【正文】 ? 【答案】 BC ? 【例題 5（ 2022年） ? A、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照 B、土地使用權(quán)出讓合同 ? C、土地使用證 D、商品房銷售合同 ? 【答案】 ABCD ? 【例題 3（ 2022年） ? ? ? ? ? 【答案】 ABCD ? 【例題 2 ②其他營(yíng)業(yè)賬簿。 ? （ 2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ? 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)共 5項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移書據(jù)。 ②技術(shù)咨詢合同中不包括一般的法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)等方面的咨詢合同，這些合同不貼印花。 ? 提示：簽訂合同、書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的各方當(dāng)事人都是印花稅的納稅人。因納稅人主要是通過在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票來完成納稅義務(wù)，故名印花稅。 ? （三）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅期限：按年計(jì)算、分期繳納。 ? ，自 批準(zhǔn)征用之日起滿 1年 時(shí)開始繳納土地使用稅。 ? 三、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理 ? （一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ? ，自 房屋交付使用之次月 起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 單選題】 某人民團(tuán)體擁有 A、 B兩棟辦公樓， A棟占地 3000平方米， B棟占地 1000平方米。鹽場(chǎng)所在地城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米 。對(duì)于圍墻外灰場(chǎng)用地免征城鎮(zhèn)土 地使用稅。 ? （ 4） 老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的土地 ，免征城鎮(zhèn)土地使用稅 【考題 判斷題】 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，在尚未取得土地使用證書之前，不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 【答案】 ? 二、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅減免的一般規(guī)定 ? （ 1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地； ? （ 2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地； ? （ 3）宗教寺廟、公園、名勝古跡 自用 的土地； ? （ 4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等 公用 用地； ? （ 5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； ? （ 6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從 使用的月份起 免繳土地使用稅 5年至 10年； ? （ 7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。 多選題】 根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的有 ( )。 稅率 定額稅率（有幅度的差別稅額） 每平方米土地年稅額規(guī)定如下： （ 1）大城市 30元； （ 2）中等城市 24 （ 3）小城市 18元 （ 4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 12元。 多選題】 根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。 預(yù)售方式 銷售房地產(chǎn)的，對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以 預(yù)征 土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。 ? 【 解釋 2】 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 ? 自 2022年 11月 1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。 1030=%，說明增值額超過了扣除項(xiàng)目金額的 50%，但未超過 100%。 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評(píng)估價(jià)格、支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 10100≈98% （ 5） 計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額： 應(yīng)納土地增值稅稅額 =9900 40%10100 5%=3455（萬元） ? 【例題 ? 【例題 1 ? 【 解釋 2】 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有 在銷售“新建商品房” 時(shí)，才適用20％的規(guī)定；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在銷售使用過的舊房時(shí)，并不適用 20％的規(guī)定。 ? ② 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 按照 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 》 的規(guī)定，其 在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除 。 ? 【解釋 2】 扣除項(xiàng)目及金額 （★★★） ? （ 適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ）：包括 地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用 。 單選題】 根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。 ? 征稅范圍的具體和特殊規(guī)定 （易出單選題、多選題） 征收土地增值稅 不征收土地增值稅 （ 1） 出售 國(guó)有土地使用權(quán)； （ 2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的； （ 3）存量房地產(chǎn)買賣； （ 4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）； （ 5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）； （ 6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資； （ 7）投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的； （ 8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。 ? （二）征稅范圍 ? 一般規(guī)定 ? （ 1）土地增值稅只對(duì) “轉(zhuǎn)讓” 國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì) “出讓 ”國(guó)有土地的行為不征稅。（ 2022年） ? 12月 1月 ? 2月 4月 ? 【答案】 C ? 第二節(jié) 土地增值稅法律制度 ? 一、概念 ? 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 多選題】 根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，不符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的是（ ）。 ? 、出借房產(chǎn)，自 交付出租、出借房產(chǎn)之次月 起，繳納房產(chǎn)稅。 ? ，從 建成之次月 起，繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)出租 B棟房產(chǎn)的月租金為 10萬元，地方政府規(guī)定按房產(chǎn)原值減除 20％的余值計(jì)稅。 【例題 ? （含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 ? 、公園、名勝古跡自用 的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。按照房產(chǎn)稅從租計(jì)征的規(guī)定計(jì)算，王某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 360元。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，甲公司 2022年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）萬元。（ 2022年） ? ? 【答案及解析】 C 應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 5000（ 1－ 30％） ％＝ 42（萬元）。 ? 