【正文】 。 三 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序 33 ：計(jì)價(jià)與控制 。 （ 3） 施工圖設(shè)計(jì) 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 。 要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào) ， 包括：設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理， 做好與設(shè)計(jì)人員的溝通 ， 落實(shí)獎(jiǎng)懲措施 ， 開(kāi)展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng) 。 合理科學(xué)的設(shè)計(jì) ， 可降低工程造價(jià) 10%。 四 如何做好投資決策的可行性研究 27 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)都是投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 ， 都在 《可行性研究報(bào)告 》 中起著十分重要的作用 。 造價(jià)人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性 、 可靠性認(rèn)真分析 ， 保證投資預(yù)測(cè) 、 經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確 。 （ 5）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。 （ 2）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的投資估算：是一個(gè)項(xiàng)目決策階段的主要造價(jià)文件，它是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書(shū)的組成部分，投資估算對(duì)于項(xiàng)目的決策及投資的成敗十分重要。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能，合理確定。合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，不僅要考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)部各因素之間的數(shù)量匹配、能力協(xié)調(diào)，還要使所有生產(chǎn)力因素共同形成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體在規(guī)模上大小適應(yīng)，以合理確定和有效控制工程造價(jià)。 一 如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提 24 建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段影響工程造價(jià)的決定因素主要有：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)三個(gè)方面。因此，在此階段控制工程造價(jià)，對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，節(jié)約投資的可能性最大。 六 管理費(fèi)用控制重點(diǎn) 21 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制核算 22 如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提 一 二 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決定因素 三 五 投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 四 如何做好投資決策的可行性研究 23 在建筑工程項(xiàng)目管理過(guò)程中，投資決策階段控制工程造價(jià)具有十分重要的意義。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過(guò)于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。 四 財(cái)務(wù)控制重點(diǎn) 19 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)應(yīng)該從四個(gè)方面去體現(xiàn)： （ 1）銷(xiāo)售流程的優(yōu)化； （ 2）銷(xiāo)售部組織框架的構(gòu)建； （ 3）銷(xiāo)售道具及物料的使用； （ 4）項(xiàng)目推廣費(fèi)用的有效使用。 一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。 （ 2）通過(guò)加強(qiáng)過(guò)程成本控制，對(duì)施工過(guò)程中的工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過(guò)程結(jié)算及時(shí)、有效反映項(xiàng)目成本。土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。 （ 1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。 八 成本管理需要跨職能合作 13 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制核算 14 拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 一 二 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 三 五 施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 六 管理費(fèi)用控制重點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 四 財(cái)務(wù)控制重點(diǎn) 15 征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。 ： 、塑造流程：實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部組織與供應(yīng)鏈上每個(gè)供方的無(wú)縫對(duì)接。顯然，管理水平將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)成敗的關(guān)鍵，因此全面推行全過(guò)程供應(yīng)鏈管理體系，將供應(yīng)鏈管理價(jià)值最大化，勢(shì)在必行。 傳統(tǒng)的成本管理方法存在： （ 1） 被動(dòng)式控制成本 （ 2） 采取過(guò)程或事后控制成本方法 （ 3） 沒(méi)有系統(tǒng)對(duì)成本進(jìn)行控制 。企業(yè)實(shí)行目標(biāo)成本管理需要來(lái)自多方面的大量信息，這些信息是實(shí)行目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)。 ①確定目標(biāo)收益率：目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式。 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容 7 ：在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。 ，指開(kāi)發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，包括地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地占 用稅 、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用總額的 25%； ，指取得土地使用權(quán)后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前發(fā)生的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用，包括項(xiàng)目籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察測(cè)繪、可行性研究及“三通一平”等費(fèi)用； ，指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)以外的費(fèi)用，包括市政配套費(fèi)、給水系統(tǒng)費(fèi)、雨污水系統(tǒng)費(fèi)、供電系統(tǒng)費(fèi)、有線(xiàn)電視工程費(fèi)、電話(huà)通訊工程費(fèi)、寬帶工程費(fèi)、智能化系統(tǒng)費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)； ，指項(xiàng)目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開(kāi)發(fā)商所有，收益也不歸開(kāi)發(fā)商的公共設(shè)施，包括景觀(guān)、門(mén)庭，產(chǎn)權(quán)不歸開(kāi)發(fā)商的車(chē)庫(kù)、垃圾處理站等費(fèi)用。這些政策將直接或間接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資問(wèn)題，加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、資金使用安排等產(chǎn)生一定的影響。 一 土地政策變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響 5 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的管理日趨嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控力度正逐步加強(qiáng)。1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過(guò)程 成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制操作實(shí)戰(zhàn) 2 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制核算 3 土地政策變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響 一 成本管理需要跨職能合作 二 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 金融 (貨幣 )政策變化對(duì)投資成本的影響 三 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容 六 成本管理需要關(guān)注的全過(guò)程與細(xì)節(jié) 將客戶(hù)需求納入目標(biāo)成本管理 四 七 房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理 如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤(rùn)率以確定成本 八 4 隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展和土地的不斷減少，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的控制性文件 ： 《 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 》 、 《 關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知 》 、 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 》 、 《 關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分配方式的通知 》 、 《 關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知 》 、 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 、 《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 、《 關(guān)于認(rèn)真貫徹 〈 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) 〉 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知 》 、 《 土地登記辦法 》 、 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 、 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 、 《 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例 》 等 ， 上述政策主要目的在于嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，強(qiáng)制實(shí)施土地的招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌出讓制度。 資金與管理成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的核心。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當(dāng)從緊貨幣政策的實(shí)施，存款準(zhǔn)備金率和商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率也多次上調(diào)。 二 金融 (貨幣 )政策變化對(duì)投資成本的影響 6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成按照用途大致可分成三塊：開(kāi)發(fā)成本，稅費(fèi)，期間費(fèi)用。包括建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修費(fèi)、樣板房 /售樓處裝修費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用總額的 45%； 包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費(fèi)，大約占成本費(fèi)用總額的 10% 包括營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，這三項(xiàng)費(fèi)用大約占成本費(fèi)用總額的 10%。 單位產(chǎn)品價(jià)格 =單位產(chǎn)品成本 （ 1+加成率） ：在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。 單位產(chǎn)品售價(jià) =單位產(chǎn)品成本 /（ 1加成率） 四 如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤(rùn)率以確定成本 8 ①目標(biāo)利潤(rùn)率法，公式如下 ② 上年利潤(rùn)基數(shù)法，公式：目標(biāo)利潤(rùn)＝上年利潤(rùn) 利潤(rùn)增長(zhǎng)率 四 如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤(rùn)率以確定成本 9 建立健全信息管理系統(tǒng) ，做好各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集工作。 五 將客戶(hù)需求納入目標(biāo)成本管理 10 傳統(tǒng)的成本管理的思路為：根據(jù)設(shè)計(jì)院圖紙組織招標(biāo)投標(biāo) ， 根據(jù)最低價(jià)原則選擇施工單位 ， 并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行結(jié)算 。 六 成本管理需要關(guān)注的全過(guò)程與細(xì)節(jié) 11 ：隨著原有土地轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)為招拍掛的商業(yè)運(yùn)作模式，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素只剩下二大要素：資金與管理。同時(shí)要加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，不能滋生 “ 高高在上 ” 等不良心態(tài)，防止腐敗的發(fā)生。 七 房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理 12 由于成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門(mén)的責(zé)任，而是全部部門(mén)的責(zé)任，尤其是營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部、工程部、材料采購(gòu)部的責(zé)任，比較合理的成本管理控制組織分工為：項(xiàng)目定