【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 46 頁(yè) 一般 來(lái)說(shuō) ， 德城 區(qū)開(kāi)發(fā) 初期， 為 刺激投 資 ，土地出 讓數(shù) 量多，速度快，在 進(jìn) 入成熟期后，出 讓 速度逐 漸減 慢。 眾 所周知，德州市是 經(jīng)濟(jì) 欠 發(fā)達(dá) 地 區(qū) ，工 業(yè) 基 礎(chǔ)薄弱，高素 質(zhì) 人才缺乏，阻礙了本地 經(jīng)濟(jì) 的快速 發(fā) 展。 第三節(jié) 德州房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的供需情 況 ? 市 場(chǎng) 供 給 情 況 2000 年以來(lái)，受全國(guó)房地產(chǎn)大好趨勢(shì)的影響，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)由于市場(chǎng)空間的擴(kuò)大和政府招商引資政策的引導(dǎo)，省內(nèi)外大型一流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐德州，而且通過(guò)一年的運(yùn)作后，在市場(chǎng)上取得了驕人的業(yè)績(jī)。 經(jīng)過(guò) 一年多的 緊張 施工，河?xùn)| 新城已初 見(jiàn)規(guī) 模。 隨 著河 東 新城的 開(kāi)發(fā) ，市政府的搬 遷 ，那里 將 要成 為 未 來(lái) 的市中心的概 念逐步在德城 區(qū) 市民形成，一方面相 應(yīng) 的 樓盤開(kāi) 放量逐步增大，近 來(lái)的新公 開(kāi) 的大 盤 就是嘉 誠(chéng) 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的嘉 誠(chéng)尚東 ， 總 建面 積 在 20 萬(wàn)以上，兼住宅、商用、 辦 公于一體的 綜 合物 業(yè) 。 值 得注意的是， 隨 者 開(kāi)發(fā)區(qū)樓 市炒 規(guī)劃 、炒 概 念的 興 起而 產(chǎn) 生的令城 區(qū) 居民不可接受的超高價(jià)格，再加上今年 陸續(xù)產(chǎn) 生效果的 國(guó) 家宏 觀經(jīng)濟(jì) 政策，使 購(gòu) 房者比以前 顯 得更加理性， 購(gòu) 房客源 開(kāi) 始出 現(xiàn)從開(kāi)發(fā)區(qū) 向老市 區(qū) 回流的 現(xiàn) 象。 區(qū) 域自然景 觀 ： 新湖 風(fēng) 景 區(qū) 、世 紀(jì) 廣 場(chǎng) 、人民公 園 、中心廣 場(chǎng) 大片 綠 地 教 育 設(shè) 施： 德州一中、市 實(shí)驗(yàn) 中 學(xué) 、德城 區(qū)電 大、德州 衛(wèi) 生 學(xué) 校 醫(yī)療 機(jī) 構(gòu) ： 市人民 醫(yī) 院、 衛(wèi) 校附 屬醫(yī) 院 金融機(jī) 構(gòu) ： 建行、 農(nóng)業(yè)銀 行、工商 銀 行等多家德州支行、德州市商 業(yè)銀 行 區(qū) 域交通情 況 ： 主要道路 由西至 東 （由北向南） 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 46 頁(yè) 三大交通主干道 東 方 紅 路、 東風(fēng)東 路、天衢中路 由北至南（由西向 東 ） 解放南路、湖 濱 南路、新湖南路 在建道路 新湖南路即 將 拓 寬 ， 區(qū) 域整體出行更加方便。 城西版 塊 區(qū)域概況： 范 圍 ：迎 賓 路以西、集中在 鐵 西大道和 東風(fēng) 西路一 帶 此 區(qū) 域 內(nèi)為臨 近河北省，位置 較 偏，市政、服 務(wù) 配套不是很成熟，商 業(yè)氣 氛缺乏，出行 購(gòu) 物不便， 生活配套情況 區(qū) 域主要商 區(qū) 介 紹 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 46 頁(yè) 區(qū) 域的主要商 業(yè) 街主要集中 鐵 西大道以西， 東風(fēng) 西路黑 馬 大市 場(chǎng) 附近。 屬 于正在 開(kāi)發(fā) 的 區(qū) 域，交通便利，到 達(dá) 市中心方便。 教 育 設(shè) 施： 德州十中、 經(jīng)濟(jì) 學(xué) 校、 教師進(jìn) 修 學(xué) 校、山 東 省公路技工 學(xué) 校等 醫(yī)療 機(jī) 構(gòu) ： 市立 醫(yī) 院、市 婦 幼保健所 金融機(jī) 構(gòu) ： 建行、 農(nóng)業(yè)銀 行、工商 銀 行等 區(qū) 域交通情 況 ： 主要道路 由西至 東 （由北向南） 共 青團(tuán) 路、北 園 路、果 園 路 由北至南（由西向 東 ） 湖 濱 北路、解放北路、 東 地北路 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 46 頁(yè) 公交 線 路情 況 ： 2 19 路等 樓盤開(kāi)發(fā) 情 況 此 區(qū) 域 屬 于正在 開(kāi)發(fā) 的 區(qū) 域，尤其是天衢 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) ，可 開(kāi)發(fā) 土地多，開(kāi)發(fā)樓盤較 多，目前在售的 樓盤 有 貴 都花 園 、天 寶 家 園 、 鑫 嘉 園 、天花錦繡園 、岔河小 區(qū) 二期（紫薇 園 ）等 10 個(gè)樓盤 ，價(jià)位在 1400－ 2200 元 /平 方米之 間 。 