武漢v8城市項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 ，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目有以下可以提煉的元素： [汽車(chē)長(zhǎng)廊 ]、 [商圈 ]、 [次城市中心 ] [新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ]、 [武漢新城 ]、 [CBD] [靜謐 ]、 [依山傍水 ]、 [生態(tài) ]、 [開(kāi)放 ]、 [活力 ] 產(chǎn)品定位 43 那么綜合上面的分析，我們可以將產(chǎn)品定位成以 “ 汽車(chē)文化 ” 為主題的社區(qū)，為有車(chē)一族的“ 中產(chǎn)階級(jí) ” 和夢(mèng)想成為 “ 有車(chē)一族 ” 的階層，打造一個(gè)屬于現(xiàn)代都市的高尚小區(qū)，倡導(dǎo)一種全新的生活方式。 項(xiàng)目威脅 37 區(qū)域?qū)用?： 項(xiàng)目周邊大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng) ， 主要項(xiàng)目有南國(guó)明珠 ， 同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域受到漢陽(yáng)大道區(qū)域和沌口區(qū)域的雙重競(jìng)爭(zhēng) 。 33 市場(chǎng)機(jī)會(huì) : 項(xiàng)目所在區(qū)域（龍陽(yáng)大道）樓盤(pán)開(kāi)發(fā)比較少，僅有一個(gè)南國(guó)明珠，這從從某種角度上看，項(xiàng)目有很大的發(fā)展空間。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 30 項(xiàng)目一期地塊屬于不規(guī)則性，項(xiàng)目一期與二期之是被 30米的規(guī)劃路分開(kāi)，從而喪失了小區(qū)的完整性；前半部分受農(nóng)村居民用房限制，寬度極為有限，很難規(guī)劃與布局，只有從整體上考慮，待拆遷完成后統(tǒng)一規(guī)劃，因而在開(kāi)發(fā)上有一定的限制。興起的王家灣商圈成為漢陽(yáng)最為繁華的商圈之一，甚至在人氣、規(guī)模等技術(shù)指標(biāo)上有取代鐘家村商圈之勢(shì)。 對(duì)手篇 小結(jié) ? 從宏觀上看，武漢樓市今年不會(huì)向往年那么火爆，會(huì)趨于平穩(wěn)，消費(fèi)者也會(huì)變得理性。 20 3000 ? 從價(jià)格來(lái)看，普遍價(jià)格在 3000元 /㎡ 的水平線上，一方面是區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，另一方面我們?cè)谶x擇對(duì)比項(xiàng)目時(shí)考慮的項(xiàng)目均是有代表性的，在項(xiàng)目綜合品質(zhì)上是較高的。 16 對(duì)手篇 南國(guó)明珠 —— 唯一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 嚴(yán)格意義上講：區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)僅南國(guó)明珠一個(gè)。 ? 從購(gòu)房者接受的產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，多層和小高層產(chǎn)品還是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，高層產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率不高，因此高層產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度有待進(jìn)一步提高。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否過(guò)熱的消息產(chǎn)生政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)買(mǎi)者三方博弈。 ? 龍陽(yáng)大道是連接沌口工業(yè)區(qū)和城市 CBD商業(yè)區(qū)的橋梁。 西面：魚(yú)塘用地 ， 也是項(xiàng)目的后期規(guī)劃用地 ， 與龍陽(yáng)湖 、磨山距離相當(dāng)近 。 ? 現(xiàn)狀：項(xiàng)目為熟地，可滿足即時(shí)開(kāi)發(fā)的條件。 ? 我們?cè)絹?lái)越清楚的意識(shí)到： 龍陽(yáng)大道將是一個(gè)充滿潛力的黃金大道 區(qū)位價(jià)值篇 6 ? 龍陽(yáng)大道 全長(zhǎng)約 5公里，政府將把其打造成華中最大的汽車(chē)長(zhǎng)廊。王家灣，一個(gè)昔日默默無(wú)聞的小村莊，竟然一舉成為漢陽(yáng)繁華的城市中心商圈，其規(guī)模已經(jīng)可以于發(fā)展沉淀多年的鐘家村抗衡。 ? 認(rèn)清自己，認(rèn)清販賣(mài)的對(duì)象與采用的方法，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 ? 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)已經(jīng)不在是蓋房子賣(mài)那么簡(jiǎn)單，而是販賣(mài)生活，準(zhǔn)確的講是象特定的階層販賣(mài)特定的產(chǎn)品。 ? 漢陽(yáng)在披上 “ 新 ” 的光環(huán)下，一切顯得那么充滿活力。 ? 沌口 — 龍陽(yáng)大道 — 二橋 — 建設(shè)大道 — CBD ? 不可否認(rèn)，在這條兩極繁華的工業(yè)區(qū)與商業(yè)區(qū)之間，龍陽(yáng)大道區(qū)域的居住價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有被人挖掘。 ——政府規(guī)劃鏈接 區(qū)位價(jià)值篇 7 ? 位臵：漢陽(yáng)龍陽(yáng)大道龍陽(yáng)村，武漢卷煙廠斜對(duì)面； ? 地塊：呈 “ T ”形，整個(gè)地塊有近 8米的地差。 南面：為龍陽(yáng)村 ， 均為農(nóng)民用房 。 ? 便捷的龍陽(yáng)大道將成為華中最大的汽車(chē)長(zhǎng)廊。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升讓今年房市趨于理性。 ? 從價(jià)格來(lái)看，鐘家村區(qū)域的房?jī)r(jià)是整個(gè)漢陽(yáng)地區(qū)最高的，在未來(lái)交通進(jìn)一步改善的情況下，鐘家村板塊的價(jià)格會(huì)有一個(gè)大的飛躍，向漢口建設(shè)大道區(qū)域的房?jī)r(jià)靠近。 ? 從項(xiàng)目規(guī)模來(lái)看 ， 大規(guī)模項(xiàng)目主要集中在龍陽(yáng)大道等新興板塊 ， 鸚鵡大道沿線板塊在武漢新區(qū)的改造中將會(huì)出現(xiàn)具有較大規(guī)模的項(xiàng)目 ， 特別是錦繡長(zhǎng)江項(xiàng)目 。僅有金龍花園項(xiàng)目有一房單位，大多項(xiàng)目會(huì)有復(fù)式單位，但量比較少，需要指出的是在二橋板塊有漢江陽(yáng)光城和香格里都兩個(gè)純小戶型項(xiàng)目，考慮到產(chǎn)品定位不同，在這里沒(méi)有詳作分析。 ? 南國(guó)明珠 —— 都市人的心靈居所 ? 琴臺(tái)穎園 —— 聆聽(tīng)園林天籟，共鳴生活樂(lè)章 【 他們均能夠讓消費(fèi)者產(chǎn)生聯(lián)想 】 對(duì)手篇 23 中式建筑突圍 ? 目前市場(chǎng)上的建筑風(fēng)格以歐式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格為主，各有不同，但近兩年來(lái)中式建筑異軍突起，如沌口區(qū)域水木清華項(xiàng)目的中國(guó)式文化物業(yè)，這些打破了以前的歐式風(fēng)格一統(tǒng)的格局。 25 卷三 定位自己 26 SWOT篇 27 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于龍陽(yáng)大道中，武漢卷煙廠對(duì)面，與王家灣不過(guò) 1000米，距漢江二橋不過(guò) 2500米，屬于武漢市重點(diǎn)打造的華中十里汽車(chē)長(zhǎng)廊地段，同時(shí)所處的龍陽(yáng)大道，交通路況十分優(yōu)越，是連接沌口與漢口的橋梁。 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目為熟地，地塊平整，可滿足即時(shí)開(kāi)發(fā)的條件。關(guān)于一期前面地塊狹長(zhǎng)的問(wèn)題，建議采用整體規(guī)劃，局部調(diào)整的方式，可以避免上述問(wèn)題，這些將在規(guī)劃中有詳細(xì)的描述。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 36 政策層面 : 收縮銀根的金融政策 ， 加息周期的開(kāi)始 ， 臵業(yè)門(mén)檻的提高 ， 二次臵業(yè)契稅的提高等等對(duì)樓市來(lái)說(shuō)是一種威脅和挑戰(zhàn) 。 41 反觀武漢樓市的種種定位，有提生態(tài)的，有提文化、有提教育的、也有提運(yùn)動(dòng)的等等，但是作為改變城市發(fā)展，改變?nèi)藗兩罘绞?，提升人們生活品質(zhì)的交通工具 ——汽車(chē)卻一直沒(méi)有被開(kāi)發(fā)商所定位過(guò)。他不同于普通的社區(qū)，而是一種全新的生活方式。 價(jià)格采用市場(chǎng)比較法，采用 4個(gè)樓盤(pán)的樣本資料。讓人和車(chē)都受到最大限度的尊重。 花園洋房：設(shè)計(jì)可以典雅、自然為主調(diào)。 160戶 15% 小三房 90m178。 426戶 40% 130m178。 建議景觀長(zhǎng)廊全部應(yīng)用汽車(chē)文化元素，可以用各種汽車(chē)模型或者標(biāo)志來(lái)體現(xiàn)，或者汽車(chē)發(fā)明人的雕塑，或者用植物來(lái)表示汽車(chē)的某個(gè)部件（如車(chē)輪）或者標(biāo)志。 再現(xiàn)了都市中的水鄉(xiāng)風(fēng)情 ， 營(yíng)造出有著濃厚文化氣息的水岸家園 ， 傾訴著水岸生活的浪漫與多彩 ?，F(xiàn)場(chǎng)按照 4S店的風(fēng)格與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行樓盤(pán)咨詢與銷(xiāo)售。 會(huì)所與商業(yè)配套建議 69 建材配置建議 【 門(mén)廳及梯間 】 門(mén)廳采金屬玻璃大門(mén) （ 附感應(yīng)式讀卡機(jī) ） 梯
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