【正文】 銷中心的裝修和包裝，為成功銷售給予有利的支持。 ■ 劣勢(shì)： 34% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ■ 優(yōu)勢(shì)： 40% 27。 58 147。 07 110。 戶型 2 房 3 房 4 房 合計(jì) 面積（㎡） 74。 城北火車站旁邊，地段較為偏僻。 ■ 劣勢(shì)： 56% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ■ 優(yōu)勢(shì)： 銷售價(jià)格 2980 元 /㎡起，一次性 98 折、按揭 99 折。周邊的私營(yíng)業(yè)主。立面設(shè)計(jì)陳舊，整體布局較為傳統(tǒng)。周邊有酒店、中百超市、商業(yè)街。借鑒不少外地大城市的先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念，如建筑、景觀設(shè)計(jì)。地段人流有限。內(nèi)部水系景觀是區(qū)域樓盤的一大亮點(diǎn)。地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，周邊生活配套設(shè)施完善。目前銷售價(jià)格是 2650 元 /㎡起 ，營(yíng)銷策略為一次性 98 折、按揭 99 折，一期已交房，剩余部分 160 ㎡的大戶型。周邊大量的生意人士。中間六米架空層聯(lián)通小區(qū)內(nèi)部空間，高層小高層、多層相互搭配。采用一個(gè)中心、兩個(gè)景觀軸格局，入口安排綠化廣場(chǎng)，形成商業(yè)與住宅的緩沖。將園林（樣板示范區(qū)）提前展示，使客戶可以很直觀的體驗(yàn)。企業(yè)具備良好的口碑，使項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下了必備條件。項(xiàng)目地段差，小區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)一般。孝感學(xué)院教育資源。 67% 35。目前一期售罄、二期銷售 50%。項(xiàng)目主力戶型為 3 房，面積區(qū)間為 100120 ㎡。 產(chǎn)品特征 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮建筑與周圍配套的整體協(xié)調(diào)性。 4000 元均價(jià)過(guò)高。規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化、合理阻隔噪音。周邊商業(yè)氛圍逐漸完善，酒店、銀行、大型超市分布其周圍。 一期剩余 2 套、二期已售 85%。 產(chǎn)品特征 高層采用 2 梯 4 戶點(diǎn)式布局，底部為商業(yè)、深紅色面磚外墻、戶型設(shè)計(jì)合理但通風(fēng)性欠缺。 ■ 可借鑒 /關(guān)注之處： ■ 劣勢(shì)： 高層均價(jià) 3200 元 /㎡，別墅 均價(jià) 6800 元 /㎡，營(yíng)銷策略為高層總價(jià)減一萬(wàn)，別墅總價(jià)減一萬(wàn)五，截止到 2022 年元月 10 日，別墅產(chǎn)品推出部分銷售 70%，高層銷售 80% 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ■ 優(yōu)勢(shì)： 戶型面積及銷售情況 戶型 2 房 3 房 別墅 合計(jì)（套） 面積㎡ 90—100 100—120 160—180 464 數(shù)量（套） 186 156 122 比例 40。 8，可容納近 9000 人居住。 （二）銅雀臺(tái) 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目位于董永北路 1 號(hào)，占地面積 10 萬(wàn)方，總建筑面積 30 萬(wàn)方。 ■ 可借鑒 /關(guān)注之處： ■ 劣勢(shì)： 公務(wù)員和本市機(jī)關(guān)辦事機(jī) 構(gòu)的人員。 戶型面積及銷售情況 福星城暢銷戶型為 90130 ㎡的兩房和三房。 8，可容納近 9000 人居住。 四、典型項(xiàng)目綜合分析 （一）福星城 項(xiàng)目基本情況 福星城位于東城新區(qū)，西臨熊咀村，東臨天仙路及槐蔭公園，北臨北京一路，南臨槐蔭大道。 整體租金水平在 40100 元 /㎡ ??月之間，部分未開(kāi)發(fā)地段租金更低。 （ 3）對(duì)本項(xiàng)目地段商業(yè)價(jià)值的展望 針 對(duì)本項(xiàng)目地段，訪談客戶普遍認(rèn)為該地段未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ螅c老的商業(yè)街相比具有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)性的建筑形式也是一大優(yōu)勢(shì)?？