【正文】 ， 不不但但 可可 以以 滿滿 足足 商商 品品 房房 的的 商商 業(yè)業(yè) 空空 間間 ， 也也 填填 補(bǔ)補(bǔ) 了了 東東 營(yíng)營(yíng) 的的 市市 場(chǎng)場(chǎng) 空空 白白 ， 更更 能能 帶帶 動(dòng)動(dòng) 已已經(jīng)經(jīng) 成成 型型 的的 冷冷 藏藏 廠廠 開開 發(fā)發(fā) 和和 后后 期期 大大 型型 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 的的 銷銷 售售 開開 發(fā)發(fā) 工工 作作 。 作作 為為 ““ 造造 景景 升升 值值 ”” 的的 重重要要 部部 分分 ， 在在 建建 筑筑 成成 本本 適適 當(dāng)當(dāng) 的的 范范 圍圍 內(nèi)內(nèi) 精精 心心 打打 造造 。 （（ 一一 ）） 主主 路路 入入 口口 景景 觀觀 趕趕 海海 大大 道道 在在 南南 二二 路路 與與 港港 口口 路路 交交 叉叉 口口 建建 有有 一一 個(gè)個(gè) 具具 有有 藝藝 術(shù)術(shù) 感感 的的 漁漁 港港 大大 門門 ， 請(qǐng)請(qǐng) 書書 法法名名 家家 題題 字字 ““ XX 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 ”” 。 二二 、 文文 化化 價(jià)價(jià) 值值 定定 位位 東東 營(yíng)營(yíng) 是是 一一 個(gè)個(gè) 缺缺 少少 文文 化化 底底 蘊(yùn)蘊(yùn) 的的 城城 市市 ， 東東 營(yíng)營(yíng) 的的 建建 筑筑 也也 同同 樣樣 缺缺 少少 文文 化化 內(nèi)內(nèi)涵涵 ， 建建 筑筑 沒(méi)沒(méi) 有有 內(nèi)內(nèi) 涵涵 就就 如如 同同 人人 缺缺 少少 靈靈 魂魂 。 商商 業(yè)業(yè) 、 餐餐 飲飲 業(yè)業(yè) 、 旅旅 游游 業(yè)業(yè) 生生 活活 污污 水水 、 固固 體體 垃垃 圾圾 處處 理理 等等 . 『『 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 篇篇 』』 本本 篇篇 由由 社社 會(huì)會(huì) 價(jià)價(jià) 值值 定定 位位 、 文文 化化 價(jià)價(jià) 值值 定定 位位 、 產(chǎn)產(chǎn) 品品 功功 能能 定定 位位 組組 成成 ， 為為 實(shí)實(shí) 現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng) 目目 企企 業(yè)業(yè) 的的 效效 益益 最最 大大 化化 ， 其其 中中 建建 筑筑 布布 局局 定定 位位 中中 建建 議議 改改 變變 原原 產(chǎn)產(chǎn) 品品 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) ， 敬敬請(qǐng)請(qǐng) 決決 策策 層層 高高 度度 重重 視視 。 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 地地 塊塊 緊緊 靠靠 海海 港港 與與 天天鵝鵝 湖湖 旅旅 游游 景景 區(qū)區(qū) ， 項(xiàng)項(xiàng) 目目 總總 體體 構(gòu)構(gòu) 思思 應(yīng)應(yīng) 涵涵 蓋蓋 旅旅 游游 、 消消 費(fèi)費(fèi) 、 文文 化化 、 美美 食食 等等 多多 重重 含含義義 。 （（ 2）） 商商 鋪鋪 戶戶 型型 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 適適 應(yīng)應(yīng) ““ 商商 住住 兩兩 用用 ”” 需需 求求 。 總總 體體 規(guī)規(guī) 劃劃 布布 局局 工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) ，項(xiàng)目東南角建筑渡假酒店。 （（ 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 等等 部部分分 未未 做做 介介 紹紹 ）） （（ 四四 ）） 建建 設(shè)設(shè) 方方 案案 建建 設(shè)設(shè) 場(chǎng)場(chǎng) 地地 環(huán)環(huán) 境境 （（ 1）） 地地 貌貌 ：： 場(chǎng)場(chǎng) 地地 位位 于于 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 東東 部部 ， 地地 貌貌 上上 屬屬 河河 流流 與與 海海 沖沖 積積 形形 成成 的的 沖沖積積 海海 灘灘 地地 貌貌 。 