【正文】 目標客戶分類描述 泛公務(wù)員u這類客戶年齡在 2540歲左右，由本地人與外地人組成，其職業(yè)包括了政府職員、銀行、醫(yī)院、事業(yè)單位等，工作較穩(wěn)定，學(xué)歷水平較高，他們希望一個舒適的家庭，比較關(guān)注社區(qū)環(huán)境，對教育要求較高；u對周邊配套要求較高，對項目的品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境關(guān)注度較高；u他們對建筑風格的要求沉穩(wěn)、洗練、氣勢恢宏；u他們大多數(shù)是兩口之家或三口之家，喜歡與朋友們住在一起，比較相信朋友推薦。32名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智市場定位代言整個溆浦的生活夢想 樓盤的市場總定位項目具有眾多優(yōu)勢：一流的地段、一流的規(guī)劃設(shè)計、一流的產(chǎn)品質(zhì)量、一流的江景資源；以先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念在溆浦開發(fā)項目，通過專業(yè)市場調(diào)研了解消費者需求再進行開發(fā)的項目，以專業(yè)銷售模式在溆浦進行操作的項目。10分鐘服務(wù)半徑之內(nèi)本項目周邊的配套設(shè)施非常完善24名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智地塊分析 本項目的核心價值1：位于城市發(fā)展的軸線位置 , 地段價值十分顯著 2：交通十分便利，與縣城的各大重要功能點均有快捷的聯(lián)系3：原百貨大樓位置，人氣聚集的樞紐位置4：醫(yī)療資源項目開發(fā)性質(zhì)定位 —— 以現(xiàn)代精品公寓 /星級酒店 /商業(yè)裙樓為主要參照，適當調(diào)整。購物服務(wù) 時尚名剪，漂亮寶貝，佳惠百貨，中國移動，中國電信，中國郵政，中國連通。迎賓樓也在不久的將來會啟動。營銷水平：溆浦各樓盤的推廣營銷都較為初級，大都未能有效利用渠道主動營銷。一方面，對于溆浦房地產(chǎn)今后的發(fā)展有很大的促進作用，可以在競爭中產(chǎn)生不少經(jīng)驗教訓(xùn)，最終走上適合溆浦發(fā)展的規(guī)范化之路；另一方面，如果策劃缺乏科學(xué)性、系統(tǒng)性，盲目引用，生搬硬套，將可能適得其反。在綠化率方面，溆浦住宅區(qū)綠化程度都不算高，在 25％ 30%之間。兆隆花園 屈原大道旁新火車站正對面 多層住宅為主，底下商鋪 一期已交房，二期熱售中建材機電燈飾城 屈原路沿線 專業(yè)市場、商住小區(qū) 08年底銀信花苑步行街 溆浦縣城南警予南路 商業(yè)步行街，住宅小區(qū) 一期 2023年底流金廣場 警予中路核心地段 商業(yè)裙樓、電梯住宅 2023年底大漢商業(yè)步行街 大漢商業(yè)步行街西邊 多層，聯(lián)排別墅、小高層、高層 一期 2023年底目前在售樓盤大都以多層小高層住宅為主，少數(shù)為高層，交房日期大都在 08年底，所以未來兩年競爭比較激烈。溆浦縣城南溆浦大橋附近銀信花苑商業(yè)步行街劣 勢 優(yōu)勢價格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調(diào)查14名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智競爭樓盤占地面積大約 1700多平方米，建筑面積 2萬平方米。屈原大道沿線建材機電燈飾城劣 勢 優(yōu)勢價格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調(diào)查13名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智競爭樓盤占地面積大約 5780平方米，建筑面積 6萬平方米。 兆隆花園劣 勢 優(yōu)勢價格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調(diào)查12名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智競爭樓盤占地面積大約 3萬多平方米，建筑面積 10萬平方米?；厩闆r☆ 項目建設(shè)和銷售都比較緩慢☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 建成后商業(yè)氛圍較為濃厚☆ 縣行政中心新址對面☆ 小區(qū)規(guī)模比較大1400多元 /平方米商鋪：服裝、超市等業(yè)態(tài)經(jīng)營、投資戶 住宅：中高收入客戶 三房兩廳兩衛(wèi) ㎡四房兩廳兩衛(wèi) ㎡項目目前銷售第一期，一期預(yù)計2023年交房?