【正文】 strength項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 S1 周邊自然環(huán)境好 項(xiàng)目緊臨大面積的苗圃 ,且附近建筑密度低 ， 無大型污染環(huán)境好 。 金融：附近沒有銀行 。 商業(yè)：項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境不好 ， 幾乎沒有商業(yè)氛圍 ， 項(xiàng)目東側(cè)是靚馬集團(tuán)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ， 但都沒有開業(yè) 。 在其方圓 5公里的范圍內(nèi) ， 有滲透著古文明的新石器時(shí)代的古文化遺址 —新樂遺址和清代昭陵 （ 北陵公園 ） ， 同時(shí)聚集著眾多文教 、 科研院所 —沈陽航空工業(yè)學(xué)院 、 沈陽師范學(xué)院 、 遼寧省工藝美術(shù)學(xué)院 、 松陵工業(yè)區(qū)等 。 日照充足 , 四季分明 。 因此在空氣及噪音方面有輕度的污染現(xiàn)象 。 地塊形狀規(guī)整 ， 基本為長方 形 ， 地勢(shì)平坦 ， 方便產(chǎn)品規(guī)劃 。 區(qū)域內(nèi)未來競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 周邊在建 （ 售 ） 項(xiàng)目情況統(tǒng)計(jì) （ 單位：萬 m2) 項(xiàng)目名稱 已開發(fā)面積 已銷售面積 剩余 面積 2022年擬開發(fā)面積 2022年可供上市量 國奧現(xiàn)代城 12 12 明華欣居園 12 0 五彩園 20 14 6 0 6 花好悅圓 4 0 4 藝術(shù)名家 0 格林夢(mèng)夏 10 16 萬科四季花城 22 20 2 10 12 水榭花都 0 亞都茗苑 6 7 心海陽光 0 0 北苑明珠 5 3 2 0 2 紅田翠園 8 8 總計(jì) 53 從上表可以看出 ， 未來該區(qū)域的樓盤競(jìng)爭(zhēng)主要集中在一些大盤的剩余開發(fā)盤量上 ， 其中以國奧現(xiàn)代城 、 萬科四季花城 、 亞都茗苑和格林夢(mèng)夏四個(gè)大盤最為突出 ， 這四個(gè)盤量占到未來開發(fā)盤量的 90%以上 ，其余一些樓盤的剩余面積對(duì)本項(xiàng)目未來的啟動(dòng)不會(huì)造成直接的影響 。 一期共 800套 ， 去年四月份房展會(huì)亮相 ， 同時(shí)開始積累客戶 ， 7月 13日開盤銷售率達(dá)70%， 至年底共銷售 731套達(dá) 90%以上 。M 2 /月 目前城北板塊在售或預(yù)售的樓盤共有 16個(gè) 。 ◎ 黃河北大街與長江街沿線區(qū)域：主要樓盤為精博苑 、 明華欣居園 、藝術(shù)名家 、 國奧現(xiàn)代城 、 花好悅園共 5個(gè)項(xiàng)目 。 固定資產(chǎn)投資完成 25億元 ， 增長 %。 2022年商品住宅 3000元 /㎡ 以下的銷售量占整個(gè)商品住 宅銷售量的75%以上 ， 同樣說明商品房消費(fèi)的低端起動(dòng)戰(zhàn)略已經(jīng)發(fā)生效果 ， 這標(biāo)志著占居民 40%左右的銅領(lǐng)階層大批量進(jìn)入購房市場(chǎng) ， 意味著住房消費(fèi)發(fā)生重大變化 ， 由金領(lǐng) 、 銀領(lǐng)階層購房為主向銅領(lǐng)階層購房為主轉(zhuǎn)變 ， 大眾住房消費(fèi)逐漸變?yōu)槭袌?chǎng)主流 ， 居民住房梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成 ， 這將對(duì)沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其重大的影響 。 若按市政府計(jì)劃在 2022年全市人均居住建筑面積達(dá)到 30㎡ 的指標(biāo)計(jì)算 ， 每年至少也需新增 500萬㎡ 。沈陽市從 2022年 1月和 8月先后兩次放寬沈陽的戶籍政策，在沈陽城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)購買商品房、存量房（二手房）居住房屋，取得房屋所有權(quán)；外地居民來沈投資興辦企業(yè)，在沈陽購買總價(jià)款 20萬元以上或面積在 50平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、門市房等非居住房，均準(zhǔn)許本人、配偶、未婚待業(yè)子女及共同居住的父母辦理落戶手續(xù)。 加大對(duì)外招商引資力度 。 在沈陽整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好的條件下 ， 加上國家政策的支 持 ， 必然增強(qiáng)開發(fā)商的投資信心 ， 帶動(dòng)房地產(chǎn)相應(yīng)的快速發(fā)展 。 2022年完成土地交易面積 根據(jù)中國城市發(fā)展報(bào)告 ,衡量一個(gè)城市綜合發(fā)展能力的主要指標(biāo)是城市競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展?jié)摿驼鎸?shí)能力 ,2022年到 2022年 ,在綜合這 3項(xiàng)指數(shù)的排名中 , 沈陽排在第十位 。 