其其 中中 臨臨 街街 商商 鋪鋪 部部 分分 是是 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 中中 的的 優(yōu)優(yōu) 質(zhì)質(zhì) 版版 塊塊 ， 建建 議議 借借 鑒鑒外外 地地 成成 形形 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 整整 規(guī)規(guī) 劃劃 ， 如如 有有 難難 度度 ， 可可 申申 請(qǐng)請(qǐng) 減減 少少 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 建建 筑筑 面面 積積 ， 以以達(dá)達(dá) 到到 容容 積積 率率 指指 數(shù)數(shù) 不不 變變 。 環(huán)環(huán) 境境 條條 件件 東東 營(yíng)營(yíng) 是是 一一 個(gè)個(gè) 缺缺 少少 景景 觀觀 的的 城城 市市 ， 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 依依 托托 于于 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 淡淡 水水 湖湖 景景 區(qū)區(qū) 與與 海海港港 景景 區(qū)區(qū) 兩兩 大大 得得 天天 獨(dú)獨(dú) 厚厚 、 相相 對(duì)對(duì) 唯唯 一一 的的 重重 要要 景景 區(qū)區(qū) ， 造造 景景 升升 值值 對(duì)對(duì) 于于 項(xiàng)項(xiàng) 目目 來(lái)來(lái) 說(shuō)說(shuō) 十十分分 重重 要要 。 隨隨 著著 黃黃 東東 鐵鐵 路路 支支 線線 、 環(huán)環(huán)渤渤 海海 高高 速速 公公 路路 和和 東東 營(yíng)營(yíng) 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 開開 發(fā)發(fā) 區(qū)區(qū) 等等 重重 大大 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 設(shè)設(shè) 施施 的的 建建 設(shè)設(shè) ， 廣廣 利利 港港 具具 備備 了了更更 便便 捷捷 的的 交交 通通 條條 件件 和和 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 。 附附 ：： 廣廣 利利 港港 概概 況況 ：： 廣廣 利利 港港 自自 1993 年年 開開 始始 開開 發(fā)發(fā) 建建 設(shè)設(shè) 漁漁 民民 村村 ， 現(xiàn)現(xiàn) 已已 建建 成成 漁漁 民民 村村 三三 個(gè)個(gè) ， 常常駐駐 人人 口口 357 戶戶 ， 1500 人人 ， 流流 動(dòng)動(dòng) 人人 口口 2020 多多 人人 ， 現(xiàn)現(xiàn) 有有 漁漁 船船 245 艘艘 ， 燈燈標(biāo)標(biāo) 一一 座座 。 三三 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 的的 主主 要要 建建 設(shè)設(shè) 指指 標(biāo)標(biāo) （（ 一一 ）） 項(xiàng)項(xiàng) 目目 選選 址址 廣廣 利利 港港 位位 于于 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 中中 心心 城城 防防 潮潮 大大 堤堤 南南 側(cè)側(cè) ， 廣廣 利利 河河 入入 海海 口口 ， 廣廣 南南 水水 庫(kù)庫(kù)以以 東東 ， 距距 離離 東東 城城 約約 15 公公 里里 。 （（ 三三 ）） 可可 改改 變變 的的 海海 上上 漁漁 業(yè)業(yè) 傳傳 統(tǒng)統(tǒng) 交交 易易 漁漁 港港 產(chǎn)產(chǎn) 漁漁 季季 節(jié)節(jié) ， 每每 日日 清清 晨晨 日日 出出 前前 ， 在在 距距 港港 口口 十十 多多 公公 里里 外外 的的 海海 口口 ， 深深海海 歸歸 來(lái)來(lái) 的的 漁漁 船船 與與 東東 營(yíng)營(yíng) 的的 水水 產(chǎn)產(chǎn) 批批 發(fā)發(fā) 、 零零 售售 商商 進(jìn)進(jìn) 行行 大大 批批 的的 海海 上上 水水 產(chǎn)產(chǎn) 品品 交交 易易 ，交交 易易 后后 ， 漁漁 船船 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 向向 羊羊 口口 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 。 