；厩闆r☆ 項目離城區(qū)有一定的距離☆ 無景觀優(yōu)勢☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 建成后生活配套比較齊全☆ 宣傳推廣比較到位☆ 離火車站比較近電梯房： 1500元 /平方米多 層： 1100元 /平方米本地居民，個體戶，商業(yè)投資客，政府公務(wù)員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師等。 現(xiàn)有樓盤銷售情況普遍良好，表明對商品房的需求已經(jīng)顯現(xiàn)216。■ 溆浦大橋是連接城南和城北重要交通樞紐，將縣城南北慣成一體?！?目前溆浦住房均價為 10001100元 /平方米之間，且有 67％以上的樓盤均價都在 1100元 /平方米左右，城南兩個項目靜安小區(qū)、香格里拉小苑均價在 800左右；少數(shù)小高層均價達到 1500元 /平方米以上。道路狹窄，舊城老化嚴重，配套不足等問題對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有很大的影響。主要礦藏有 37種，其中青界球狀瓷泥質(zhì)量極優(yōu)，世界罕見，硅砂礦品位極高，儲量全國第一?？?cè)丝?84萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 79萬人，總耕地面積 60萬畝，是一個典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)大縣。0139。1939。坤源項目全程營銷策劃報告 之 第一部分 《項目定位報告》 2名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智報告簡要提綱市場格局 項目分析 項目定位市場分析競爭樓盤競爭分析項目地塊分析項目 SWOT分析項目的競爭策略綜合評估產(chǎn)品市場定位客戶定位形象定位 （住宅定位、商業(yè)定位、酒店定位）案名及廣告定位價格定位3名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智市場格局項目分析項目定位工作流程4名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智結(jié)論：溆浦房地產(chǎn)處于 超速發(fā)展單純數(shù)量型 階段發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP（ RMB） 0～ 6400 6400～ 32023 32023～ 64000 64000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征 超速發(fā)展單純數(shù)量型 快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 快速發(fā)展2023年溆浦人均 GDP4709元；經(jīng)濟增長率大于 8%。 至 28176。 至 111176。全縣轄 8個辦事處， 43個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居住有瑤、苗、土家、侗、回等等 14個民族。年產(chǎn)糧食 ，是湖南省主要產(chǎn)糧大縣之一，已形成 “ 東林、西桔、南藥、北棗、中糧 ” 五大區(qū)域化特色支柱產(chǎn)業(yè)格局。從整體來看，整個城區(qū)的現(xiàn)狀和基礎(chǔ)配套設(shè)施還難以滿足城市發(fā)展的需要。因此，高層等類型房產(chǎn)的開發(fā)雖具有較大的市場潛力，但開發(fā)過程中必須在前期做好可行性分析，尤其應(yīng)注重價格的定位和戶型設(shè)計等因素，以符合溆浦人民居住理念的市場定位為首?！?中心板塊以西湖口流金廣場、坤源項目為主。 房地產(chǎn)市場處于啟動階段，產(chǎn)品及營銷均處于較低水平216。相對來說城南價格偏低，城南片區(qū)的均價為： 900左右12345678溆浦縣市場概況： 1100：約 1400： 1100 電梯房：1500，多層： 1100：價格代定：約15002023起：未出：約 1500靜安小區(qū)： 800左右香格里拉小苑： 750800之間市場分析1099名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智競爭樓盤占地面積大約 ，建筑面積 45萬平方米。建筑密度 %，容積率 ，總戶數(shù)約 1000多戶。溆浦火車站正對面大盛 目前一期正在熱銷中。門面銷售 80%左右，住宅尚未開始。警予中路核心地段 流金廣場劣 勢 優(yōu)勢價格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項目調(diào)查15名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智競爭分析樓盤名稱 地理位置 物業(yè)類型 交房日期世紀商貿(mào)城 溆浦火車站正對面 多層，小高層 2023年底溆水明珠 屈原大道旁 多層住宅、商鋪 一期預(yù)計 08年大盛 已開發(fā)樓盤的平均容積率為 。