【正文】 ，我們發(fā)現(xiàn)項目有以下可以提煉的元素： [汽車長廊 ]、 [商圈 ]、 [次城市中心 ] [新經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ]、 [武漢新城 ]、 [CBD] [靜謐 ]、 [依山傍水 ]、 [生態(tài) ]、 [開放 ]、 [活力 ] 產(chǎn)品定位 43 那么綜合上面的分析，我們可以將產(chǎn)品定位成以 “ 汽車文化 ” 為主題的社區(qū)，為有車一族的“ 中產(chǎn)階級 ” 和夢想成為 “ 有車一族 ” 的階層，打造一個屬于現(xiàn)代都市的高尚小區(qū)，倡導(dǎo)一種全新的生活方式。 項目威脅 37 區(qū)域?qū)用?： 項目周邊大盤競爭性強 ， 主要項目有南國明珠 ， 同時項目所在區(qū)域受到漢陽大道區(qū)域和沌口區(qū)域的雙重競爭 。 33 市場機會 : 項目所在區(qū)域（龍陽大道）樓盤開發(fā)比較少，僅有一個南國明珠，這從從某種角度上看，項目有很大的發(fā)展空間。 項目優(yōu)勢 30 項目一期地塊屬于不規(guī)則性，項目一期與二期之是被 30米的規(guī)劃路分開，從而喪失了小區(qū)的完整性；前半部分受農(nóng)村居民用房限制，寬度極為有限，很難規(guī)劃與布局，只有從整體上考慮，待拆遷完成后統(tǒng)一規(guī)劃，因而在開發(fā)上有一定的限制。興起的王家灣商圈成為漢陽最為繁華的商圈之一，甚至在人氣、規(guī)模等技術(shù)指標(biāo)上有取代鐘家村商圈之勢。 對手篇 小結(jié) ? 從宏觀上看，武漢樓市今年不會向往年那么火爆，會趨于平穩(wěn)，消費者也會變得理性。 20 3000 ? 從價格來看，普遍價格在 3000元 /㎡ 的水平線上，一方面是區(qū)域的房地產(chǎn)價格的上漲，另一方面我們在選擇對比項目時考慮的項目均是有代表性的，在項目綜合品質(zhì)上是較高的。 16 對手篇 南國明珠 —— 唯一的競爭對手 ? 嚴(yán)格意義上講：區(qū)域的競爭樓盤僅南國明珠一個。 ? 從購房者接受的產(chǎn)品形態(tài)來看，多層和小高層產(chǎn)品還是市場的主流產(chǎn)品，高層產(chǎn)品的市場占有率不高，因此高層產(chǎn)品的市場接受度有待進一步提高。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是否過熱的消息產(chǎn)生政府、開發(fā)商、購買者三方博弈。 ? 龍陽大道是連接沌口工業(yè)區(qū)和城市 CBD商業(yè)區(qū)的橋梁。 西面：魚塘用地 ， 也是項目的后期規(guī)劃用地 ， 與龍陽湖 、磨山距離相當(dāng)近 。 ? 現(xiàn)狀：項目為熟地，可滿足即時開發(fā)的條件。 ? 我們越來越清楚的意識到： 龍陽大道將是一個充滿潛力的黃金大道 區(qū)位價值篇 6 ? 龍陽大道 全長約 5公里，政府將把其打造成華中最大的汽車長廊。王家灣，一個昔日默默無聞的小村莊，竟然一舉成為漢陽繁華的城市中心商圈，其規(guī)模已經(jīng)可以于發(fā)展沉淀多年的鐘家村抗衡。 ? 認清自己，認清販賣的對象與采用的方法，是項目成功的關(guān)鍵。 ? 樓盤開發(fā)已經(jīng)不在是蓋房子賣那么簡單，而是販賣生活，準(zhǔn)確的講是象特定的階層販賣特定的產(chǎn)品。 ? 漢陽在披上 “ 新 ” 的光環(huán)下，一切顯得那么充滿活力。 ? 沌口 — 龍陽大道 — 二橋 — 建設(shè)大道 — CBD ? 不可否認，在這條兩極繁華的工業(yè)區(qū)與商業(yè)區(qū)之間，龍陽大道區(qū)域的居住價值遠遠沒有被人挖掘。 ——政府規(guī)劃鏈接 區(qū)位價值篇 7 ? 