【正文】 別墅區(qū)： 5元 /戶 /月 商業(yè)區(qū)： 500 元 /戶 /月 產(chǎn)權(quán)酒店： 700 元 /戶 /月 第九章 項(xiàng)目形象營銷 一、項(xiàng)目名稱： ： XX 城、 XX 園、 XX 苑、 XX郡、 XX 坊、 XX 抵、 XX層、 XX 閣、 XX館、 XX 墅、 XX大廈、 XX院子 ：名字本身都擺脫不了房子的內(nèi)涵，另人想到的是 堅(jiān)硬的建筑。 ： 24 小時(shí)保安帶犬巡邏，別墅區(qū)業(yè)主配備證件、局部地區(qū)設(shè)置監(jiān)控鏡頭 。因此項(xiàng)目均價(jià)定為 5200 元 /平米。 。加大廣告投放，讓市民盡快了解項(xiàng)目 距離競爭對(duì)手三星映月酒店距離較近 中國最大管理資源中心 獨(dú)特的定位，強(qiáng)占一部分市場(chǎng) 五、投資風(fēng)險(xiǎn)分析： ，升價(jià)可能巨大。 在別墅 密度高的地方建別墅，長春大多別墅集中在凈月開發(fā)區(qū)，周邊競爭對(duì)手眾多提煉產(chǎn)品 USP，用項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)打敗競爭對(duì)手。 四、項(xiàng)目劣勢(shì)、威脅回避方法： 、威脅回避方法： 項(xiàng)目劣勢(shì)、威脅回避方法 遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)在清凈的同時(shí)對(duì)業(yè)主的教育生活也有一定不利影響輕軌二線的通車將解決這一問題；在項(xiàng)目所在地設(shè)立公交站點(diǎn)；與交警合作，疏通項(xiàng)目到市中心的車流。 3）市場(chǎng)威脅 [Threat]： ①外來人口少，旅游區(qū)市場(chǎng)不熱 ②市民對(duì)新生事物大多采取觀望態(tài)度。在建設(shè)成本和小區(qū)配套方面有著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 ③有很大部分單位受道路粉塵、噪音影響嚴(yán)重。 ⑤菜單式裝修留個(gè)客戶適當(dāng)?shù)倪x擇空間 ⑥高質(zhì)量的客戶積累，亞泰集團(tuán)多年從事地產(chǎn)開發(fā)，在長春地區(qū)品牌形象較好 ⑦參 加外地個(gè)大房展會(huì)，有效提升的企業(yè)知名度。 ②傳統(tǒng)易學(xué)思想與古典田園建筑相結(jié)合的規(guī)劃思想不但在長春，即使在全國都是首創(chuàng)。 3）振興東北老工業(yè)基地政策，大兩外來企業(yè)涌入，對(duì)長春高檔樓盤的需求很大。目前世界總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好，大有上漲趨勢(shì)，人民幣兌美圓首次突破 8，表明中國經(jīng)濟(jì)大起步發(fā)展，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有利。 2020 年 6月長春春季房交會(huì)期間開盤 2020 年 6月正式動(dòng)工 2020 年 4月一期產(chǎn)權(quán)酒店及周邊商務(wù)區(qū)完工，該區(qū)景觀同時(shí)完工 2020 年 5月黃金周期間正式對(duì)外開放，籌備二期 2020 年 6月二期動(dòng)工 ，景觀隨之動(dòng)工 2020 年 5月全盤完工 三、質(zhì)量監(jiān)督方式： 嚴(yán)格按照政府對(duì)各項(xiàng)建筑指標(biāo)的要求進(jìn)行施工。 ：白色 +灰白 ：傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，琉璃瓦、飛檐等設(shè)計(jì) ：以傳統(tǒng)古典建筑風(fēng)格為藍(lán)本設(shè)計(jì) 五，主力戶型規(guī)劃： ： 1）美印溪谷：一層一廳；三層一室一衛(wèi)；二層四室二衛(wèi) 2）中海萊茵東郡：三室雙拼別墅一層； 3 室雙拼別墅三層；雙拼別墅二層；雙拼別墅半地下 3）森林華墅：兩 室一廳；三室一廳 4）凈月鉆石山莊：三室兩廳兩衛(wèi)一廚；二室二廳一衛(wèi)一廚；三室二廳二衛(wèi)一廚；二室二廳一衛(wèi)一廚 5）蘊(yùn)城別墅：未知 6）三星映月產(chǎn)權(quán)酒店：一、二、三室獨(dú)棟別墅 ： 1）酒店客房：一室一廳 50 平米占 30%；兩室一廳 80平米占 40%；三室兩廳 200 平米占 30%。 ：售樓部應(yīng)設(shè)置在重慶路亞泰富苑旁邊，容易被路人所留意，其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應(yīng)最能體現(xiàn)其審美水平。②保健休閑配套：設(shè)立書畫社、教育中心、休閑會(huì)館、博物館、素質(zhì)教育中心、健康中心、診所、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、閱覽室、網(wǎng)吧等。 各主要公 共場(chǎng)所均采用古典建筑設(shè)計(jì)思想設(shè)計(jì)。 ★樹木區(qū) —— 別墅與外界道路之見設(shè)立樹木區(qū)，種植常綠植物。 ★旅游商業(yè)區(qū) —— 兩中心廣場(chǎng)四周設(shè)商業(yè)區(qū)，經(jīng)營特色小吃、超級(jí)市場(chǎng)、手工藝品等，以中國傳統(tǒng)繁華街道為規(guī)劃藍(lán)本。內(nèi)外傳統(tǒng)建筑風(fēng)格全裝修。容積率控制在 ，綠化率控制在 65%以上。水、空氣、土地、噪音污染程度低，環(huán)境比較優(yōu)美，適合旅游居住。 24 小時(shí)中央控制室專職值班， 24 小時(shí)保安隊(duì)伍不間斷站崗、帶犬巡邏，全方位立體交叉安全防護(hù)。是以“水”為主體的純別墅區(qū)，其高端產(chǎn)品“中央林語水岸別墅公園。 六、長春酒店行業(yè)（三星級(jí)以上）統(tǒng)計(jì)調(diào)查： 賓館名稱星 級(jí)地址入住率 長春紫荊花飯店五星長春市人民大街 5688 號(hào)抽樣調(diào)查平均入住率 60%部分可達(dá) 70%以上 . 