【正文】 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 37 資料來源 ： 公司年報；文獻檢索；麥肯錫分析 大于 20%小于 50% 大于 50% 內(nèi)地開發(fā)商 海外開發(fā)商 戰(zhàn)略定位 1 2 3 4 1 2 3 4 中華企業(yè) 上海大華 深圳萬科 上海復(fù)地 浙江綠城 深圳金地 深圳招商地產(chǎn) 天津順馳 新鴻基實業(yè) 凱德臵業(yè) 恒基兆業(yè) 中國海外發(fā)展 長江實業(yè) 嘉里建設(shè) 華潤臵地 恒隆地產(chǎn) 吉寶地產(chǎn) 湯臣集團 瑞安集團 長三角項目占總開發(fā)項目比例 ?重點商談對象，提供優(yōu)惠政策，盡可能地引進此類開發(fā)商作為戰(zhàn)略性駐商 ? 盡快與此類開發(fā)商進行接觸，如其有在長三角戰(zhàn)略性投資意向，也可作為重點引進對象 ? 可作為重點住宅開發(fā)商引進，規(guī)定最低的辦公樓和商業(yè)物業(yè)建設(shè)比例 ? 如果此類開發(fā)商對商務(wù)城表示強烈興趣，也可商談戰(zhàn)略合作事宜 上海綠地 上海世茂集團 重點吸引 備選名單 商務(wù)城應(yīng)引入戰(zhàn)略性的地產(chǎn)開發(fā)商 住宅開發(fā)補充 機會性考慮 大于 10%小于 20% 大于 20% 商業(yè)物業(yè)比例 東方海外 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 38 二級開發(fā)商的內(nèi)部收益率敏感性分析 基礎(chǔ)情況 敏感性變量 模型假設(shè) ? 二級開發(fā)商僅開發(fā)住宅和寫字樓兩種業(yè)態(tài)；住宅全部出售，辦公樓全部出租 ? 開發(fā)商 06年批得土地， 07年建設(shè)，08年起銷售 /出租物業(yè) ? 住宅于 08年全部售出，銷售款分兩年收到 ? 寫字樓于 08年出租，租金按市場價每年調(diào)整 ? 基礎(chǔ)情況為 – 06年辦公樓土地出讓價 50萬元 /畝，住宅土地出讓價 60萬 /畝 – 住宅土地出讓價與辦公樓保持固定比例（ 6:5） – 辦公樓容積率 ，住宅 ，并保持此固定比率 – 08年住宅售價 4,500元 /平方米 – 2020年辦公室租金為 100元 /平方米 /月 18 20 16 辦公樓 10% * 目前外資二級開發(fā)商的平均要求收益率為 18%；內(nèi)資大型二級開發(fā)商為 1215% 資料來源 ： 麥肯錫分析；麥肯錫訪談 可能的變化值 IRR（ %） 土地出讓價 萬元 /畝 08年住宅售價 元 /平方米 2020年辦公樓租金 元 /平方米 /月 IRR（ %） 辦公樓 40% 各業(yè)態(tài)占總開發(fā)面積的比例 在基礎(chǔ)情 況下，當辦公樓比例達到18%時，開發(fā)商 IRR=18%，達到行業(yè)要求收益率 * 辦公 50 +20% 20% 住宅 60 +20% 20% 100 15 20 28 13 4,500 +20% 20% 20 21 19 +20% 20% 20 17 21 容積率 辦公 +20% 20% 住宅 +20% 20% Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 39 商務(wù)城的成功迫切需要省領(lǐng)導(dǎo)的決策和支持 資料來源 ： 麥肯錫分析 戰(zhàn)略決策 政策支持 招商支持 ? 對商務(wù)城戰(zhàn)略發(fā)展計劃和組織方案在今年一季度完成批復(fù) 期望的支持形式 ? 敦請相應(yīng)部門排定外包時間表，三年內(nèi)產(chǎn)生 10億元以上的外包訂單 ? 協(xié)助安排在今年商務(wù)城人員與銀監(jiān)會、保監(jiān)會以及 5家商務(wù)城重點金融企業(yè)招商對象領(lǐng)導(dǎo)人的會晤 ? 協(xié)助安排在今年商務(wù)城人員與商務(wù)城招商目標中 5家江蘇省大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的會晤 ? 正式確立省級開發(fā)區(qū)的資質(zhì)，對商務(wù)城已經(jīng)擬定的經(jīng)濟優(yōu)惠政策在今年一季度完成批復(fù) ? 省政府和蘇州 /昆山政府的財政、勞動和社會保障、公安戶籍和醫(yī)療衛(wèi)生部門的流程和信息系統(tǒng)外包訂單 具體內(nèi)容 ? 銀監(jiān)會，保監(jiān)會 ? 招商銀行，廣發(fā)銀行，太平人壽，建設(shè)銀行，中國人壽 ? 針對部分重點駐商的個人所得稅地稅部分返還，營業(yè)稅減半，增值稅 /關(guān)稅 /企業(yè)所得稅可比于大連軟件園的優(yōu)惠對待 ? 參與招商工作中與財富 500強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的接洽 ? 協(xié)助在商務(wù)城設(shè)立中國首個BPO/ITO的行業(yè)協(xié)會 ? 