南昌萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司副總殷慧勇：淺析商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體-全文預(yù)覽
【正文】 的影響，可能會(huì)逐漸沒(méi)落被新的城市綜合體取代。這種資源優(yōu)化的均好性，會(huì)進(jìn)一步提升綜合體的經(jīng)濟(jì)放大效應(yīng)，增加它的投資魅力。這種均好性能夠減小不同區(qū)位的房屋差價(jià)，有利于實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷售的整體利益最大化。這種連鎖反映的經(jīng)濟(jì)行為，使城市綜合體產(chǎn)生了極高的價(jià)值魅力，吸引了不同業(yè)態(tài)的入駐和大量投資客的追捧。實(shí)現(xiàn)城市綜合體的不同功能，需要各種業(yè)態(tài)的復(fù)雜組合，各種業(yè)態(tài)間在對(duì)客戶群體的共享過(guò)程中，具有利益的一致性。以上兩種情況，分別代表了城市綜合體在不同經(jīng)濟(jì)區(qū)位的功能選擇。但是，隨著不同功能的差異化細(xì)分，每種功能又會(huì)演繹出千變?nèi)f化的不同業(yè)態(tài)，而城市綜合體同時(shí)也會(huì)受到城市規(guī)劃條件和資源承載力的限制，是不能無(wú)限擴(kuò)展的。居住是城市開(kāi)發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問(wèn)題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。目前的城市綜合體基本包含了商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。在工業(yè)化推進(jìn)城市形成和發(fā)展的階段，反過(guò)來(lái)看城市綜合體，它是生產(chǎn)廠區(qū)、職工生活區(qū)的簡(jiǎn)單組合；現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢(shì)則是把工業(yè)從傳統(tǒng)意義的城市里遷出去，城市的原始功能也是核心功能就只剩下了居住和第三產(chǎn)業(yè)中心的功能了。如13世紀(jì)的地中海岸，米蘭、威尼斯、巴黎等，都是重要的商業(yè)和貿(mào)易中心；工業(yè)革命之后，城市化進(jìn)程大大加快了，由于農(nóng)民不斷涌向新的工業(yè)中心，城市獲得了前所未有的發(fā)展。通常意義上講，現(xiàn)代城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文體運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 殷慧勇任何事物的發(fā)展都有其客觀的演變過(guò)程，城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型產(chǎn)品，也正經(jīng)歷著不斷地完善和優(yōu)化的快速成長(zhǎng)期。學(xué)者們普遍認(rèn)為，真正意義上的城市是工商業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物。在產(chǎn)業(yè)化滿足這些原始功能的基礎(chǔ)上，形成了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步細(xì)分——住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)。它的各種功能在不同時(shí)間段得到發(fā)揮和組合，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且相互補(bǔ)充，提高了自身的運(yùn)營(yíng)效率。 城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)和人群的商務(wù)需求。 酒店餐飲是綜合體中較穩(wěn)定的項(xiàng)目，它為流動(dòng)的人口提供舒適的居住環(huán)境，為所有
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