陀^上阻礙了孝感商業(yè)的發(fā)展。其商業(yè)攔截時(shí)間符合基本商業(yè)動(dòng)線規(guī)律，見(jiàn)下表： 商業(yè) 名稱 商業(yè)面積 到本項(xiàng)目時(shí)間 城站路商鋪 20800 ㎡ 10 分鐘 交通路商鋪 16000 8 分鐘 項(xiàng)目周邊臨街型商業(yè)統(tǒng)計(jì) 城站路沿街商鋪?zhàn)饨鹪?3050 元 /㎡ /月之間，交通路沿街商鋪?zhàn)饨鹪?3545/㎡ /月之間，商業(yè)租金水平提升存在一定的空間。 同時(shí)由于孝感市房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)處于較初期的發(fā)展階段，市場(chǎng)供應(yīng)未飽和，因此大部分的消費(fèi)者依然認(rèn)為孝感市目前的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，在這樣的從眾心理支撐下，這些消費(fèi)群體對(duì)于市場(chǎng)雖然抱有希望降價(jià)的愿望，但購(gòu)買意愿依然相當(dāng)強(qiáng)烈，在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍然是消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。 產(chǎn)品發(fā)展多樣化 調(diào)查孝感市各個(gè) 在售樓盤，發(fā)現(xiàn)大部份項(xiàng)目都配有 130150 平方米左右的大三房，受各項(xiàng)目的客戶群定位影響，中低端項(xiàng)目的大戶型存在滯銷現(xiàn)象（如東方龍城），隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟和發(fā)展，以及價(jià)格上漲的影響，總價(jià)概念將會(huì)出現(xiàn)；未來(lái)的戶型面積將逐漸理性向下集中，二房在 80100 左右、三房將控制在 100－ 120 平方米區(qū)間內(nèi)，而面積在 130－ 150平方米的戶型會(huì)設(shè)計(jì)為 4 室戶型。 3%；商品房施工面積同比增長(zhǎng)了 35。 高端市場(chǎng)未形成 孝感房地產(chǎn)市場(chǎng)作為起步發(fā)展階段，經(jīng)歷了由最初 級(jí)的有居生活，在城市中心安置物業(yè)，到現(xiàn)階段的安居生活，在城市新區(qū)進(jìn)行改善置業(yè)，實(shí)現(xiàn)生活晉級(jí)。 3%；商品房施工面積同比增長(zhǎng)了 35。 77 20。 9 12。同時(shí)，由于 2022 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，持觀望態(tài)度的消費(fèi)者增多，市場(chǎng)需求不夠旺盛，致使有 32。 87 2022 年 133。 87 萬(wàn)㎡ , 2022 年孝感城區(qū)商品房施工面積 133。 56 2022 年 80。 年份 銷售面積（萬(wàn)㎡） 施工面積（萬(wàn)㎡ ) 2022 年 54。 77 萬(wàn)㎡和 69。 9 萬(wàn)㎡，竣工面積 44。 2022 年樓市價(jià)格上漲，部分開(kāi)發(fā)商投入了大量資金作儲(chǔ)備，大致 2022 年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大幅上漲，遭遇市場(chǎng)蕭條，部分產(chǎn)品積壓到 2022 年才消化。 2022 年的消費(fèi)透支，導(dǎo)致 2022 年的市場(chǎng)一度陷入低谷，開(kāi)發(fā)商也是謹(jǐn)慎入市，到了 2022 年，政府的大力扶持及 2022 年的剛性需求擠壓到 09 年，樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目迅增。color:black。 38 億元拿下孝感東城區(qū)乾坤大道董永路一宗地塊，土地規(guī)劃總面積為 105962。 45 億元的價(jià)格競(jìng)?cè)?，地價(jià)突破 90 萬(wàn)每畝，此舉標(biāo)志著孝感土地市場(chǎng)步入到快速發(fā)展期。 82 公頃，收益 676。 57 公頃，收益 535。 14 公頃，占供地總數(shù)的 59。 三、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r （一）房地產(chǎn)總體發(fā)展掃描 2022 年，孝感全市完成商品房施工面積 370 萬(wàn)平方米，商品房銷售面積 240 萬(wàn)平方米。 2%和 25。 