中日友好會(huì)館五星長春自由大路 102 號(hào) 香個(gè)里拉大飯店 五星長春西安大路 569 號(hào) 名門飯店 五星長春人民大街 135 號(hào) 賓館名稱星 級(jí) 地址入住率 中國最大管理資源中心 雁鳴湖溫泉酒店四星長春市北環(huán)路 8777 號(hào)抽樣調(diào)查全年平均入住率 35% 長春花園酒店四星朝陽區(qū)創(chuàng)業(yè)大街 39 號(hào) 長春教育賓館四星經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金川街 151 號(hào) 吉隆坡大酒店四星長春西安大路 823 號(hào) 樂府大酒店四星長春人民大街 1078 號(hào) 長白山賓館四星長春新民大街 1448 號(hào) 國際會(huì)展中心四星經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)會(huì)展大街 100 號(hào) 賓館名稱星 級(jí)地址入住率 長春華僑飯店三星長春市湖濱街 1號(hào)抽樣全年平均入住率 47% 長春金都飯店三星長春市西安大路 1077 號(hào) 長春天新飯店三星長春市北京大街 411 號(hào) 長春國貿(mào)飯店三星長春人民大街 2059 號(hào) 長春利洋大酒店三星長春朝陽區(qū)建設(shè)街 881 號(hào) 吉林省交通賓館三星長春解放大路 2518 號(hào) 國際大廈酒店三星長春西安大路 616 號(hào) 卓展天天酒店三星重慶路卓展時(shí)代廣場(chǎng) 612 亞泰大飯店三星長春人民大街 1968 號(hào) 長春龍達(dá)賓館三星長春吉林大路 283 號(hào) 第四章 項(xiàng)目定位： 一 .同類樓盤概況： 開發(fā)商：長春創(chuàng)實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)公司 開盤日期： 2020 年 9 月 18 日 項(xiàng)目位置：凈月區(qū) 凈月潭國家森林公園正門東北 200 米 項(xiàng)目情況：已經(jīng)竣工；占地面積： 50370 平方米；建筑面積： 36364 平方米；容積率： 1；綠化率： 56%；樓層狀況： 4層聯(lián)排別墅；客戶數(shù)： 139 價(jià)格： 3000— 4580 元 /平米 廣告投放：報(bào)紙 裝修狀況：毛坯 入住率： 45% 周邊配套：健身房，臺(tái)球室，師大附中，附小，二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，凈月商貿(mào)城，大學(xué)城商業(yè)街，工行，建行，農(nóng)行，中日醫(yī)院，玉潭鎮(zhèn)醫(yī)院。 ： 目前長春房地產(chǎn)項(xiàng)目主要為三室兩廳，兩室兩廳；三房面積為 100— 135 平方米左右最為暢銷；兩房面積為 70— 85 平方米左右最為暢銷；面積在 150 平方米以上的四房銷售緩慢。 ： 長春別墅資源少，價(jià)格集中在 3000 元 /平米左右。 四，長春樓盤情況： 1，各片區(qū)樓盤情況： 1）寬城區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 8個(gè) 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2365 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià)該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 2）綠園區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 14 個(gè) 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2420 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià) 3000 元 /平米 3）二道區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 10 個(gè) 總體均價(jià) 2540 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2540 元 /平米 別墅，高檔住宅 總體均價(jià)格該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 4）朝陽區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 12 個(gè) 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 4000 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià) 5000 元 /平米 5）南關(guān)區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 21 個(gè) 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 3052 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià)該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 6）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 4個(gè) 總體均價(jià) 2210 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2866 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià)該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 7）高新開發(fā)區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 12 個(gè) 中國最大管理資源中心 總體均價(jià) 元 /平米 住宅總體均價(jià) 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價(jià) 6000 元 /平米 8）靜月開發(fā)區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個(gè)數(shù) 13 個(gè) 總體均價(jià) 2000 元 /平米 住宅總體均價(jià) 2200 元 /平米 別墅，高檔樓盤總體均價(jià) 2880 元 /平米；（ 270 萬 /套） 表格分析：長春市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總體以南關(guān)，朝陽，高新一部分向四周遞減，高檔樓盤主要集中在城市四周新開發(fā)地區(qū)，也就是高新，綠園，凈月等地，南關(guān)，朝陽，寬城作為市內(nèi)板塊，樓盤價(jià)格相對(duì)較高，但是相對(duì)來說規(guī)模不大，配套設(shè)施差，主要依靠公 共配套。 