位臵：漢陽龍陽大道龍陽村，武漢卷煙廠斜對面； ? 地塊：呈 “ T ”形，整個地塊有近 8米的地差。 南面：為龍陽村 ， 均為農(nóng)民用房 。 ? 便捷的龍陽大道將成為華中最大的汽車長廊。 ? 房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升讓今年房市趨于理性。 ? 從價格來看，鐘家村區(qū)域的房價是整個漢陽地區(qū)最高的，在未來交通進一步改善的情況下，鐘家村板塊的價格會有一個大的飛躍，向漢口建設(shè)大道區(qū)域的房價靠近。 ? 從項目規(guī)模來看 ， 大規(guī)模項目主要集中在龍陽大道等新興板塊 ， 鸚鵡大道沿線板塊在武漢新區(qū)的改造中將會出現(xiàn)具有較大規(guī)模的項目 ， 特別是錦繡長江項目 。僅有金龍花園項目有一房單位，大多項目會有復(fù)式單位，但量比較少，需要指出的是在二橋板塊有漢江陽光城和香格里都兩個純小戶型項目，考慮到產(chǎn)品定位不同，在這里沒有詳作分析。 ? 南國明珠 —— 都市人的心靈居所 ? 琴臺穎園 —— 聆聽園林天籟，共鳴生活樂章 【 他們均能夠讓消費者產(chǎn)生聯(lián)想 】 對手篇 23 中式建筑突圍 ? 目前市場上的建筑風(fēng)格以歐式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格為主，各有不同，但近兩年來中式建筑異軍突起，如沌口區(qū)域水木清華項目的中國式文化物業(yè)，這些打破了以前的歐式風(fēng)格一統(tǒng)的格局。 25 卷三 定位自己 26 SWOT篇 27 項目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢： 項目位于龍陽大道中，武漢卷煙廠對面，與王家灣不過 1000米，距漢江二橋不過 2500米，屬于武漢市重點打造的華中十里汽車長廊地段，同時所處的龍陽大道，交通路況十分優(yōu)越，是連接沌口與漢口的橋梁。 開發(fā)優(yōu)勢： 項目為熟地，地塊平整，可滿足即時開發(fā)的條件。關(guān)于一期前面地塊狹長的問題，建議采用整體規(guī)劃，局部調(diào)整的方式，可以避免上述問題，這些將在規(guī)劃中有詳細的描述。 項目機會 36 政策層面 : 收縮銀根的金融政策 ， 加息周期的開始 ， 臵業(yè)門檻的提高 ， 二次臵業(yè)契稅的提高等等對樓市來說是一種威脅和挑戰(zhàn) 。 41 反觀武漢樓市的種種定位，有提生態(tài)的，有提文化、有提教育的、也有提運動的等等，但是作為改變城市發(fā)展，改變?nèi)藗兩罘绞?，提升人們生活品質(zhì)的交通工具 ——汽車卻一直沒有被開發(fā)商所定位過。他不同于普通的社區(qū)，而是一種全新的生活方式。 價格采用市場比較法，采用 4個樓盤的樣本資料。讓人和車都受到最大限度的尊重。 花園洋房：設(shè)計可以典雅、自然為主調(diào)。 160戶 15% 小三房 90m178。 426戶 40% 130m178。 建議景觀長廊全部應(yīng)用汽車文化元素，可以用各種汽車模型或者標(biāo)志來體現(xiàn)，或者汽車發(fā)明人的雕塑，或者用植物來表示汽車的某個部件（如車輪）或者標(biāo)志。 再現(xiàn)了都市中的水鄉(xiāng)風(fēng)情 ， 營造出有著濃厚文化氣息的水岸家園 ， 傾訴著水岸生活的浪漫與多彩 ?，F(xiàn)場按照 4S店的風(fēng)格與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來進行樓盤咨詢與銷售。 會所與商業(yè)配套建議 69 建材配置建議 【 門廳及梯間 】 門廳采金屬玻璃大門 （ 附感應(yīng)式讀卡機 ） 梯