該該 區(qū)區(qū) 域域 依依 據(jù)據(jù) 以以 市市 興興 港港 ，以以 港港 帶帶 市市 的的 主主 題題 內(nèi)內(nèi) 容容 ， 應(yīng)應(yīng) 著著 力力 打打 造造 區(qū)區(qū) 域域 內(nèi)內(nèi) 的的 龍龍 頭頭 企企 業(yè)業(yè) ， 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 集集 中中 了了 漁漁產(chǎn)產(chǎn) 品品 批批 發(fā)發(fā) 零零 售售 以以 及及 漁漁 產(chǎn)產(chǎn) 品品 深深 加加 工工 銷銷 售售 、 海海 景景 休休 閑閑 、 海海 鮮鮮 餐餐 飲飲 、 漁漁 港港 度度 假假等等 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 內(nèi)內(nèi) 容容 ， 必必 將將 成成 為為 廣廣 利利 港港 開開 發(fā)發(fā) 的的 龍龍 頭頭 項(xiàng)項(xiàng) 目目 ， 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 的的 產(chǎn)產(chǎn) 生生 是是 廣廣 利利 港港發(fā)發(fā) 展展 繁繁 榮榮 的的 必必 然然 需需 求求 。 （（ 二二 ）） 根根 據(jù)據(jù) 2020 年年 市市 政政 府府 發(fā)發(fā) 布布 的的 《《 關(guān)關(guān) 于于 發(fā)發(fā) 展展 海海 洋洋 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) ， 加加 快快 ““ 海海上上 東東 營(yíng)營(yíng) 建建 設(shè)設(shè) 的的 意意 見見 》》 ， 到到 2020 年年 ， 東東 營(yíng)營(yíng) 將將 建建 成成 以以 廣廣 利利 漁漁 港港 、 紅紅 光光 漁漁 港港為為 重重 點(diǎn)點(diǎn) 的的 一一 處處 國(guó)國(guó) 家家 級(jí)級(jí) 中中 心心 漁漁 港港 ， 漁漁 港港 以以 水水 產(chǎn)產(chǎn) 專專 業(yè)業(yè) 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 、 冷冷 藏藏 加加 工工 、漁漁 需需 物物 資資 供供 應(yīng)應(yīng) 、 餐餐 飲飲 服服 務(wù)務(wù) 為為 核核 心心 ， 培培 植植 成成 區(qū)區(qū) 域域 水水 產(chǎn)產(chǎn) 加加 工工 、 銷銷 售售 的的 集集 散散地地 。 本本 著著 為為 投投 資資 企企 業(yè)業(yè) 負(fù)負(fù) 責(zé)責(zé) 的的 態(tài)態(tài) 度度 ， 在在 深深 化化 外外 地地 成成 功功 經(jīng)經(jīng) 驗(yàn)驗(yàn) ， 并并 結(jié)結(jié) 合合 本本 地地 實(shí)實(shí)際際 的的 情情 況況 下下 ， 我我 們們 秉秉 承承 ““ 市市 場(chǎng)場(chǎng) 開開 發(fā)發(fā) 帶帶 動(dòng)動(dòng) 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 銷銷 售售 ”” 的的 核核 心心 思思 想想 ， 在在 充充分分 考考 慮慮 項(xiàng)項(xiàng) 目目 所所 需需 要要 動(dòng)動(dòng) 用用 的的 資資 金金 ， 充充 分分 考考 慮慮 項(xiàng)項(xiàng) 目目 價(jià)價(jià) 值值 潛潛 力力 開開 發(fā)發(fā) ， 充充 分分 考考 慮慮項(xiàng)項(xiàng) 目目 借借 助助 外外 力力 與與 外外 界界 合合 資資 合合 作作 的的 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 上上 ， 本本 著著 對(duì)對(duì) 投投 資資 企企 業(yè)業(yè) 高高 度度 負(fù)負(fù) 責(zé)責(zé) 的的 態(tài)態(tài)度度 和和 務(wù)務(wù) 實(shí)實(shí) 的的 精精 神神 ， 注注 重重 項(xiàng)項(xiàng) 目目 的的 投投 資資 安安 全全 性性 ， 以以 使使 企企 業(yè)業(yè) 投投 資資 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) 降降 到到 最最 低低限限 度度 。 