3 萬(wàn)人次，旅游創(chuàng)匯 685 萬(wàn)美元，分別比上年增長(zhǎng) 16%、 16。其中固定電話 85 萬(wàn)部，增加 1 萬(wàn)部；移動(dòng)電話 190 萬(wàn)部，增加 20 萬(wàn)部，其中新增3G 用戶 2。 3％；電信業(yè) 12。 7 億元，比上年增長(zhǎng) 8。 7 億元。 02 萬(wàn)噸 20。 26 萬(wàn)噸 7。 81 萬(wàn)噸 27。 6% 純堿 128。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量如下： 種類 數(shù)量 增長(zhǎng)比例 紗 30。 1%。 7%，重工業(yè)增長(zhǎng)26。 9%。 7 億元，比上年增長(zhǎng) 22。 5% 蔬菜 298。 19 萬(wàn)噸 16。 87 萬(wàn)噸 5。 農(nóng)業(yè) 截止 2022 年末，孝感全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲得豐收，糧食播種面積 517。 0%，金融業(yè)增長(zhǎng) 23。 6。 9%。 8%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 286。 2 億元 ,按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 15。 城鎮(zhèn)人均可支配收入 截止 2022 年末，孝感城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13562 元，增長(zhǎng) 9。 45 億元，增長(zhǎng) 30。 1%。 4%。 9%，其中城市消費(fèi)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 189。 4%。其中，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成 341。 78%和 20。連續(xù) 4 年增長(zhǎng)速度超過(guò) 8。 4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13562元，增長(zhǎng) 9。 1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 397。 隨著天河機(jī)場(chǎng)第二航站樓的修建，武漢國(guó)際航空港將形成以天河機(jī)場(chǎng)為核心，加快航空 運(yùn)輸、綜合物流、高新技術(shù)、裝備制造、食品加工、商務(wù)會(huì)展、現(xiàn)代服務(wù)、休閑旅游及宜人居住等臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成航空物流產(chǎn)業(yè)鏈和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，建成以機(jī)場(chǎng)為核心的 60 平方公里的臨空經(jīng)濟(jì)走廊，使空港經(jīng)濟(jì)成為孝感、黃陂、武漢重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 2022 年后，建設(shè)武漢至孝感、鄂 州、黃石、仙桃等城市的城際鐵路專用線，形成城市圈軌道交通網(wǎng)。 發(fā)展空間 孝感城市發(fā)展橫向以東為主要方向，縱向則以 107 國(guó)道為主軸進(jìn)行延伸，整體呈現(xiàn)核心橢圓式向武漢擴(kuò)散，并形成環(huán)形發(fā)展圈，以迎合泛武漢城市發(fā)展圈。 東城區(qū)：未來(lái)城市發(fā)展方向，以行政商業(yè)、文化居住為主。 今天的孝感，大力弘揚(yáng)古孝子的孝德遺風(fēng)，大打孝文化品牌，于 1996 年、 2022 年連續(xù)開(kāi)展了兩屆“十大孝子”評(píng)選活動(dòng)，涌現(xiàn)出了“全國(guó)敬老好兒女”周玉蘭等一批新時(shí)期孝子，樹(shù)立了社會(huì)新風(fēng)，秉承了孝文化。南朝宋孝建元年（公元 454 年），因此地“孝子昌盛”，遂置縣名“孝昌”。 安陸白兆山旅游風(fēng)景區(qū) 該風(fēng)景區(qū)是唐代大詩(shī)人李白“酒隱安陸、蹉跎十年”之地，李白遺址、遺跡很多。預(yù)計(jì) 2022 年接待游客達(dá)到 60 萬(wàn)人次，旅游綜合收入達(dá) 1。預(yù)計(jì) 2022 年接待游客將達(dá)到 30 萬(wàn)人次，旅游綜合收入達(dá)到6000 萬(wàn)元。 49 億噸；應(yīng)城、云夢(mèng)巖鹽地質(zhì)儲(chǔ)量 2。 7219 萬(wàn)立方米。 森林資源 孝感市林業(yè)用地面積是 17。 