三，商品房空置面積： 950265 平方米，住宅 50765 平方米。 二，房地產(chǎn)政策： 2020 年我國加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)?？⒐っ娣e； 50143 平方米。 3）農(nóng)村人口仍然較高，削弱城市化進(jìn)程，目前長春的購房政策將減少農(nóng)村人口，外來人口的涌入，刺激長春房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。其中，城市居民人均可支配收入 8306 元 ，上漲 %。 3) 房地產(chǎn)施竣工面積增加，未來一定時(shí)期內(nèi)，長春地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇。具有雄厚的資源，建成多個(gè)開發(fā)區(qū)，具有美好的發(fā)展前景。 2020 年長春市內(nèi)二手房成交面積 200 萬平方米，增長 20%。 2020 年長春房地產(chǎn)施工 520萬平方米，比上年增長 %，竣工面積 230 萬平方米，比上年增長 %。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元。 全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %,比上年上升 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值 168億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 625億元，增長 %。 中國最大管理資源中心 用靈魂撞擊夢(mèng)想 用策劃超越夢(mèng)想 亞泰●易林 全程營銷策劃方案 保密級(jí)別： AAAA 級(jí) 策劃人：李洪鋒 服務(wù)客戶：長春亞泰地產(chǎn)前 言 鄙人懶惰，加上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也比較生疏，此篇策劃所有數(shù)據(jù)均為虛構(gòu)，切勿當(dāng)真。各位看官注意，開壇說法 —— 第一章 市場(chǎng)總體概況 一、市場(chǎng)總體概況： 2020 年長春全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 15%。由此看出長春遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)平均水平，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)能力。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 352 億元，比上年增長 %。全市外商投資企業(yè)完成產(chǎn)值 500 億，比上一年增長 90%，實(shí)現(xiàn)利潤總額 20 億元人民幣，比上一年增長 20%， 四，房地產(chǎn)市場(chǎng)概況： 隨著改 革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，各級(jí)政府也針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了各項(xiàng)政策。別墅 50萬平米，增長 3%。 七，長春總體環(huán)境 長春具有“汽車城”，“電影城”，“科技文化城”，“森林城”的美譽(yù)。 2）政府積極進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和綠化的建設(shè)，容易吸引外資，對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用，也客觀上刺激了消費(fèi)者的需求，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有利。市內(nèi)各區(qū)人口分布如下： ：面積 248 平方公里，人口 萬 ：面積 平方公里，人口 42 萬 ：面積 平方公里，人口 萬 ：面積 452 平方公里，人口 萬 ：面積 286 平方公里，人口 萬人 ：面積 1663 平方公里，人口 38萬 ：面積 平方公里，人口 萬人 二，生活指數(shù)： 居民生活水平持續(xù)提高。 2）居民生活水平提高，刺激地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。商品房銷售面積 240 萬平方米，增長 %，別墅、高檔住宅投資： 億。成交金額 45億元，增長 70%。 長春市決定有三年時(shí)間對(duì)城市 108 個(gè)棚戶區(qū)進(jìn)行改造，設(shè)計(jì)被拆遷房屋建筑面積 713 萬平方米，涉及居民近 10萬戶 35 萬人，其中 2020 年改造 240 萬平方米，涉及 33130 無房戶居民。 商品房空置率為 20%。高檔住宅別墅有簡單裝修。 部分電視臺(tái)有房地產(chǎn)欄目，也有少量的廣告投放 戶外路牌仍然是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主力媒介。 長春產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展不充分，僅三星產(chǎn)權(quán)酒店一家，但產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)很有開發(fā)潛力，長春不僅輻射整個(gè)東北，且越來越多的南方人也到長春安家、投資，越來越多的人認(rèn)可長春，認(rèn)可長春未來的發(fā)展方