【正文】 利用廣州強勢媒體作主導 ， 實現(xiàn)最大化鎖定目標消費者 ， 樹立項目鮮明概念形象 ， 營造具項目個性之特色品牌 ， 吸引消費者 ， 激發(fā)其興趣 。 一” 炒作 主題 百合，讓男人更愛家 核心詞：更愛家 百合，讓愛家的人更有品味 核心詞：更有品味 百合，讓家家的胸懷更寬廣 核心詞：更寬廣 百合，讓愛家的路無限延伸 核心詞：無限延伸 支 持 點 理念？（三本主義） “居家健康”會所 本文化博物長廊 準 樂園 “愛家系統(tǒng)”（健康、教育、環(huán)保、理財、發(fā)展 療顧問） 展，增強項目的藝術氛圍、提升買家欣賞的品味 ，對展品進行專業(yè)的評價，與客戶溝通鑒賞心得。 2. 家庭趣味 DV大賽。 1. 《 名人品家 》系列三。 4. 廣州第一個以“家”為主題的博物長廊展覽會，以“愛家”主題的少兒繪畫大賽作配合。 營銷活動： ? 家庭為主題電影的電影節(jié) ? 家庭趣味 DV小電影的有獎征集活動 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 71 2021年“五 ~六月” 2021年“十 時 間： 2021年 910月 廣告主題：愛家的路，無限延伸 推廣目標：利用 “ 保利城 ” 的概念，有效的資源整合讓保利百合花園更強大，保利地產的品牌得到進一步的鞏固，擴大項目的社會效應與全面提升項目的全民參與性。 ? 名人品家白皮書 《 百合之光 》 簽發(fā)儀式。 時 間： 2021年 35月 廣告主題：愛家的人心連心。 營銷活動： ? 保利文化博物館珍藏字畫展。 ? 滿目盛開的百合花是家是色彩。 時 間： 2021年 910月 廣告主題：愛家的男人最好，戀家的女人最美。 —— 園林篇 ? 家是心靈溝通的平臺。 ? 賣點演繹篇。 II、廣州第一個 “ 家本文化 ” 的博物長廊（并以 “ 家 ” 主題繪畫大賽作配合） ? 建立家本文化長廊，突出項目以家為主題的特性，并作為項目長期宣傳的一個主要途徑。 訴求點：整合保利文化品牌，位動企業(yè)品牌聯(lián)動從而提升保利品牌。 2021年十 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 58 4大階段（四大戰(zhàn)役） 2021年 5— 6月 目的：形象定位期，打響知名度，確立樓盤定位 2021年 2021年 2021年十 4. 推廣策略系列化，將名人品家和 “ 家本文化 ” 博物展做成項目品牌的標簽，更成為 “ 保利地產 ” 品牌的文化窗口。根據(jù)本項目的主題定位，制定項目的總體推廣策略時，定要以下列的幾個出發(fā)點為前提，從而使項目的整體推廣策略更為有效，并且亦為解決之前我司總結四大難題，而作出明確的方針和策略。 一開售 ” 將會面對更多更大的市場壓力 ， 并且 10月開售的延續(xù)銷售期將會比 “ 五 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 42 ? 生活服務體系 —— 五大管理系統(tǒng) 實現(xiàn)全程式人性化家居服務，實現(xiàn)立體式家本文化構建 ? 健康管理系統(tǒng) ? 教育管理系統(tǒng) ? 理財管理系統(tǒng) ? 環(huán)境管理系統(tǒng) ? 物資物業(yè)管理系統(tǒng) 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 43 第六章、項目整體價格策略 ——輔助武器 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 44 項目定價策略 第一步：與周邊競爭對手進行綜合比較，初步制定項目價格為： 4450元 /㎡ （含裝修） 第二步：將項目所有單位按素質差別分為 7大類，然后選擇屬于平均水平一類單位定價為 4450元 /㎡ ，并推導出其他 7類單位的均價水平 第三步：將各類型單位具體細化，然后得出項目每個單位得大約價格，從而反推出項目均價水平為 4453元 /㎡ （含裝修） 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 45 第四步：得出項目每個單位價格后，將所有單位劃分成為 2大部分、 