五五 、 信信 息息 性性 俗俗 話話 說(shuō)說(shuō) ““ 多多 存存 芝芝 麻麻 好好 打打 油油 ”” 。 本本 策策 劃劃 根根 據(jù)據(jù) 企企 業(yè)業(yè) 目目 前前 的的 資資 產(chǎn)產(chǎn) 、 市市 場(chǎng)場(chǎng) 、 管管 理理 等等 實(shí)實(shí) 際際 情情 況況 ， 對(duì)對(duì) 如如何何 發(fā)發(fā) 揮揮 各各 自自 內(nèi)內(nèi) 在在 價(jià)價(jià) 值值 潛潛 力力 做做 出出 了了 科科 學(xué)學(xué) 的的 、 可可 操操 作作 性性 的的 價(jià)價(jià) 值值 回回 報(bào)報(bào) 方方 案案 ， 并并對(duì)對(duì) 每每 一一 個(gè)個(gè) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 進(jìn)進(jìn) 行行 組組 合合 ， 更更 便便 于于 企企 業(yè)業(yè) 領(lǐng)領(lǐng) 導(dǎo)導(dǎo) 決決 策策 。 ”” 可可 見見 ， 優(yōu)優(yōu) 化化 生生 存存 環(huán)環(huán) 境境 ， 策策 劃劃人人 間間 動(dòng)動(dòng) 態(tài)態(tài) ， 創(chuàng)創(chuàng) 新新 性性 原原 則則 首首 當(dāng)當(dāng) 其其 沖沖 ， 這這 也也 是是 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 策策 劃劃 的的 一一 個(gè)個(gè) 最最 基基 本本 的的 出出發(fā)發(fā) 點(diǎn)點(diǎn) 之之 一一 。美美 國(guó)國(guó) 學(xué)學(xué) 者者 S專業(yè)市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 目目 錄錄 序序 言言 項(xiàng)項(xiàng) 目目 總總 論論 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 篇篇 市市 場(chǎng)場(chǎng) 營(yíng)營(yíng) 銷銷 篇篇 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 效效 益益 篇篇 組組 織織 管管 理理 篇篇 項(xiàng)項(xiàng) 目目 工工 作作 進(jìn)進(jìn) 度度 『『 序序 言言 』』 建建 設(shè)設(shè) ““ 東東 營(yíng)營(yíng) 廣廣 利利 港港 海海 鮮鮮 批批 發(fā)發(fā) 市市 場(chǎng)場(chǎng) ”” 是是 東東 營(yíng)營(yíng) 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 社社 會(huì)會(huì) 的的 一一 件件 大大 事事 ， 項(xiàng)項(xiàng)目目 建建 設(shè)設(shè) 在在 即即 將將 興興 起起 的的 國(guó)國(guó) 家家 一一 級(jí)級(jí) 漁漁 港港 廣廣 利利 港港 ， 被被 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 政政 府府 列列 為為 發(fā)發(fā) 展展““ 海海 上上 東東 營(yíng)營(yíng) ”” 的的 龍龍 頭頭 項(xiàng)項(xiàng) 目目 ， 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 成成 后后 將將 產(chǎn)產(chǎn) 生生 明明 顯顯 的的 社社 會(huì)會(huì) 效效 益益 和和 巨巨 大大 的的經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 效效 益益 。 