春蘭集團，熊貓集團，江蘇銀行，蘇寧電器，五星電器 ? 微軟， IBM，花旗銀行，匯豐銀行，通用電氣等 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 40 潛在駐商更需要看到昆山市領(lǐng)導(dǎo)建設(shè)商務(wù)城未來一年的舉措 資料來源 ： 麥肯錫分析 戰(zhàn)略決策 政策支持 市政建設(shè) ? 對商務(wù)城戰(zhàn)略發(fā)展計劃和組織方案在今年一季度完成批復(fù) ? 解決管委會 /開發(fā)公司的啟動資金問題，使其盡快開始第一個地塊的一級開發(fā) 期待政府的具體舉措 ? 實現(xiàn)到上海市中心的“一小時”公交線路以及花橋收費站的撤除 ? 排定第一個開發(fā)地塊內(nèi)制造企業(yè)的拆遷時間表并與重點企業(yè)溝通 ? 確保商務(wù)城省級開發(fā)區(qū)的資質(zhì) ? 確保商務(wù)城盡快建立優(yōu)惠政策原則和實施細則 ? 敦請江蘇省和蘇州市政府排定政府外包項目時間表 ? 協(xié)助在商務(wù)城設(shè)立中國首個BPO/ITO的行業(yè)協(xié)會 招商支持 資料來源 ： 公司網(wǎng)站；麥肯錫分析 商務(wù)城 時間緊迫，計劃和行動的脫節(jié)會永遠失去再次吸引潛在駐商的機會 BPO/ITO ? 畢博 ? (Bearing Point) ? 埃森哲 (Accenture) ? Niprena ? Wipro Spectramind ? Daksh 企業(yè) ? Harry You ? 02152925392 聯(lián)系人 零售 ? 百安居 (Bamp。 地效 247。 容積率 ? 總建筑占地 247。 容積率 ? 新增常住人口數(shù)量 人均居住面積 247。據(jù)商務(wù)部預(yù)測，十一五期間，我國年外資增長率僅為 1%，遠低于十五計劃 ? 中國周邊的亞洲國家，最近紛紛宣布一些投資優(yōu)惠政策，并利用其廉價勞動力來吸引外資，比如印度，柬埔寨，越南等 ? 在“西部開發(fā)”的背景下，中國內(nèi)陸城市的成本優(yōu)勢將吸引沿海的制造業(yè)向之轉(zhuǎn)移 江蘇實際利用外商投資 單位：億美元 制造業(yè)的長期趨勢是往成本更低的地區(qū)遷移 2 3 4 5 1 1800年代后期 – 美國的工業(yè)革命加速了全球低成本制造基地從歐洲向美國轉(zhuǎn)移 1950年代和 60年代 – 戰(zhàn)后的日本把自己重建成一個低成本制造基地 1970年代后期和 1980年代 – 日本逐漸成為一個全球重量級的發(fā)達國家與其相鄰的韓國轉(zhuǎn)而成為低成本制造中心 1980年代后期 – 低成本制造基地向快速發(fā)展的東南亞國家和臺灣轉(zhuǎn)移 1990年代 – 中國的經(jīng)濟改革和巨大的市場使中國，特別是沿海地區(qū)，成為一個強大的制造基地 2021年代－ 沿海地區(qū)成本升高，制造業(yè)向中國內(nèi)陸省份遷移？ 2 3 4 5 歷史上制造基地的轉(zhuǎn)移 1 6 6 ？ Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 5 2021 2021 +5% 發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是江蘇省保持長期競爭力的重要戰(zhàn)略 5,246 2021 10,492 2021 +100% 2021 2021 +10% 服務(wù)業(yè)生產(chǎn)總值 億元 服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重 ％ 江蘇省已經(jīng)提出服務(wù)業(yè)大發(fā)展的宏偉目標 服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占從業(yè)人員比重 ％ * 交通運輸、倉儲和郵政業(yè)；傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的批發(fā)和零售業(yè)；住宿和餐飲業(yè)；居民服務(wù)業(yè) ** 信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)；科研、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)；教育、衛(wèi)生服務(wù)、社會保障和社會服務(wù)業(yè)；文化、體育和娛樂業(yè)；公共管理和社會組織 資料來源 ： 江蘇省人民政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實施綱要 ,上海統(tǒng)計年鑒 2021；江蘇統(tǒng)計年鑒 2021；昆山統(tǒng)計年鑒 2021；美國商務(wù)部經(jīng)濟分析辦公室 傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)僅能“跟隨” GDP，而不能真正“推動” GDP 全球范圍內(nèi)服務(wù)業(yè)的離岸遷移為商務(wù)城帶來了機會 上海 第三產(chǎn)業(yè)分布 傳統(tǒng)服務(wù)業(yè) * 美國 2021年第三產(chǎn)業(yè)分布 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ** 江蘇 第三產(chǎn)業(yè)分布 昆山 第三產(chǎn)業(yè)分布 2 3 1 1970 － 80年代 – 大型企業(yè)的后臺處理流程從北美、英國遷移到愛爾蘭等中等發(fā)達國家 1990年代后期 – 后臺處理流程從愛爾蘭遷移到印度、菲律賓等國家 2021年 – 部分后臺處理流程從印度、菲律賓溢出到中國？ 