【正文】 劃設(shè)計(jì) 方面在 國內(nèi) 具有 較 高 權(quán) 威性 5. 小 區(qū)營銷 策 劃擬 聘在行 業(yè)內(nèi) 具有豐富 實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn) 的俊豪地 產(chǎn)來進(jìn) 行全程代理策 劃 ，全新的 營銷 服 務(wù) 理念，全程的客 戶 服 務(wù) 體系 會(huì) 有效促 進(jìn)項(xiàng) 目的 營銷 推廣及利 潤 最大化的 實(shí)現(xiàn) 。 第二章 項(xiàng) 目 SWOT 分析 ? 優(yōu)勢 分析 1. 地 塊 位于城南 區(qū) 域，且 東臨 交通主 干道湖 濱 南路，南面 為規(guī)劃 中的向 陽 南路、 東倉 路段，西 臨 可同市中心 區(qū) 域的、待拓 寬 的新湖南路，地理位置 優(yōu) 越，具有明 顯 的增 值 空 間 。南面不 遠(yuǎn) 的向 陽 南路附近基本未成型，也在 規(guī)劃 中。 c) 地理位置 本案位于德城 區(qū) 城南 區(qū) 域，原 為 德州 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué) 校，北至山 東 德州煙草有限公司，新河 東 路； 東 到山 東聯(lián)興 房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公司目前 開發(fā) 的 聯(lián)興 嘉和居，南到 東倉 路，西到新湖南路。本 項(xiàng) 目地 塊總 面 積 畝 ，一期 開發(fā)東側(cè)運(yùn)動(dòng)場 及南 側(cè) 操 場 ， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 46 頁 計(jì) 45 畝 。 第二部分 項(xiàng) 目分析篇 第一章 項(xiàng) 目 概況 a) 項(xiàng) 目 經(jīng)濟(jì) 指 標(biāo) 規(guī)劃總 用地面 積 ?????????????????? 73800m2 總 居住 戶數(shù) ???????????????????? 510 戶 （一期） 總 建筑面 積 ??????????????????? 103320m2 容 積 率 ????????????????????? = 綠 化率?????????????????????? 40％ 地面停 車 位??????? ???? ?????????? =30 個(gè) /100戶 b) 項(xiàng) 目 簡 介 本 項(xiàng) 目地 塊為 住宅用地，可建多 層 或小高 層 。 ? 總 體去化 狀況 良好，大部分 2020 年下半年同一 時(shí)間開盤 的 樓盤目前去化率在 7085％， 說 明多 層產(chǎn) 品在德州市 場 接受度高， 發(fā) 展前景樂觀 。 ? 新推出嘉 誠尚東盡 管 屬 于 開發(fā)區(qū) 河 東 版 塊 ，除了本身的品 質(zhì) 稍好外， 銷 售中又 過 多的渲染了河 東開發(fā)區(qū)遠(yuǎn) 期 規(guī)劃 的 概 念，有一定的炒作成分存在，價(jià)位初步定在 2800 元 /M2 之 間 ，目前 雖 然 還 未 開盤 ，但 預(yù)定已 經(jīng) 接近 40％。 個(gè) 案 規(guī) 模 單 位：萬平方米 說 明： ? 德州市目前 開發(fā) 除了 陽 光 花 園 有小高 層 外，主要是多 層 物 業(yè) ? 一般 總 建筑面 積 都集中在 5－ 15 萬 M2 之 間 ， 規(guī) 模最大的位于 開發(fā)區(qū) 城 東 版 塊 的嘉 誠尚東 、新城市花 園 。 城南版 塊 區(qū)域概況： 范 圍 ：新 華 路以南，岔河以西，南 運(yùn) 河以 東 生活配套情況 區(qū) 域主要商 區(qū) 介 紹 區(qū) 域的商 業(yè) 街主要集中在新 華 路、新 領(lǐng) 路、新河路、解放南路、湖濱 南路周 圍 ，特 別 是沿新 華 路一 帶 商 業(yè)氣 氛 濃 厚，沿街商 鋪較 多，人 氣旺足。 區(qū) 域自然景 觀 ： 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 46 頁 未 來 規(guī)劃 的河 東風(fēng) 景 區(qū) ， 錦繡 川景 區(qū) ， 長 河公 園 、 東 方寓 樂園 景 區(qū) 。 此 區(qū) 域 樓 市 發(fā) 展 屬 于德城 區(qū) 正在逐步走向成熟的 區(qū) 域。 生活配套情況 區(qū) 域主要商 區(qū) 介 紹 區(qū) 域的商 業(yè) 街主要是沿湖 濱 北路、解放北路、 東 地北路沿街商 鋪 ，一般都 屬 于 開發(fā) 的小 區(qū) 的裙房和沿街商 鋪 ，商 業(yè)氣 氛正在 隨 著 開發(fā)區(qū)樓盤 的增多，人 氣 的聚生而逐 漸 形成。 區(qū) 域自然景 觀 ： 南 運(yùn) 河南北穿 過 此 區(qū) 域， 時(shí) 代花 園 附近 綠 地。 公交 線 路情 況 ： 德州汽 車總 站、火 車 站公交 樞紐 ，出行 購 物方便。 