ii. 生活配套情況 區(qū) 域主要商 區(qū) 介 紹 區(qū) 域的商 業(yè) 街主要集中在晶 華 路、 東 方 紅 路、湘江路周 圍 ，商 業(yè)氣氛在比如 凱 元 溫 泉度假村， 凱 元山莊周 圍 已 經(jīng) 形成，沿街商 鋪較 多，商業(yè)氣 氛正在 隨 著良好的 規(guī)劃 前景、未 來(lái) 市中心 概 念， 開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤 的增多，人 氣 的聚生而逐 漸濃 厚。最有潛力的 區(qū) 域。 第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè) 案分析 本 報(bào) 告主要 選 取了 2020 年下半年 銷 售或者 對(duì) 外公 開(kāi) 的一些具有代表性的 樓盤 “ 陽(yáng) 光花 園 ”、“ 鳳 凰雅苑”、“ 時(shí) 代花 園 ”、“ 聯(lián)興 嘉和居”、“ 貴都花 園 ”、“嘉 誠(chéng)尚東 ”、“新城市花 園 ”、“嘉 誠(chéng) 景 園 ”、“天花 錦繡園 ”等作 為 德城 區(qū) 的代表 個(gè) 案。 ? 均 為為 毛坯房源。 4 個(gè) 案去化情 況 說(shuō) 明： ? 大多 樓盤 均在今年下半年 開(kāi)盤銷 售，目前 尚 未公 開(kāi)銷 售的只有“嘉誠(chéng)尚東 ”。 所以德州目前 開(kāi)發(fā) 的 產(chǎn) 品不 論 是小高 層產(chǎn) 品 還 是多 層產(chǎn) 品 ， 它們 都 有各自彼此重 復(fù) 的目 標(biāo) 客源，市 場(chǎng) 接受度都在 隨 著德城 區(qū) 未 來(lái) 的良好 發(fā) 展 規(guī)劃 前景，而 進(jìn) 一步得到提升。西 臨 新湖南路 處為學(xué) 校大 門 。地 塊權(quán) 利人 為 德州市 魯 班房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司和德州 雙 企集 團(tuán) ， 兩 家公司共同 開(kāi)發(fā) 本 項(xiàng) 目。目前 西面新河南路正在準(zhǔn) 備規(guī)劃 拓 寬 ，其直通市政府中心 區(qū) 域。 f) 周 圍 市政配套 設(shè) 施 周 圍 有新 華 街道 辦 事 處計(jì)劃 生育服 務(wù) 站、大拇指幼 兒園 離本案 100 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁(yè) 共 46 頁(yè) 米；博文平價(jià)自 選 商 場(chǎng) 、裝 飾 材料精品大市 場(chǎng) 離本案 300 米；解放南路小 學(xué) 、 鐵 路小 學(xué) 、商 業(yè) 幼 兒園 、 鐵 路中 學(xué) 離本案 400 米 遠(yuǎn) 。 4. 項(xiàng) 目 設(shè)計(jì) 特邀建筑 設(shè)計(jì)研 究院 進(jìn) 行整體 規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 ? 劣 勢(shì) 分析 7. 處 于城南 區(qū) 域，周 邊 公交、 購(gòu) 物、 醫(yī)療 等服 務(wù)設(shè) 施 還 不 夠 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 46 頁(yè) 成熟 ,有待完善。 11. 物 業(yè) 管理 顧問(wèn) 公司 尚 未確定。 15. 本 區(qū) 域房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)處 在 發(fā) 展 階 段，整體 營(yíng)銷實(shí) 力不強(qiáng)， 給項(xiàng) 目 預(yù) 留的 發(fā) 展、 發(fā)揮 空 間較 大。 ? 市 場(chǎng) 威 脅 點(diǎn) 19. 項(xiàng) 目 緊 靠 聯(lián)興 嘉和居 項(xiàng) 目， 與 之相比在價(jià)格上不具有 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ； 20. 陽(yáng) 光花 園 及 風(fēng) 景沿 線樓盤開(kāi)發(fā) 品 質(zhì) 在本 區(qū) 域 屬 于 較 好 產(chǎn)品。本 區(qū) 域 開(kāi)發(fā) 的 較 成 規(guī) 模的 樓盤 不多，只有嘉 誠(chéng) 景 園 和 陽(yáng) 光花 園兩 家，其余都是 開(kāi)發(fā) 量不到 5 萬(wàn)平米的中小 樓盤 或市政拆 遷 建房，且都大部 分接近 104 國(guó) 道， 屬 于德城 區(qū) 最南 區(qū) 域，價(jià)格是最低的，缺少 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 。 