二二 、 創(chuàng)創(chuàng) 新新 性性 創(chuàng)創(chuàng) 新新 是是 事事 物物 得得 以以 發(fā)發(fā) 展展 的的 動(dòng)動(dòng) 力力 ， 是是 人人 類類 賴賴 以以 生生 存存 和和 發(fā)發(fā) 展展 的的 主主 要要 手手 段段 。而而 在在 倫倫 理理 學(xué)學(xué) 、 政政 治治 學(xué)學(xué) 、 社社 會(huì)會(huì) 學(xué)學(xué) 和和 宗宗 教教 方方 面面 的的 創(chuàng)創(chuàng) 新新 能能 夠夠 回回 答答 ?? ?? 人人 與與 人人 之之間間 的的 信信 任任 以以 及及 互互 相相 幫幫 助助 而而 提提 出出 來(lái)來(lái) 的的 問(wèn)問(wèn) 題題 。策策 劃劃 的的 結(jié)結(jié) 果果 都都 要要 能能 創(chuàng)創(chuàng) 造造 一一 定定 的的 價(jià)價(jià) 值值 ， 只只 有有 這這 樣樣 ， 策策 劃劃 才才 能能 體體 現(xiàn)現(xiàn) 其其 自自 身身 的的價(jià)價(jià) 值值 所所 在在 。本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 也也 不不 例例 外外 ， 針針 對(duì)對(duì) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 與與 否否 的的 兩兩 個(gè)個(gè) 關(guān)關(guān) 鍵鍵 問(wèn)問(wèn) 題題 ， 即即 市市 場(chǎng)場(chǎng) 和和 資資 金金 ，本本 策策 劃劃 進(jìn)進(jìn) 行行 了了 集集 中中 性性 的的 關(guān)關(guān) 注注 ， 并并 重重 點(diǎn)點(diǎn) 進(jìn)進(jìn) 行行 了了 剖剖 析析 。 六六 、 安安 全全 性性 東東 營(yíng)營(yíng) 鑫鑫 奧奧 特特 建建 材材 公公 司司 正正 處處 于于 高高 速速 發(fā)發(fā) 展展 的的 勢(shì)勢(shì) 態(tài)態(tài) ， 各各 項(xiàng)項(xiàng) 事事 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 看看 好好 ，本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 對(duì)對(duì) 于于 項(xiàng)項(xiàng) 目目 企企 業(yè)業(yè) 來(lái)來(lái) 講講 ， 不不 但但 可可 以以 促促 進(jìn)進(jìn) 企企 業(yè)業(yè) 成成 長(zhǎng)長(zhǎng) ， 也也 能能 實(shí)實(shí) 現(xiàn)現(xiàn) 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 替替代代 。 并并 提提 出出 了了 各各 項(xiàng)項(xiàng) 具具 體體 發(fā)發(fā) 展展 目目 標(biāo)標(biāo) ， 根根 據(jù)據(jù) 目目 標(biāo)標(biāo) ， 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 到到 2020 年年 ， 水水產(chǎn)產(chǎn) 品品 總總 產(chǎn)產(chǎn) 量量 達(dá)達(dá) 到到 34*104T， 漁漁 業(yè)業(yè) 產(chǎn)產(chǎn) 值值 達(dá)達(dá) 31 億億 元元 ， 水水 產(chǎn)產(chǎn) 養(yǎng)養(yǎng) 殖殖 面面 積積 達(dá)達(dá) 146萬(wàn)萬(wàn) 畝畝 ， 出出 口口 創(chuàng)創(chuàng) 匯匯 達(dá)達(dá) 到到 1500 萬(wàn)萬(wàn) 美美 元元 。 （（ 三三 ）） 東東 營(yíng)營(yíng) 市市 海海 洋洋 與與 漁漁 業(yè)業(yè) 局局 已已 將將 規(guī)規(guī) 劃劃 建建 設(shè)設(shè) ““ 一一 區(qū)區(qū) 五五 園園 ”” 列列 入入 議議 事事 日日程程 ， 其其 中中 ““ 一一 區(qū)區(qū) ”” 就就 是是 中中 心心 城城 防防 潮潮 堤堤 以以 內(nèi)內(nèi) 的的 約約 20 萬(wàn)萬(wàn) 畝畝 的的 現(xiàn)現(xiàn) 代代 化化 漁漁 業(yè)業(yè) 示示 范范區(qū)區(qū) ， 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目