，要想快速收回籠資金以保證工期，廣告宣傳比以往項(xiàng)目方式要多、范圍要廣、力度要大，再加上其它費(fèi)用，%，即600萬元左右。（一）項(xiàng)目名稱主名稱：海泰數(shù)字商務(wù)峰匯建議名稱： （二）營銷主題主標(biāo)題：海泰數(shù)字商務(wù)峰匯——精心打造數(shù)字商務(wù)領(lǐng)域的全新坐標(biāo)！副標(biāo)題： 財(cái)富地座 科技航標(biāo) （三）銷售周期根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模較大，工期相對較長的特點(diǎn)，計(jì)劃整個(gè)銷售周期為25個(gè)月，從2005年2月—2007年2月。（4）潛力較大的創(chuàng)業(yè)型高新技術(shù)企業(yè)這種類型企業(yè)屬于典型的高新技術(shù)企業(yè)，產(chǎn)品附加值高，科技含量高，國家對這種企業(yè)也是很支持的，它在選擇房產(chǎn)時(shí)會考慮面積較大的、房型較好的為企業(yè)發(fā)展預(yù)留出足夠的空間，其購買形式大多所選擇一次性付款或分期。新注冊的軟件企業(yè)大部分是剛剛起步，對于房產(chǎn)的需求限于小面積，租賃為主；但新建小型軟件企業(yè)潛力較大，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。② 該項(xiàng)目資金壓力較大，能否保證工程進(jìn)度是影響銷售進(jìn)度的重要因素。② 投資置業(yè)，穩(wěn)獲升值。園區(qū)直屬海泰寬帶數(shù)碼港為入駐企業(yè)國際化的超迅捷寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，供暖制冷采用本市重點(diǎn)推廣項(xiàng)目——綠色環(huán)保型水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)。海泰房地產(chǎn)系國有企業(yè)，擁有科學(xué)的企業(yè)結(jié)構(gòu)、雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)的員工隊(duì)伍、完善的經(jīng)營管理體制、獨(dú)有的政府資源優(yōu)勢、國際標(biāo)準(zhǔn)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系、規(guī)范的開發(fā)管理流程、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，這些都值得投資者充分信賴。華苑軟件園是園區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、水準(zhǔn)一流、配套健全的高檔商務(wù)寫字樓。天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)位于復(fù)康路迎賓線南側(cè)，毗鄰天津科研高教區(qū)，距市中心只8公里；本項(xiàng)目坐落于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的中心地帶，其地理位置得天獨(dú)厚，與園區(qū)管委會及其它行政職能部門近在咫尺，有效地提高企業(yè)辦事效率。天津市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)擁有廣泛的社會知名度，其業(yè)務(wù)與合作伙伴遍布全國各大城市及世界許多地區(qū)，天津園區(qū)必將迅速發(fā)展成為渤海灣“小硅谷”、北方科技名城。但其宜商宜住的市場定位及簡單的配套裝修，限制了大多數(shù)中大型的高科技企業(yè)，入住的多為小型家族式企業(yè)，所以不會對華苑軟件園項(xiàng)目產(chǎn)生大的影響。該樓盤已經(jīng)開盤，2005年底入住。（三）競爭對手分析目前，在華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)與華苑軟件園檔次、標(biāo)準(zhǔn)相同或相似的樓盤并不是很多，下面對幾個(gè)重點(diǎn)樓盤進(jìn)行以下分析比較。（2）選址郊區(qū)化由于全球經(jīng)濟(jì)一體化，改變了寫字樓出租市場的環(huán)境，寫字樓24小時(shí)全天服務(wù)，不睡眠的大樓也相繼出現(xiàn)。例如：中小型高新技術(shù)企業(yè)、貿(mào)易公司、光電一體化企業(yè)等。2003年7月，我們公司與華苑軟件管理中心合作成立了天津國家863軟件專業(yè)孵化器，截止2003年底，進(jìn)駐企業(yè)10余家，租賃面積4000平方米，且仍有眾多軟件企業(yè)申請進(jìn)駐，招商勢頭良好。到2002年8月，協(xié)會統(tǒng)計(jì)到的有從事軟件開發(fā)、銷售、服務(wù)和培訓(xùn)企業(yè)380家，其中以軟件為主營業(yè)務(wù)之一的企業(yè)有127家；其他以從事系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)為主，附帶定制軟件開發(fā)的公司有200多家；從事咨詢服務(wù)的10家，從事軟件培訓(xùn)的企業(yè)10多家，還有幾家從事獨(dú)立銷售。天津的軟件的總銷售收入在全國的總銷售收入中所占的比例接近10%。其中國產(chǎn)軟件和服務(wù)的國內(nèi)市場占有率達(dá)到60%：軟件出口達(dá)到50億美元，形成若干銷售額超過50億元的軟件骨干企業(yè)。近十多年來，我國的軟件產(chǎn)業(yè)始終保持了持續(xù)快速的發(fā)展態(tài)勢，每年都在以超過30%的速度遞增。世界上許多國家都將軟件產(chǎn)業(yè)列