4大系列，劃分后將各類別單位的價格與周邊各競爭對手項目的相同類別單位進行比較，從而驗證本項目定價的競爭力 第五步：在與市場競爭對手各類別單位進行比較后，對本項目的各類型單位的定價進行調整 第六步：最后經(jīng)過修正后最終得出各類型單位的最終均價（ 4381元 / ㎡ 含裝修） 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 46 項目入市時間分析 根據(jù)貴司提供的工程進度表及我司人員到現(xiàn)場實地考察所得 ，現(xiàn)場條件相對完善的時間為 5月中下旬左右 （ 園林具有雛型 ，架空廊已完工 ， 示范單位完成開放 ， 會所初步完工 ） 。 ? 保利對產品之工藝、品質上不懈的追求，可增加客戶對物業(yè)的好感。 百合 —— 體現(xiàn)高雅，清新的品位，充分體現(xiàn)文化氣息。不同個性的樓盤吸引的目標客戶群亦各有差異。 分析本項目客戶的居住追求：歸屬感、自我滿足。 ? 品牌信心 信任發(fā)展商實力所帶來的保證，追求由此所帶來的成就感，尊榮感。 ? 周邊原有宿舍，早期商品房較多，以改善生活為目的潛在客源數(shù)量較大。 b. 按購房者職業(yè)類別劃分 ?25—35歲之間的白領及自由職業(yè)人士 ——新生代人士。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 20 在知已知彼后，怎樣才能達至百戰(zhàn)不殆的目的呢？就需要我們解決以下幾個問題 a. 項目在短時間內供貨量大且集中，如何才能加快銷售速度，避免積壓情況出現(xiàn) b. 項目自身產品同質化嚴重，且可調節(jié)性低，在如此激烈的市場競爭之中，如何保證項目持續(xù)熱銷 c. 項目因規(guī)模所限，與對手相比，在園林、規(guī)劃等常規(guī)內容方面并無優(yōu)勢，因而必須在后天創(chuàng)造賣點或另辟溪徑 d. 保利花園與百合花園之間如何實現(xiàn)雙贏，從而進一步提升企業(yè)品牌形象 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 21 我們要實現(xiàn)搶占市場份額的戰(zhàn)略目標，首要的是對我們所爭奪的陣地 ——目標客戶進行深入的分析，掌握他們消費行為及心理的共性。 ? 周邊充斥多個知名房地產品牌。 ? 周邊區(qū)域居住人群較為集中，居住氛圍強。 ? 有很大部分單位受工業(yè)大道及規(guī)劃路粉塵、噪音影響嚴重。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 17 劣勢 ? 項目容積率高，密度大。 ? 獨有健康會所。 ? 本項目可與保利其他項目進行資源整合（如業(yè)主、配套）。 ? 隨著交通建設及市政改造，購房區(qū)域局限性進一步打破。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 11 各板塊的樓盤分布 項目受到南洲路板塊，革新路板塊，江燕路板塊的各個樓盤三面夾擊，市場競爭激烈。 ? 外來人員不斷增加，市場潛在購房需求亦將持續(xù)增加。 ? 產品及營銷方式上推陳出新，樓市在競爭中進一步發(fā)展。 5 9 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 5 目 錄 第八章、媒介運用策略 55 階段推廣策略 5 4 整體思路 4 8 商鋪部分 3 8 篩選項目核心利益點的標準要求 2 3 據(jù) 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 1 保利百合花園 營銷策劃報告書 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 2 目 錄 第一章、市場分析 —— 知彼 8 周邊區(qū)域市場分析 2 0 第三章、目標客戶群分析 —— 爭奪的陣地 2 2 目標客戶群分類 2 6 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 3 目 錄 第四章、確定形象定位 —— 入市態(tài)勢 3 9 核心利益點的體現(xiàn) 4 3 項目定價策略 52 第七章、整體推廣