在營銷推廣中大力追求賣點的標新立異，援用了很多成熟房地產(chǎn)市場的手段和方法，并引進了不少時尚家居理念。產(chǎn)品設(shè)計：溆浦各樓盤營造的社區(qū)感都較弱，文化感也很弱，大都是步行街與住宅混為一體，產(chǎn)品設(shè)計在創(chuàng)新方面存在不足?！?目前副食品公司轉(zhuǎn)角樓已開始動工開發(fā)，這對提升本區(qū)域形象有很大的作用。文化教育 鴻志中學(xué)，二中，鎮(zhèn)中學(xué)，衛(wèi)生學(xué)校。公共交通 處于城市干道的 T字路口，交通四通八達。 ？27名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智競爭策略不利有利STRENGTH優(yōu)勢WEAKNESS劣勢OPPORTUNITY機會THREAT威脅交互分析市場環(huán)境策略一 ： 搶占時間，搶占市場份額的市場策略策略二： 產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競爭戰(zhàn)略，做溆浦的地標策略三： 分階段展示，深入挖掘價值，追求價值最大化的價格策略利用 SWOT的交互分析來挖掘競爭策略內(nèi)在特質(zhì)28名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智綜合評估 項目價值的綜合評估 單身公寓普通住宅 中高檔住宅豪宅別墅影響因子A、公共交通 很 強 強 一般 弱B、噪音及環(huán)境干擾性 強 較 強 弱 很弱C、空氣環(huán)境 低 不 高 高 很高D、小區(qū)（菜市場）配套 高 很 高 較弱 弱E、周邊自然及人文景觀 低 一般 高 很高F、小區(qū)物業(yè)管理水平 低 不高 高 很高G、建筑質(zhì)量、裝修情況 低 一般 高 很高H、容積率、覆蓋率 無 一般 低 低 　I、休閑空間，綠化環(huán)境 無 一般 高 很高 　J、內(nèi)部景觀 無 一般 高 很高 　項目具備中高檔產(chǎn)品開發(fā)條件紅色 代表項目所具備的開發(fā)條件29名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智市場格局項目分析項目定位工作流程30名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者— 目標明確，挖掘客戶— 瞄準市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強調(diào)新的評估標準— 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中 大規(guī)模 市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者我們選擇 領(lǐng)導(dǎo)者 +挑戰(zhàn)者 作為競爭模式，通過產(chǎn)品有不可重復(fù)性的方法建造溆浦地標，同時也以挑戰(zhàn)者實現(xiàn)利潤最大化市場定位31名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智項目定位的切入點市場定位以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點定位 以項目的目標客戶定位 優(yōu)勢組合定位 以一種生活方式定位 以行業(yè)或片區(qū)的引領(lǐng)者定位 以文化形象定位 以地段的特征定位 通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位 形象定位的切入點 規(guī)劃： 采用東西點式布局，酒店建筑與住宅塔樓有機聯(lián)合在一起；地段： 溆浦縣城中心位置的形象地標；組合： 現(xiàn)代精品公寓、品牌酒店、商業(yè)群樓；引領(lǐng)： 溆浦的地產(chǎn)標桿，印證城市未來。我們的項目如何定位？33名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶私營業(yè)主、政府公務(wù)員、原住居民、個體生意人溆浦企業(yè)管理層、工作 5－ 10年的事業(yè)單位員工、溆浦中高層客戶、投資者30歲以上中高收入層，外來生意人，單位普通員工，其他溆浦其他各鎮(zhèn)居民， 30歲以下中高收入層，其他本項目客戶定位溆浦中低端＋溆浦中高端客戶定位34名 而 責 實 / 潛 學(xué) 乃 智存在客戶群 客戶特點 需求面積 住宅配套需求 偏愛風格私營業(yè)主 □1 人或者 3人以上的家庭結(jié)構(gòu) □ 追求高質(zhì)量的生活 □ 文明素質(zhì)較高 130平米三房，200平米復(fù)式方便宴請、休閑、