交通方面 兩 大交通主干道新湖南路（ 規(guī)劃 ）、湖 濱 南路分布在小 區(qū)東 西 兩側(cè) ，交通便捷。 優(yōu) 點(diǎn)： 簡(jiǎn)單 易行，能 夠獲 取一定利 潤(rùn) 缺點(diǎn)： 沒(méi) 有使利 潤(rùn) 最大化 ，流失了部分利 潤(rùn) (2) 開(kāi)發(fā) 中高 檔 的 產(chǎn) 品 根據(jù) 前面 對(duì)項(xiàng) 目 區(qū) 域潛 質(zhì) 分析，我 們 可以得出 項(xiàng) 目所在 區(qū) 域是 極 具發(fā) 展?jié)摿Γ?并 且具有成 為 中高 檔 住宅 區(qū) 的可能。 優(yōu) 點(diǎn)：能 夠額 外 獲 取一定 利 潤(rùn) ， 并 能提升 開(kāi)發(fā) 商形象。 中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者 ⊙多為政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。 ※ 目 標(biāo) 客源定位及 挖 掘 通 過(guò) 以上可以 清 楚地知道，目前德城 區(qū) 的主要 購(gòu) 房者集中在企事 業(yè)單 位中 層 以上的管理者、政府公 務(wù)員 、和私 營(yíng) 企 業(yè) 主 這 幾部 份 群體上，結(jié) 合本 項(xiàng) 目的市 場(chǎng) 定位和 產(chǎn) 品定位 —— 德城 區(qū) 高性價(jià)比的、具有平和力的特色 樓盤 ，所以本案的目 標(biāo) 客源是以下 這 部 分人： 私 營(yíng) 企 業(yè) 主 —— 生意越做越好，住房 條 件急需改善，強(qiáng) 調(diào) 居住的 環(huán)境舒適性和物 業(yè) 管理的周到性； 政府中 層 以上的公 務(wù)員 —— 工 資 收入不高，但灰色收入不少，二次置 業(yè) 意 識(shí)濃 厚； 各企事 業(yè)單 位的中 層 管理者 —— 對(duì) 周 圍環(huán) 境、人文氛 圍 、生活 環(huán) 境有 較 高要求，事 業(yè) 初有所成，收入 較 高。 從 微 觀 角度考 慮 ，地 塊 呈 較規(guī)則 的多 邊 形， 規(guī)劃較 容易，根據(jù) 這 一特性，可 將 地 塊劃 分 為 多 個(gè)個(gè) 住宅 組團(tuán)來(lái)開(kāi)發(fā) ，建 議 高 層 公寓沿南面排布，這 有利于割 斷 南部平排平房的 視覺(jué)帶來(lái) 的反面影 響 ，地 塊 北 側(cè) 和西 側(cè) 以多 層為 主，多 層 中部分按采光效果和 棟間 距布列部分小高 層 ，形成 錯(cuò) 落有致的感 覺(jué) ；建 議 中 間 的 試驗(yàn)樓 不予保留，此 區(qū) 域可建成中心地 帶 的 綠化 組團(tuán) 及中庭景 觀 ， 既 保障各 單 元的采光、通 風(fēng) 等重要物 業(yè)條 件，又提供了 開(kāi)闊 的景 觀視 野，其所體 現(xiàn) 的是生 態(tài) 建筑形式和健康家居的生活理念。 建筑形式： 外立面力求簡(jiǎn)約、大方，暖色調(diào)為主，具有親和力，線條流暢，加大采光面 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 35 頁(yè) 共 46 頁(yè) 積。 ◇ 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門，提升樓盤檔次； 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 37 頁(yè) 共 46 頁(yè) ◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)； 第三節(jié) 戶型面積配比建議 經(jīng)過(guò)對(duì)德城區(qū)主要 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)合目前德城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群以實(shí)用為主，建議項(xiàng)目整體以緊湊的實(shí)用型為主，具體配比如下： 戶型配比圖15%30%35%20%2房1廳1衛(wèi)（80－90M2） 2房2廳1衛(wèi)（90－100M2）3房2廳1衛(wèi)（100－120M2） 3房2廳2衛(wèi)（110－130M2） 第四節(jié) 小區(qū)規(guī)劃布局及出入口建議 小 區(qū)規(guī)劃 布局在遵循 總 體 規(guī)劃 布局的基 礎(chǔ) 上，在“ 錯(cuò) 落有致“中體 現(xiàn) 小區(qū)內(nèi) 部 環(huán)藝 景 觀 的 優(yōu)勢(shì) 。 ? 一期入口建議可與東部聯(lián)興嘉和居的東西通道貫通，同時(shí)照顧人車分流的需要，其他入口可以在南面規(guī)劃道路規(guī)劃完善后做小區(qū)