2 3 服務(wù)業(yè)離岸遷移的趨勢 1 2 ？ Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 6 而從制造業(yè)集聚的地區(qū)發(fā)展到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達的地區(qū)需要在多方面實現(xiàn)轉(zhuǎn)變 從 . . . ?“制造業(yè)工廠” 到 . . . ?“服務(wù)業(yè)工廠” ?市場主體 –國際領(lǐng)先制造業(yè) OEM/ODM企業(yè)，大量是臺灣、日、韓企業(yè) –國際領(lǐng)先的服務(wù)業(yè)外包企業(yè)，大量是歐美和印度企業(yè) ?市場生態(tài)環(huán)境 –充沛的 ”藍領(lǐng)“勞動人口，多數(shù)是臨時雇用關(guān)系 –所得稅，增值稅和進出口關(guān)稅優(yōu)惠政策 –寬松的勞工，環(huán)保等法規(guī) ?基礎(chǔ)設(shè)施 –“七通一平“的工業(yè)用地 –投資商 /駐商自建廠房物業(yè) –大量受過中等、高等教育的”灰領(lǐng)“人口，多數(shù)是穩(wěn)定的雇用關(guān)系 –個人所得稅，營業(yè)稅和服務(wù)業(yè)出口關(guān)稅的優(yōu)惠政策 –行業(yè)協(xié)會、職業(yè)教育等制定技能標準、培養(yǎng)專業(yè)人才 –全國衛(wèi)星城中領(lǐng)先的人居環(huán)境 –富有城市商務(wù)社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商作為物業(yè)建設(shè)主體 –大容量、穩(wěn)定、低價的通信和數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 7 議程 ? 項目背景 ? 商務(wù)城的遠景目標和致勝戰(zhàn)略 ? 商務(wù)城的價值定位和關(guān)鍵舉措 ? 財務(wù)測算和開發(fā)模式 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 8 商務(wù)城發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的遠景目標 遠景目標 把握快速增長的業(yè)務(wù)流程外移 /外包行業(yè)的機會，近、中期建成中文世界的“服務(wù)業(yè)工廠”，長期成為中國業(yè)務(wù)流程外移 /外包之都；從“昆山制造”過渡到“昆山流程”，分步實現(xiàn)向“昆山創(chuàng)造”的跨越式發(fā)展，成為融入大上海地區(qū)的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為增長引擎的多功能衛(wèi)星城市 ? 以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為切入點，市場生態(tài)環(huán)境的培育為重點 –居住、辦公、商業(yè)娛樂和公共設(shè)施并重 –引進戰(zhàn)略性地產(chǎn)開發(fā)商作為合作伙伴，搞大地塊整體多階段開發(fā)，以多次開發(fā)為原則 –建立引進全國乃至國際相關(guān)人才的通暢渠道，創(chuàng)造社保、住宅、公交等一流人居環(huán)境，并以行政優(yōu)惠鼓勵人才穩(wěn)定就業(yè) –率先創(chuàng)建全國業(yè)務(wù)流程外移 /外包行業(yè)協(xié)會，制定專業(yè)技能認證，并引入認證教育 /培訓(xùn)機構(gòu) ? 同時有針對性地吸引核心產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵駐商作為市場主體 –以獨特的人才供應(yīng)、政府訂單、誠信履行政策優(yōu)惠為價值定位，近期捕捉上海、大連等地受到資源制約留下的市場空白，中期搶占金融等行業(yè)后處理整合外移的高峰，長期躋身國際業(yè)務(wù)流程外移 /外包的競爭舞臺 –圍繞合格的招商人才建立市場化的招商公司 –制定專業(yè)的品牌運作方案 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:0