【正文】 ，培育社區(qū)精神，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果。 ⑴外部網(wǎng)：與公司本部進行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務(wù)狀況等，隨時可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。 ⑵檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)實際需要，綠地某項目的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。 ⑵資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大信息資料的來源渠道，從時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一樹一木都有詳細的資料收集。 業(yè)主室內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主家中無人怎樣處理，首先撥打 119 報警，組織人員及時搶救，在搶救同時，派人接應(yīng)消防車，當(dāng)公安消防車趕到時，保安人員應(yīng)向消防隊 介紹火災(zāi)情況，并做好向?qū)Чぷ?，配合消防隊做好滅火工作，限制無關(guān)人員進入火場，在滅火的同時及時通知業(yè)主迅速回家。 二次裝修管理流程 物業(yè)維修及火災(zāi)應(yīng)急措施 接到業(yè)主報修后，維修工迅速趕到現(xiàn)場，進行檢查，發(fā)生 斷水，檢查水閥門是否被人關(guān)掉，水管是否在檢修，如水廠突然停水，應(yīng)向業(yè)主及時說明，如發(fā)生斷電，電工維修應(yīng)向業(yè)主詢問突然斷電情況，是否使用過什么電器，應(yīng)用萬用表檢查斷電線路，查明突然斷電情況，及時修理恢 復(fù)用水、用電，如水廠突然斷水、供電突然斷電應(yīng)向業(yè)主講明情況。對于執(zhí)意違反裝修規(guī)定，且對其他業(yè)主造成不良影響的野蠻施工行為，堅決制止決不姑息。從而保障小區(qū)居住的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設(shè)施、設(shè)備的完好。 ●外墻滲水、陽臺積水。 ●內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮。 ★驗收接管后物業(yè)保修事宜： 按照有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商與承建單位、發(fā)展商與業(yè)主在合同中有明文規(guī)定，物業(yè)管理單位在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)原施工引起的質(zhì)量問題應(yīng)及時與發(fā)展商聯(lián)系，由承建單位整改。 ●供水試壓報告。 ●鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。 ●工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。 ●地質(zhì)勘察報告。 單元的驗收應(yīng)注意的事項。 組織驗收隊伍，由發(fā)展商指定一名負責(zé)人。 在綠地某項目入伙前，根據(jù)報價預(yù)算案，向該物業(yè)所在地物價部門申報物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。 負責(zé)住戶的裝潢施工管理。 ●根據(jù)政策法規(guī)，負責(zé)與有關(guān)政府職能部門和相關(guān)企事業(yè)單位的協(xié)調(diào)工作，保證小區(qū)的管理運作，具有良好的外部環(huán)境。 日常管理與服務(wù)內(nèi)容 ●建立健全財務(wù)制度和編制《綠地某項目物業(yè)管理費用年度預(yù)算》， 按照預(yù)算嚴(yán)格控制費用支出，并跟蹤決算，及時向業(yè)主報告財務(wù)收支情況。 執(zhí)行其他所指派的文書工作。 協(xié)助追收管理費用及其他應(yīng)收費用。 杜絕收取小費或收費不開票其他變相收小費現(xiàn)象。 遇有維修任務(wù)，接維修工作單后，必須在 15 分鐘內(nèi)作出反應(yīng)。 絕對保證人身及設(shè)備的安全，嚴(yán)禁帶電操作，注重文明施工。 維修人員工作職責(zé) 熟悉本系統(tǒng)設(shè)備的情況，本工種技術(shù)精良，能獨立完成維修任務(wù)，協(xié)助各級主管對所轄系統(tǒng)或樓盤進行日常維護及系統(tǒng)整改。 積極配合物業(yè)主管搞好所屬樓盤的綠化工作，結(jié)合樓盤綠化特點積極有效地做好 季節(jié)調(diào)整工作，以達到最佳觀賞效果。 綠化工工作職責(zé) 每位綠化工，必須樹立強烈的責(zé)任心和自覺性，嚴(yán)格按綠化管理制度來管理 和操作，以環(huán)境綠化為主體，盡心盡責(zé)，發(fā)揮自已的主觀能動性。 