第五節(jié) 德州城 區(qū) 房地 產(chǎn) 未 來發(fā) 展 趨勢 判 斷 針對 目前德州市的房地 產(chǎn)發(fā) 展 現(xiàn)狀 和市政 規(guī)劃 方案的相 繼實(shí) 施，我司 預(yù)測將來 德州市房地 產(chǎn)會(huì) 向以下 趨勢 方 1. 德州住宅供 應(yīng) 量 趨 于 飽 和，使房地 產(chǎn) 市 場 平 穩(wěn)發(fā) 展； 2. 由于房地 產(chǎn) 市 場競爭 的激烈，品牌 競爭將會(huì) 成 為競爭 的焦點(diǎn) 3. 德州房地 產(chǎn) 市 場進(jìn) 入 規(guī) ?；图?約 化 時(shí) 代； 4. 一些 國 外和江南流行的建筑 風(fēng) 格， 與 德州本地人 風(fēng) 俗 習(xí)慣 、人文結(jié) 合的基 礎(chǔ) 上，住宅 設(shè)計(jì)風(fēng) 格 將會(huì)發(fā) 生重大改 變 。再就是 開 建房地 產(chǎn) 公司 開發(fā) 的新城市花 園 ， 總 建面 積 也在 20 萬以上， 開發(fā) 的 產(chǎn) 品 類 型向多 樣 化 發(fā) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 46 頁 展，多 層 、小高 層 、 獨(dú)棟 、 聯(lián) 體 別 墅兼而有 之，大型 會(huì) 所、 娛樂 休 閑設(shè)施也 設(shè)計(jì) 的 別 有特色。新建、改造了新河路、 東風(fēng)東 路、河 東 大街、 東 方紅 路、杏 園 路等 5 條 道路，搭起了新城骨架； 實(shí) 施了 長 河公 園 、 錦繡 川景 區(qū) 建 設(shè) ，相 繼開 工建 設(shè)教 育中心、 醫(yī)療 中心、商 務(wù) 中心、 單 位 綜 合 樓 、村民安置小 區(qū) 和高 檔 住宅小 區(qū) ，德州市行政 綜 合大 樓將 于近日破土 動(dòng) 工，新城大 開發(fā) 。這些企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)越的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的全程策劃 理念和滾動(dòng)式發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，不斷在強(qiáng)占德州房地產(chǎn)市場份額，而德州本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于觀念落后、 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 46 頁 人才匱乏、管理松散，又發(fā)展多元化經(jīng)營造成資金不足，企業(yè)競爭力不斷下降，市場份額不斷減小。據(jù) 2020 年 統(tǒng)計(jì)資 料，德州市人均年收入 僅為 8568 元。 大量的土地出 讓勢 必 會(huì) 造成城 區(qū)開發(fā)熱 度 頻頻 上升，新 區(qū) 的投 資 價(jià) 值 也逐 漸顯 出。 ? 人口增 長 使住宅需求更加旺盛 隨 著德城 區(qū)經(jīng)濟(jì) 的 發(fā) 展，市政府大力 啟動(dòng) 招商引 資 ，加強(qiáng)各 類園區(qū)規(guī)劃 建 設(shè) ， 國 內(nèi) 外 諸 多企 業(yè) 的入住，使城 區(qū) 人口 也得以迅速膨 脹 ，住房需求相 應(yīng)產(chǎn) 生。據(jù)市場資 料 顯 示，德州市中心房價(jià)自去年至今，上 漲 了近 300 元 /㎡。結(jié) 合德州 實(shí)際 情 況 ，目前我司 認(rèn)為 ，德州的房地 產(chǎn) 呈 現(xiàn) 以下特征： ? 房地 產(chǎn) 投 資 量 連 年增 長 ，建 設(shè)規(guī) 模 連 年突破 自 1997 年 來 ，德城 區(qū) 房地 產(chǎn) 投 資總額連 年增加，其中 2001 年完成投資 億 元，比 2001 年增 長 73％； 2002 年投 資擴(kuò) 大到 2。其中，第一 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元， 負(fù) 增 長 ％；第二 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，增 長 ％；第三 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，增 長％。 2002 年末全市金融機(jī) 構(gòu) 各 項(xiàng) 存款余 額 億 元， 貸 款余 額 億 元，全年 現(xiàn) 金收入 億 元， 現(xiàn) 金支出 億 元， 貨幣凈 投放 億 元。