【正文】 利用廣州強(qiáng)勢媒體作主導(dǎo) ， 實(shí)現(xiàn)最大化鎖定目標(biāo)消費(fèi)者 ， 樹立項(xiàng)目鮮明概念形象 ， 營造具項(xiàng)目個性之特色品牌 ， 吸引消費(fèi)者 ， 激發(fā)其興趣 。 一” 炒作 主題 百合，讓男人更愛家 核心詞：更愛家 百合，讓愛家的人更有品味 核心詞：更有品味 百合，讓家家的胸懷更寬廣 核心詞：更寬廣 百合，讓愛家的路無限延伸 核心詞：無限延伸 支 持 點(diǎn) 理念？（三本主義） “居家健康”會所 本文化博物長廊 準(zhǔn) 樂園 “愛家系統(tǒng)”（健康、教育、環(huán)保、理財、發(fā)展 療顧問） 展，增強(qiáng)項(xiàng)目的藝術(shù)氛圍、提升買家欣賞的品味 ，對展品進(jìn)行專業(yè)的評價，與客戶溝通鑒賞心得。 2. 家庭趣味 DV大賽。 1. 《 名人品家 》系列三。 4. 廣州第一個以“家”為主題的博物長廊展覽會，以“愛家”主題的少兒繪畫大賽作配合。 營銷活動： ? 家庭為主題電影的電影節(jié) ? 家庭趣味 DV小電影的有獎?wù)骷顒? 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 71 2021年“五 ~六月” 2021年“十 時 間： 2021年 910月 廣告主題：愛家的路，無限延伸 推廣目標(biāo)：利用 “ 保利城 ” 的概念，有效的資源整合讓保利百合花園更強(qiáng)大，保利地產(chǎn)的品牌得到進(jìn)一步的鞏固，擴(kuò)大項(xiàng)目的社會效應(yīng)與全面提升項(xiàng)目的全民參與性。 ? 名人品家白皮書 《 百合之光 》 簽發(fā)儀式。 時 間： 2021年 35月 廣告主題：愛家的人心連心。 營銷活動： ? 保利文化博物館珍藏字畫展。 ? 滿目盛開的百合花是家是色彩。 時 間： 2021年 910月 廣告主題：愛家的男人最好，戀家的女人最美。 —— 園林篇 ? 家是心靈溝通的平臺。 ? 賣點(diǎn)演繹篇。 II、廣州第一個 “ 家本文化 ” 的博物長廊（并以 “ 家 ” 主題繪畫大賽作配合） ? 建立家本文化長廊，突出項(xiàng)目以家為主題的特性，并作為項(xiàng)目長期宣傳的一個主要途徑。 訴求點(diǎn)：整合保利文化品牌，位動企業(yè)品牌聯(lián)動從而提升保利品牌。 2021年十 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 58 4大階段（四大戰(zhàn)役） 2021年 5— 6月 目的：形象定位期，打響知名度，確立樓盤定位 2021年 2021年 2021年十 4. 推廣策略系列化，將名人品家和 “ 家本文化 ” 博物展做成項(xiàng)目品牌的標(biāo)簽，更成為 “ 保利地產(chǎn) ” 品牌的文化窗口。根據(jù)本項(xiàng)目的主題定位，制定項(xiàng)目的總體推廣策略時，定要以下列的幾個出發(fā)點(diǎn)為前提，從而使項(xiàng)目的整體推廣策略更為有效，并且亦為解決之前我司總結(jié)四大難題，而作出明確的方針和策略。 一開售 ” 將會面對更多更大的市場壓力 ， 并且 10月開售的延續(xù)銷售期將會比 “ 五 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 42 ? 生活服務(wù)體系 —— 五大管理系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)全程式人性化家居服務(wù)，實(shí)現(xiàn)立體式家本文化構(gòu)建 ? 健康管理系統(tǒng) ? 教育管理系統(tǒng) ? 理財管理系統(tǒng) ? 環(huán)境管理系統(tǒng) ? 物資物業(yè)管理系統(tǒng) 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 43 第六章、項(xiàng)目整體價格策略 ——輔助武器 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 44 項(xiàng)目定價策略 第一步：與周邊競爭對手進(jìn)行綜合比較，初步制定項(xiàng)目價格為： 4450元 /㎡ （含裝修） 第二步：將項(xiàng)目所有單位按素質(zhì)差別分為 7大類，然后選擇屬于平均水平一類單位定價為 4450元 /㎡ ，并推導(dǎo)出其他 7類單位的均價水平 第三步：將各類型單位具體細(xì)化，然后得出項(xiàng)目每個單位得大約價格，從而反推出項(xiàng)目均價水平為 4453元 /㎡ （含裝修） 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 45 第四步：得出項(xiàng)目每個單位價格后，將所有單位劃分成為 2大部分、 4大系列，劃分后將各類別單位的價格與周邊各競爭對手項(xiàng)目的相同類別單位進(jìn)行比較，從而驗(yàn)證本項(xiàng)目定價的競爭力 第五步：在與市場競爭對手各類別單位進(jìn)行比較后，對本項(xiàng)目的各類型單位的定價進(jìn)行調(diào)整 第六步：最后經(jīng)過修正后最終得出各類型單位的最終均價（ 4381元 / ㎡ 含裝修） 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 46 項(xiàng)目入市時間分析 根據(jù)貴司提供的工程進(jìn)度表及我司人員到現(xiàn)場實(shí)地考察所得 ，現(xiàn)場條件相對完善的時間為 5月中下旬左右 （ 園林具有雛型 ，架空廊已完工 ， 示范單位完成開放 ， 會所初步完工 ） 。 ? 保利對產(chǎn)品之工藝、品質(zhì)上不懈的追求，可增加客戶對物業(yè)的好感。 百合 —— 體現(xiàn)高雅，清新的品位，充分體現(xiàn)文化氣息。不同個性的樓盤吸引的目標(biāo)客戶群亦各有差異。 分析本項(xiàng)目客戶的居住追求：歸屬感、自我滿足。 ? 品牌信心 信任發(fā)展商實(shí)力所帶來的保證，追求由此所帶來的成就感，尊榮感。 ? 周邊原有宿舍，早期商品房較多，以改善生活為目的潛在客源數(shù)量較大。 b. 按購房者職業(yè)類別劃分 ?25—35歲之間的白領(lǐng)及自由職業(yè)人士 ——新生代人士。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 20 在知已知彼后，怎樣才能達(dá)至百戰(zhàn)不殆的目的呢？就需要我們解決以下幾個問題 a. 項(xiàng)目在短時間內(nèi)供貨量大且集中，如何才能加快銷售速度，避免積壓情況出現(xiàn) b. 項(xiàng)目自身產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且可調(diào)節(jié)性低，在如此激烈的市場競爭之中，如何保證項(xiàng)目持續(xù)熱銷 c. 項(xiàng)目因規(guī)模所限，與對手相比，在園林、規(guī)劃等常規(guī)內(nèi)容方面并無優(yōu)勢，因而必須在后天創(chuàng)造賣點(diǎn)或另辟溪徑 d. 保利花園與百合花園之間如何實(shí)現(xiàn)雙贏，從而進(jìn)一步提升企業(yè)品牌形象 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 21 我們要實(shí)現(xiàn)搶占市場份額的戰(zhàn)略目標(biāo)，首要的是對我們所爭奪的陣地 ——目標(biāo)客戶進(jìn)行深入的分析，掌握他們消費(fèi)行為及心理的共性。 ? 周邊充斥多個知名房地產(chǎn)品牌。 ? 周邊區(qū)域居住人群較為集中，居住氛圍強(qiáng)。 ? 有很大部分單位受工業(yè)大道及規(guī)劃路粉塵、噪音影響嚴(yán)重。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 17 劣勢 ? 項(xiàng)目容積率高，密度大。 ? 獨(dú)有健康會所。 ? 本項(xiàng)目可與保利其他項(xiàng)目進(jìn)行資源整合（如業(yè)主、配套）。 ? 隨著交通建設(shè)及市政改造，購房區(qū)域局限性進(jìn)一步打破。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 11 各板塊的樓盤分布 項(xiàng)目受到南洲路板塊，革新路板塊，江燕路板塊的各個樓盤三面夾擊，市場競爭激烈。 ? 外來人員不斷增加，市場潛在購房需求亦將持續(xù)增加。 ? 產(chǎn)品及營銷方式上推陳出新，樓市在競爭中進(jìn)一步發(fā)展。 5 9 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 5 目 錄 第八章、媒介運(yùn)用策略 55 階段推廣策略 5 4 整體思路 4 8 商鋪部分 3 8 篩選項(xiàng)目核心利益點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要求 2 3 據(jù) 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 1 保利百合花園 營銷策劃報告書 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 2 目 錄 第一章、市場分析 —— 知彼 8 周邊區(qū)域市場分析 2 0 第三章、目標(biāo)客戶群分析 —— 爭奪的陣地 2 2 目標(biāo)客戶群分類 2 6 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費(fèi)資料下載請進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資源庫 3 目 錄 第四章、確定形象定位 —— 入市態(tài)勢 3 9 核心利益點(diǎn)的體現(xiàn) 4 3 項(xiàng)目定價策略 52 第七章、整體推廣