愛護小心保管公物及所配備用具、用品。 1每天下班之前寫好交班簿。 學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，提高管理水平。 根據(jù)員工的工作能力，合理安排工作。 清潔領(lǐng)班工作職責(zé) 服從執(zhí)行管理員所安排任務(wù)工作。 維持各崗位秩序情況。 對住客及進出人士保持禮貌。 保安員工作職責(zé) 絕對服從上級所指派工作。 對日常保安崗位調(diào)配情況及工作分流作出記錄。 編排保安人員崗位安排。 保安領(lǐng)班工作職責(zé) 協(xié)助管理處值班人員處理一切保安及治安、消防事故。 六、發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或違反業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。 二、根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)定和合同約定，制訂小區(qū)管理服務(wù)的詳細計劃和方案，保障物業(yè)使用的方便、安全，保持物業(yè)及其設(shè)施完好、環(huán)境優(yōu)美、公 共秩序良好。 組織專業(yè)技術(shù)人員參加接管小區(qū)前管理驗收工作。 負責(zé)對管理小區(qū)工程技術(shù)資料的整理存檔。 管理部主任崗位責(zé)任制 在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管保安組、清潔組、工程組、綠化養(yǎng)護的工作。 負責(zé)簽訂業(yè)主管理的公約、各種租房協(xié)議、新接管小區(qū)協(xié)議的工作。 負責(zé)公司工作計劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核工作。 完成上級領(lǐng)導(dǎo)及公司董事會交辦的其他工作任務(wù)。 負責(zé)編制公司年度財務(wù)預(yù)算，做好財務(wù)審核監(jiān)督，并積極做好雙增雙節(jié)工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第五章 員工崗位責(zé)任制和職責(zé) 經(jīng)理崗位責(zé)任制 在公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行上級有關(guān)規(guī)定和董事會決議，負責(zé)全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。 保潔員 46 歲以下，初中以上學(xué)歷，相貌端正，細致認(rèn)真，能吃苦耐勞，為人正派。 物業(yè)副經(jīng)理： 1 人， 45 歲以下，中專以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理工作流程，善于與客戶、業(yè)主溝通，有一定組織能力和寫作能力的優(yōu)先。 我們提出的口號是“工種有不同，工作不分家”。 考核：考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，公司重視對員工的考核，制定了一系列的考核制度和實施辦法。 理論研討或?qū)ｎ}討論 針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。本公司非常重視和鼓勵員工業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)考等，公司在時間上給予照顧和安排。 保潔工：按時保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔。 接待員：熱情主動，登記準(zhǔn)確，處置及時，件件落實。 辦公場所整潔有序，小區(qū)各項管理制度上墻公布，各種規(guī)定、公約分發(fā)到戶。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松璋才殴こ绦蘩淼模瑧?yīng)及時告知報修人。要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時限在現(xiàn)場有告示：公開辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁“吃、拿 、卡、要”的行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥、推諉、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律；公開收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)收費，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價，告示不得多收費、亂收費。在為住戶服務(wù)時要態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。 