德百、黑 馬 、扒 雞 、 龍馬 金建、古 貝 春、 環(huán) 宇 6 家企 業(yè)進(jìn) 入了全省流通行 業(yè) 重點(diǎn)企 業(yè) 行列； “ 中 國 武城辣椒城 ” 投入 運(yùn)營 ， 魯 北木材市 場 及神馬 物 貿(mào) 集 團(tuán) 木材市 場 被 評為 “ 中 國 木材明星市 場 ” ， 慶 云商品城被列 為全省重點(diǎn)培育的批 發(fā) 市 場 。市 區(qū)內(nèi) 有 27 條鐵 路 專 用 線 ，各 類倉儲(chǔ)設(shè) 施 255 萬平方米。2002 年，全市大牲畜存 欄 214 萬 頭 ，蔬菜 種 植面 積 274 萬 畝 ，糧食 總產(chǎn) 317 萬 噸 ，平原、禹城、 樂 陵、 齊 河 4 縣 市被確定 為 全 國 糧食大 縣 （市）。棉 紡 、建材 、地毯、玻璃 鋼 、太 陽 能 熱 水器等 已 發(fā) 展成 為 全 國 重要的生 產(chǎn) 基地，中高 檔 棉 紗 、棉布、羊 絨 制品、空心玻璃 磚 、液 壓 手 動(dòng)泵 、 數(shù) 控機(jī)床、地毯、手工 藝 品、汽 車 消 聲 器、太 陽 能 熱 水器、小五金、剎 車 片、木糖醇等一批知名品牌 暢銷國內(nèi) 外。丁莊、丁 東 等平原水 庫庫 容 億立方米， 調(diào) 蓄 2 億 多立方米。 德州 屬 暖 溫帶 大 陸 性季 風(fēng)氣 候，四季分明，干 濕 季 節(jié) 明 顯 ，光照充足，年平均 氣溫 ℃ ，無霜期 220 天，年平均降水 600 毫升， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 46 頁 適宜多 種動(dòng) 植物生 長 。德州建成 區(qū) 面 積 近 50 平方公里，人口近 50 萬人。下 轄 11 個(gè)縣 市 區(qū) ， 1 個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ， 1 個(gè) 商 貿(mào)開發(fā)區(qū) ，人口 550 萬，面積 1 萬余平方公里。 德州交通便利，京 滬 、 德石、 濟(jì) 邯三 條鐵 路在 這 里交 匯 ，京福、 青銀 、 濟(jì) 聊高速公路和即 將 修建德山 東 省 環(huán) 渤海高速公路、京 滬 高速公路貫 穿全境，形成了“ 1 小 時(shí) 可上天、 2 小 時(shí) 可下海、 3 小 時(shí) 可 進(jìn) 京”的交通格局。水 資 源豐富，地下水年可 開 采 億 立方米，年可引 黃 河水 25 億 立方米 。全市利 稅過 千萬元的企 業(yè)達(dá) 到 84 家，其中有 4 家企 業(yè) 利 稅過億 元。畜牧 業(yè) 已成 為 全市的一大支柱 產(chǎn)業(yè) ，被 國 家列 為 全 國 6 大秸桿 養(yǎng) 牛示范 區(qū) 之一。 德州商 貿(mào)發(fā) 展情 況 ，德州 歷 史上就是 魯 西北、冀 東 南商品物 資 集散中心，是晉煤 東運(yùn) 、 東 北木材南下的中 轉(zhuǎn) 站。商 貿(mào) 型城市已 見雛 型。 德州金融 業(yè)發(fā) 展情 況 ，德州市初步形成了以 國 有商 業(yè) 性 銀 行 為 主體、政策性和商 業(yè) 性金融相分離，保 險(xiǎn) 、信托、合作金融等 種類齊 全、功能互 補(bǔ) 的金融機(jī) 構(gòu)組織 體系。成立地 級 市 10 年來 ，德州 經(jīng)濟(jì) 蓬勃 發(fā) 展， GDP 連 年增 長 ，呈不 斷 上升 趨勢 ， 2020 年德城 區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi) 生 產(chǎn)總值 （ GDP） 億 元，按可比價(jià)格 計(jì) 算，增 長％，是六年 來 增幅最高的一年，人均首次突破 7000 元大 關(guān) ， 達(dá) 到7069 元。 從 房地 產(chǎn) 的普遍 發(fā) 展 規(guī) 律 來 看，一 個(gè) 城市人均 GDP 的增 長 、城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高、伴 隨 著城 鎮(zhèn) 化 進(jìn) 程加快而 產(chǎn) 生的城市人口的激增、新 區(qū) 的 開發(fā) 等等因素都 會(huì)對當(dāng) 地房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 生 較 大的影 響 。 ? 開發(fā)區(qū) 、新 區(qū) 的 開發(fā)帶動(dòng) 房地 產(chǎn) 投 資 目前市中心德城 區(qū) 可供 開發(fā) 土地越 來 越少，且相 應(yīng) 的土地價(jià)格也日益 趨高，加之政府在新 區(qū)開 發(fā) 建 設(shè) 初期 給 予特 別優(yōu) 惠的土地出 讓 政策， 勢 必會(huì)導(dǎo) 致 開發(fā) 商的投 資傾 向 東 移，新 區(qū) 房地 產(chǎn) 市 場 的繁 榮 指日可待。 開發(fā) 商和消 費(fèi) 者之 間 的 雙熱 效 應(yīng)會(huì)給 新 區(qū) 和 開發(fā)區(qū)帶來 無限的活力。 ? 房價(jià) 會(huì)隨 著 開發(fā) 程度的成熟而 趨 高