5895 億 m?、多年平均用水量 20。多年平均入境水量 33。 14 億 m?，其中地表水資源量 36。 4 萬(wàn)人，下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè) 2。 （三）面積、人口 孝感市是一個(gè)發(fā)展中的新興的中等城市，疆域面積 8910 平方公里，全 市轄三縣級(jí)市 (應(yīng)城、安陸、漢川 )、三縣 (孝昌、大悟、云夢(mèng) )和一區(qū) (孝南區(qū) )。國(guó)內(nèi)大中城市和香港特區(qū)均有班機(jī)定期飛行。 類型 發(fā)展概況 公路 北京至深圳 (107)、烏魯木齊至福州 (316)兩條國(guó)道和建設(shè)中的北京至珠海高速公路在孝感市區(qū)交匯而過(guò)，市境內(nèi) 214 條省、市、縣公路干道經(jīng)緯如網(wǎng)，溝通全市城鄉(xiāng)，公路密度居湖北省之首。 （二）交通狀況 孝感交通區(qū)位優(yōu)越。市域總面積 8910 平方公里 ,占湖北省國(guó)土總面積的 4。 孝感城區(qū)位于市域南部、孝南區(qū)西部，地處東經(jīng) 113176。 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣：廣告定位語(yǔ)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格設(shè)計(jì)、主題推廣活動(dòng)、媒體整合、營(yíng)銷策略、費(fèi)用預(yù)算、效果監(jiān)測(cè)、評(píng)估、修正。前言 經(jīng)委托，我司特針對(duì)長(zhǎng)湖項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作對(duì)整個(gè)孝感城區(qū)內(nèi)所在售樓盤進(jìn)行了調(diào)查分析，市場(chǎng)調(diào)研工作自 2022 年 2 月 19 日 — 2 月 22 日，報(bào)告作業(yè)期為 2 月 22 日 — 3 月 24 日。 產(chǎn)品定位：項(xiàng)目 SWOT 分析、被訪者客戶群定位、項(xiàng)目概念定位、項(xiàng)目形象描述、小區(qū)規(guī)劃建議、建筑風(fēng)格建議、戶型設(shè)計(jì)建議、園林風(fēng)格建議、各種設(shè)施建議、價(jià)格定位建議。 第一部分 市場(chǎng)信息調(diào)研 一、城市概況 （一）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 孝感市東鄰“九省通衢”的大武漢，北連河南省的南大門信陽(yáng)市，南靠廣闊富饒的江漢平原，西接古城襄樊、荊州、車城十堰。 市域南北長(zhǎng) 188公里 ,東西寬 122 公里 , 位于湖北省東北部，東臨省會(huì)武漢市，北與河南、隨州交界，西接天門、仙桃 、京山等縣市， 東連黃岡市的紅安縣和武漢市的黃陂區(qū)。 孝感是距離武漢最近的附屬衛(wèi)星城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)邊際效應(yīng)逐步得到釋放。形成了以鐵路為動(dòng)脈、公路為主體、水運(yùn)、航運(yùn)為補(bǔ)充的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 航空 孝感城區(qū)距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng) 32 公里，有一級(jí)公路 和高速公路直達(dá)。同時(shí)，隨著孝感經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，孝感武漢城際鐵路的開(kāi)通，孝感將會(huì)吸引更多的異地置業(yè)人群向其靠攏。 7 萬(wàn)人，其中孝感市城區(qū)人口 33 萬(wàn)，全年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 7。 （四）資源環(huán)境 水資源 孝感市多年平均水資源總量 38。 41 億立方米。 9321 億 m?、多年平均其它供水量 0。地表水水質(zhì)較差，無(wú)Ⅰ類水，大中型水庫(kù)水質(zhì)為Ⅱ類。0634 萬(wàn)立方米，森林蓄積 451。應(yīng)城石膏地質(zhì)儲(chǔ)量 2。 旅游資源 雙峰山旅游度假風(fēng)景區(qū) 孝感第一高峰，形成以孝文化主題公園、白云古寨、洋泗峽谷、雙峰托日等重要景點(diǎn)，成為武漢市民理想休閑度假勝地。 應(yīng)城湯池溫泉 以地?zé)豳Y源為依托，建成集商務(wù)會(huì)展、休閑 度假、娛樂(lè)保健、療養(yǎng)康復(fù)于一體的華中浴谷基地。預(yù)計(jì) 2