1管理處接到業(yè)主書面投訴， 3 天內(nèi)給予書面回復(fù)。 綠化工作做到根據(jù)草木特性，適時休整。 24 小時保安站崗不定時巡查服務(wù)。 1檔案建立完好率 100%。 1消除火災(zāi)事故，杜絕火災(zāi)事故苗子。 環(huán)境整潔，四季常青。 小區(qū)照明和管道完好率 96%以上。 為 了保證進駐綠地某項目的工作有序，迅速開展各項管理工作，為住戶提供快捷、完善的服務(wù)。 ⑷保潔管理實行檢查與抽查制并用， 每天物業(yè)管理員進行檢查，由物業(yè)經(jīng)理進行抽查，雙重保證其質(zhì)量。 實現(xiàn)各項目標(biāo)的措施 ⑴抓培訓(xùn)入手，層層培訓(xùn)、崗前和在崗培訓(xùn)相結(jié)合，使人人明白，物業(yè)管理的實質(zhì)、任務(wù)、工作程序、要求和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉掌握國家和地方有物業(yè)管理和本職崗位的法規(guī)、政策，按照培訓(xùn)要求嚴(yán)格實施，從嚴(yán)考核，考核不合格者不得上崗，上崗后違背崗位工作程序和標(biāo)準(zhǔn)者必須待崗補課或按情節(jié)予以辭退。 管理始終要有透明度，作為業(yè)主的“管家”，隨時歡迎開發(fā)商和業(yè)主對物業(yè)工作的檢查指導(dǎo)，做到定時公布帳目，定期發(fā)放業(yè)主征詢表。 —— 室內(nèi)分流、室外合流的排水系統(tǒng)。 —— 電子公告牌：該系統(tǒng)發(fā)布小區(qū)內(nèi)公共信息，包括向居民發(fā)布時事新聞，天氣預(yù)報，物業(yè)管理信息，會議通知等，該系統(tǒng)能使居民更及時、準(zhǔn)確、快捷、便利地獲取有關(guān)信息，提高小區(qū)物業(yè)管理水平。住戶可與單元門口進行呼叫通話，并通過開啟入口防盜門。 本項目的建筑密度為 %，綜合容積率 ；綠化率 38%；集中綠化率 %。 本項目總建筑面積 平方米。 員工是企業(yè)之本，持續(xù)提高員工素質(zhì)是提高管理與服務(wù)質(zhì) 量的前提，因為住戶的要求在不斷提高，管理與服務(wù)的改進應(yīng)是永無止境、持續(xù)不斷的。 法定代表人：張龍標(biāo) 公司注冊地址、通訊地址：上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)南團公路 50 號 質(zhì)量方針 以“住戶的滿意就是我們的目標(biāo)”為宗旨。每個員工自進入我公司都要受到各方面、不斷地培訓(xùn)，我們同時給予員工良好的個人發(fā)展前景，使員工獲得尊嚴(yán)、榮譽和工作的樂趣，從而將愛心和優(yōu)質(zhì)服務(wù)帶給業(yè)主。 我們公司將從以下四個方面來確保我們物業(yè)管理服務(wù)的高品質(zhì)： ★造就和保持一支高素質(zhì)、有服務(wù)心、保持高度服務(wù)熱情的員工隊伍： 我們公司將確立把知識、尊嚴(yán)、利益帶給業(yè) 主；以新形象、新概念塑造高品質(zhì)的中國物業(yè)作為公司使命。公司現(xiàn)有員工 52 人，其中大專 以上學(xué)歷 4 名，管理人員獲得專業(yè)管理證書的有 7 人。 我們經(jīng)營的基本原則是：注重的不是短期的經(jīng)濟利益，而是著眼于長期的服務(wù)和發(fā)展，以及創(chuàng)建企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象和社會效益。 在感謝招標(biāo)單位和各 位評委對我們的信任及給予機會的同時，也表達了我們希望能與招標(biāo)人精誠合作，為該小區(qū)的前期物業(yè)管理提供盡善盡美的服務(wù)誠意。公司目前下設(shè) 3 個物業(yè)管理處，擔(dān)負著 8個小區(qū)， 20 萬平方米產(chǎn)業(yè)和 1700 余戶的物業(yè)管理工作。 以一流的管理服務(wù)為廣大業(yè)主創(chuàng)造溫馨、舒適、文明、典雅、安全的居住環(huán)境。 ★完善的員工培訓(xùn)計劃： 我們從事的是服務(wù)行業(yè)，工作的成敗在于員工，在于員工對工作的熱愛，在于員工的服務(wù)心，在于員工具備的良好職業(yè)技能， 因此我們建立一套完善的培訓(xùn)體系。 以高昂的熱情投入工作，去迎接一切挑戰(zhàn)，力爭為業(yè)主創(chuàng)造一個幽雅舒適、服務(wù)周到的工作、生活新空間。 ★質(zhì)量方針的內(nèi)涵： 符合“住戶的滿意就是我們的目標(biāo)”的公司宗旨，只有住戶滿意了，公司才能生存發(fā)展。 本項目總用地面積 190597 平方米，用地構(gòu)成為：住宅建筑面積 184890 平方米；物業(yè)用地720 平方米；綠化用地 37474 平方米。住宅建筑面積 184890平方米。 主要配套 設(shè)備設(shè)施 —— 對講系統(tǒng)：該系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)。 —— 室內(nèi)報警系統(tǒng)：在每戶住戶的室內(nèi)安裝報警系統(tǒng)和緊急求助系統(tǒng)，以實現(xiàn)住戶防盜報警和和