沈陽市居民總戶數(shù)為 224萬戶 ， 總?cè)丝?720萬人 ， 其中市區(qū)戶數(shù) 161萬戶 ， 占全市總戶數(shù)的 72%， 市區(qū)人口 490萬人 ， 占全市人口的 68%，全市人口密度 555人 /平方公里 ， 其中市區(qū)人口密度 1402人 /平方公里 。 沈陽市轄和平 、 沈河 、 大東 、 皇姑 、 鐵西 、 于洪 、 蘇家屯 、 東陵 、 新城子等 9個(gè)市區(qū)以及新民 、 遼中 、 法庫 、 康平 4個(gè)縣 （ 市 ） 。 沈陽的周圍有風(fēng)景秀麗的輝山 、 天柱山和碧波蕩漾的渾河 、 遼河 、 北沙河 、 新開河 、 南運(yùn)河等 。 沈陽作為東北的中心城市 ， 是遼寧省的貿(mào)易 、 經(jīng)濟(jì)信息和科技文化的中心 ， 也是東北地區(qū)的交通樞紐和政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化中心 。 沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)呈上升趨勢(shì) 自 1999年起 ,沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展開始進(jìn)入高潮，從 2022年起，全市商品房投資額、土地開發(fā)面積、商品房開（竣）工面積、商品房交易面積及交易額、商品房平均售價(jià)持續(xù)攀升。 2022年 ， 東北振興將進(jìn)入實(shí)施階段 ， 相關(guān)的政策效應(yīng)會(huì)全面顯現(xiàn)出來 。全市房地產(chǎn)用地按市場(chǎng)化運(yùn)作得到一步規(guī)范，市本級(jí)土地實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)； 房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地全部進(jìn)入市場(chǎng)公開交易，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的土 地“尋租” 行為；制定土地儲(chǔ)備交易業(yè)務(wù)工作程序 ， 國有土地使用權(quán)公開招標(biāo) 、 掛牌 、 拍賣等工作流程 ， 對(duì)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)做出明確的規(guī)定 ， 嚴(yán)格按工作流程進(jìn)行市場(chǎng)交易 。 戶籍制度的放寬。 市政府 正在實(shí)施的棚戶區(qū)拆遷工程 、 金廊工程 （ 區(qū)域 CBD） 、 道路改造工程和城市綠化工程將促使今明兩年內(nèi)有近 10萬戶居民動(dòng)遷 ， 每戶按 80㎡ 計(jì) ， 將有 800萬㎡的需求 。 2022年沈陽市人均可支配收入 8000元，人均消費(fèi)性支出 6674元，同比增長分別為 %和 %，這從一個(gè)側(cè)面說明沈陽經(jīng)濟(jì)的繁榮與穩(wěn)定，預(yù)示著沈陽市民可支配收入的增加對(duì)大眾住房消費(fèi)市場(chǎng)的促進(jìn)作用。 財(cái)政收入完成 33594萬元 ， 增長 %。 由于于洪區(qū)特殊的區(qū)域劃分為西部和北部兩個(gè)相隔很遠(yuǎn)的版塊 ， 本項(xiàng)目地塊位于于洪區(qū)的北部地區(qū) ，因此該區(qū)域房地產(chǎn)的各種指標(biāo)統(tǒng)計(jì)主要以北部板塊的樓盤為目標(biāo) ， 城北板塊在售或預(yù)售樓盤主要集中在三個(gè)開發(fā)區(qū)域 。 項(xiàng)目位置 沈陽北站 市府廣場(chǎng) 中街 太原街 荷蘭村 小韓屯 巴黎世家 靚馬新村 60 020406080區(qū)域總供應(yīng)量 住宅供應(yīng)量 消化量 住宅消化量 周邊住宅市場(chǎng)調(diào)查分析 隨著沈陽市中心地區(qū)的住宅用地供應(yīng)逐步減少 ,沈陽市住宅開 發(fā)逐步向城鄉(xiāng)結(jié)合部擴(kuò)展 ,從 2022年開始沈陽郊區(qū)住宅東 、 西 、 南 、 北四大板塊開始形成 ， 其中北部板塊由于有沈陽萬科地產(chǎn) 、 格林豪森和沈陽發(fā)展等沈陽知名品牌開發(fā)商紛紛介入 ， 使該區(qū)域成為 2022年最適合居住 ， 區(qū)域整體開發(fā)素質(zhì)最高的板塊 。M 2 /月 M 2 項(xiàng)目名 萬科四季花城 格林夢(mèng)夏 五彩園 亞都名苑 水榭花都 園區(qū)配套 商業(yè)街 業(yè)主會(huì)所 、 商業(yè)街 業(yè)主會(huì)所 業(yè)主會(huì)所 ， 超市 商業(yè)街 發(fā)展商 沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司 沈陽格林豪森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 沈陽廣信集團(tuán) 遼寧海特房屋開發(fā)有限公司 沈陽發(fā)展房屋開發(fā)有限公司 發(fā)展商實(shí)力 全國知名地產(chǎn)開發(fā)商 ,資金實(shí)力強(qiáng) 成功開發(fā)沈陽豪宅格林豪森 成功開發(fā)沈陽五彩新村項(xiàng)目 投資商為上海銘源 ， 資金有保障 香港上市公司 ，資金實(shí)力雄厚 訴求重點(diǎn) 品牌 、 白領(lǐng)生活態(tài)度 、 園區(qū)規(guī)模 、園區(qū)配套 景觀 、 園區(qū)配套 綠色生態(tài)環(huán)境 ，園區(qū)景觀 ， 園區(qū)配套