盤活城鎮(zhèn)存量建設用地的調(diào)查與思考-全文預覽
【正文】 %的商業(yè)；其次，實現(xiàn)了宅基地的自愿有償退出，破解了城鄉(xiāng)兩頭占地難題。對小區(qū)周邊的商住用地采取招、拍、掛方式公開出讓，所得收益補貼農(nóng)民居住小區(qū)的基礎設施配套。秦欄鎮(zhèn)改革了以前只能按組零散批準宅基地的方式，不再把宅基地指標分配到各個村里，而是在鎮(zhèn)區(qū)集中規(guī)劃了近 1500 畝地專用于農(nóng)民跨村進鎮(zhèn)區(qū)建房，用于吸引農(nóng)民進鎮(zhèn)定居；二是按成本價劃撥建房用地，吸引農(nóng)民進鎮(zhèn)定居。 秦欄鎮(zhèn)位于安徽省天長市最東部，地處蘇皖兩省、三市（天長、儀征、高郵）交界處，西距天長市區(qū) 20 公里，東距揚州市區(qū) 36 公里。 2022 年 2022 年間，輝縣市城區(qū)近 13 萬新增人口中，有三分之二是來自下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村居民。輝縣市主城區(qū)人口密度由 2022 年的每平方公里 8673 人增加到 2022 年的 萬人；其次，提高了城市土地利用效率。輝縣市提出“房地都補償，房屋補償價隨樓層遞減”的拆遷安置補償方案。 輝縣市的基本做法，一是限定城市邊界，優(yōu)化空間結構。這種做法不僅導致用地粗放，造成了大量“空城”“鬼城”，還抬高了農(nóng)民的進城門檻。 這些措施取得了多方面成效：首先，大幅增加了產(chǎn)業(yè)空間，為企業(yè)更換生產(chǎn)設備、提高生產(chǎn)效率創(chuàng)造了條件；大批企業(yè)不僅擴展了自己的生產(chǎn)部門、更換了先進的生產(chǎn)設備，也極大地改善了企業(yè)的辦公硬件和形象，為企業(yè)整合上下游提供了有利的條件；其次，“零地技改”企業(yè)增加了固定資產(chǎn)，增強了抵押融資能力。在符合城市建設、采光、消防、環(huán)保等要求的前提下，突破此前規(guī)定的容積率上限 ，并允許企業(yè)在補交相應的綠地配套費后，適當降低配套綠地比例；二是大幅減輕企業(yè)空間擴容的稅費負擔。長期以 來，工業(yè)用地利用效率低，用地粗放現(xiàn)象相當普遍，平均容積率僅 ，單位面積產(chǎn)出偏低。除非明顯危及公共利益，政府不僅無權干涉，還有義務積極保護土地使用權人的各項權益。河南開封的一個城中村除了大量當?shù)卮迕癯钟屑w建設用地外，還有約 15%的城鎮(zhèn)居民持有建設用地，這些城里人有的沒有拿到產(chǎn)權證，但事實上長期居住于此。所以新增建設用地從一開始產(chǎn)生就被政府壟斷，且絕大多數(shù)是國有建設用地?！蔽覈擎?zhèn)化的實踐表明，盤活城鎮(zhèn)存量建設用地，釋放閑置、低效用地的潛力，已成為破解當前土地資源利用管理困局的不二選擇。調(diào)查表明，新 形勢下解決城鎮(zhèn)化過程中的土地供需矛盾，應特別重視“盤活”存量，向“土地存量”要“發(fā)展增量”。農(nóng)戶李池來在秦欄鎮(zhèn)的老房子拆除，宅基地復墾為 2 畝耕地后李池來將它租給了種田大戶。盤活城鎮(zhèn)存量建設用地的調(diào)查與思考 在高速 發(fā)展 三十余年后，像中國很多城市一樣，深圳也面臨著土地資源難以為繼的困境。 CFP 安徽省天長市秦欄鎮(zhèn)通過“退宅不退地”，探索出一條既降低 農(nóng)民 進鎮(zhèn)門檻，又實現(xiàn)了宅基地自愿、有償退出的新路子，盤活了集體建設用地。中央城鎮(zhèn)化工作會議提出，推進新型城鎮(zhèn)化，要提高土地利用效率，“嚴控增量，盤活存量”。建立存量建設用地退出激勵機制，推進老城區(qū)、舊廠房、城中村的改造和保護性開發(fā)，發(fā)揮政府土地儲備對盤活城鎮(zhèn)低效用地的作用。 存量建設用地的幾大特征 中國土地勘測規(guī)劃院指出，存量建設用地在土地占用、開發(fā)、處置、收益等多個方面，與新增建設用地存在較大差異： （一）在土地占用上，新增建設用地由政府壟斷，而存量建設用地則分散在各土地使用權人手中 根據(jù)我國現(xiàn)行土地用途管制制度和征用制度，政府壟斷了農(nóng)用地轉為建設用地的通道，而新增建設用地的主要來源正是農(nóng)用土地。而存量建設用地在事實上經(jīng)過原使用權人的多次轉讓，再加上國有 企業(yè) 破產(chǎn)、文物保護、產(chǎn)權糾紛等多種遺留問題，權利關系非常復雜。在處置形式上，存量建設用地使用權人可以在合法的范圍內(nèi)贈送、轉讓、置換、出租、抵押。
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