【例題 3 單選題】 某企業(yè)有原值為 2500萬元的房產(chǎn)， 2022年 1月 1日將其中的 30％用于對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，投資期限為 10年，每年收取固定利潤(rùn)分紅 50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。 單選題】 王某自有一處平房，共 16間，其中用于個(gè)人開餐館的 7間（房屋原值為 20萬元）。 ? 2．融資租賃房屋： 從價(jià)計(jì)征 ? 3．居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn) ? （ 1）對(duì)居民住宅內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由 實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人 繳納房產(chǎn)稅。對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 三、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算 ★★★ 計(jì)稅方法 計(jì)稅依據(jù) 稅率 計(jì)稅公式 從價(jià)計(jì)征 以 房產(chǎn)原值 一次減除 10%～ 30%后的余值（即房產(chǎn)余值）為計(jì)稅依據(jù)（具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定） % 應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值 （ 1扣除比例） % 從租計(jì)征 （ 1）以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)（包括貨幣收入和實(shí)物收入） （ 2）以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征 12% 應(yīng)納稅額＝租金收入 12%或 4% 個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的 4% ? 【解釋 1】 ————— 房產(chǎn)原值 ? （ 1）自 2022年 1月 1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 ? 【解釋】所謂房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所； ? 而獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。 判斷題】 張某將個(gè)人擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產(chǎn)稅的納稅人。 ? 【例題 1 ? 、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人； ? ，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人； ? 、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人按房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。 （ 5）對(duì)于本章小知識(shí)點(diǎn)較多，容易混淆，大家可以從 納稅人、征稅范圍、應(yīng)納稅額的計(jì)算、稅收優(yōu)惠、征稅管理、其他個(gè)性問題這六個(gè)方面將七個(gè)稅種一一攻破。根據(jù)前三年分值的分析， 2022年本章所占分值會(huì)在 12分左右； （ 2）大家在復(fù)習(xí)時(shí)需要比其他章節(jié)更加重視稅收優(yōu)惠、征收管理方面的規(guī)定； （ 3）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅相關(guān)的內(nèi)容在 2022年考試中“一分不值”， 2022年應(yīng)當(dāng)引起高度關(guān)注； （ 4）本章教材與“資源稅”有關(guān)的內(nèi)容按舊政策編寫，與最新的《資源稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》有諸多不相符之處，這部分內(nèi)容沒有“強(qiáng)化”的必要了，大家按基礎(chǔ)班涉及到的內(nèi)容簡(jiǎn)要復(fù)習(xí)即可。 ? 相關(guān)解釋如下 ? ，其經(jīng)營(yíng)管理的單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人的，集體單位和個(gè)人為納稅人； ? ， 承典人 為納稅人 ； ? 提示： 房產(chǎn)出租的，由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人（出租人）為納稅人。 ? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售之前不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用、出租、出借的商品房應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。 【例題 2 ? ：指房屋。 ? ? ? ? ? 【答案】 CD ? 【解析】（ 1）選項(xiàng) AB：獨(dú)立于房屋之外的建筑物（如圍墻、室外游泳池等），不是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象； ? （ 2）選項(xiàng) D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? （ 4）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 ? （ 2） 假投資 ：投資方 /產(chǎn)權(quán)人交 ? 對(duì)以房產(chǎn)投資 收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 的，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房屋租金，應(yīng)當(dāng)依法以 出租方取得的租金收入 為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。 ? 【例題 1 ? ? 『答案及解析』 D ? （ 1）開餐館的房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 20（ 1－ 20%） %＝ （萬元）； ? （ 2）房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人，王某作為出典人無需繳納房產(chǎn)稅； ? （ 3）出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 1 12 12%＝ （萬元）； ? （ 4）應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ ＋ ＝ （萬元） ? 【例題 2 ? ? 【答案及解析】 B ? （ 1）用于對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)的部分，由于其不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入，視同出租，其計(jì)稅依據(jù)為租金收入，即每年的固定利潤(rùn)分紅 50萬元，應(yīng)納稅額＝ 50 12％＝ 6（萬元）； ? （ 2）剩余部分以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)納稅額＝ 2500 70％（ 1－ 20％） ％＝ （萬元）； ? （ 3）該企業(yè) 2022年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝ 6＋ ＝ （萬元）。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，該企業(yè) 2022年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額為 ( )萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除 20％后的余值計(jì)稅。 判斷題】 農(nóng)民王某于 2022年 1月 1日將其在本村價(jià)值 20萬元的樓房出租，當(dāng)年共取得租金收入 3000元。 ? （全額或差額）的單位（學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位）所有的、 本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi) 使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 ? 提示： 對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。 “供熱企業(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營(yíng)供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等， 不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。自 2022年 5月 1日起，該企業(yè)由 A棟搬至 B棟辦公，同時(shí)對(duì) A棟房產(chǎn)開始進(jìn)行大修至年底完工。 ? 五、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（ ★★ ） ? ，從 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月 起，繳納房產(chǎn)稅。 ? ，自 辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月 起，繳納房產(chǎn)稅。